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■ 撰文 | 李冠喬 ? 《地盤(pán)》特約撰稿人

去年“9·30”限購(gòu)到現(xiàn)在，新一輪調(diào)控周期已滿11個(gè)月，即將迎來(lái)“周年考”。

回顧樓市調(diào)控這一年，從一開(kāi)始的限購(gòu)、限貸，到后來(lái)的限價(jià)、限售、限離、限簽，再到多家銀行提高房貸利率，鄭州正式進(jìn)入了“六限”時(shí)代。

另一方面，房企卻在瘋狂的拿地，上周經(jīng)開(kāi)區(qū)掛牌的三塊土地都以熔斷價(jià)拿下，這讓人們又一次感受到了鄭州的土地市場(chǎng)火爆程度?？梢?jiàn)，眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在步入資本為王、資源集中的時(shí)代。主流土地市場(chǎng)中，只剩下財(cái)力雄厚、融資方便的大型地產(chǎn)商。

根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企今年1到8月拿地的“建筑面積”已經(jīng)相當(dāng)于去年的90%，支出的地價(jià)已經(jīng)超過(guò)去年全年。

從今年前8個(gè)月新增土地前三十名開(kāi)發(fā)商的情況可以看出來(lái)，萬(wàn)科在新增土地“價(jià)值”上位居第四，新增土地“建筑面積”上位居第五。

隨著萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)接近尾聲，一向以穩(wěn)健著稱的萬(wàn)科在郁亮接手以來(lái)大并購(gòu)一單接一單。

7月，萬(wàn)科在廣州砸下551億元，收購(gòu)了包含多幅廣州核心區(qū)地塊的“廣信資產(chǎn)包”；隨后，又牽頭大手筆收購(gòu)了新加坡著名的物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯，涉及總金額達(dá)到116億美元。

但從拿地力度來(lái)看，即便萬(wàn)科如此賣(mài)力氣拿地，但和碧桂園、恒大及融創(chuàng)比起來(lái)，依然顯得不夠。這說(shuō)明越是大的房企拿地越是激進(jìn)。

如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商從拿地到建房銷(xiāo)售一般需要三年時(shí)間，現(xiàn)在瘋狂拿地的行動(dòng)是不是代表大家都不相信此輪調(diào)控周期將不會(huì)超過(guò)三年？

從以往調(diào)控規(guī)律判斷，一旦政策放松后房?jī)r(jià)將迎來(lái)新一輪猛漲。這也意味著開(kāi)發(fā)商都在用大量囤地賭未來(lái)限購(gòu)政策會(huì)再次放松。開(kāi)發(fā)商最后真的會(huì)賭對(duì)嗎？

隨著重要會(huì)議的臨近，租售同權(quán)、集體土地租賃住房入市、金融政策不斷緊縮等各種調(diào)控措施正在不斷加碼，樓市冬天持續(xù)的時(shí)間可能超乎很多人的預(yù)期。

9月5日晚間，據(jù)央視消息，北京銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部9月5日已聯(lián)合印發(fā)通知，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

無(wú)獨(dú)有偶，9月5日，湖北省國(guó)資委發(fā)出“關(guān)于謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)的通知”，明確要求省出資企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)所有在建、在售房地產(chǎn)要加快建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。

文件內(nèi)容主要是暫停對(duì)房地產(chǎn)的新增投資，防止出現(xiàn)庫(kù)存和杠桿率的上升。要求“所有在建、在售房地產(chǎn)，要加快建設(shè)進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度，確保資金盡快回籠”。

這些行為的目的還是在于，提醒投資者市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)熱注意風(fēng)險(xiǎn)的存在，所以對(duì)待投資樓市要謹(jǐn)慎。讓市場(chǎng)趨于理性，保持健康持續(xù)發(fā)展。

因此，短期內(nèi)調(diào)控措施并沒(méi)有要放松的跡象，雖然各種因素都在對(duì)沖調(diào)控作用，但并不意味著調(diào)控就失效了。因?yàn)?，樓市從調(diào)控到現(xiàn)在企穩(wěn)依然是主旋律。

對(duì)于什么時(shí)候買(mǎi)房子最合適的問(wèn)題，有關(guān)專家早就回答過(guò)：“這是最傻的問(wèn)題，只要有錢(qián)，什么時(shí)候買(mǎi)都行。”其實(shí)，不論樓市如何波濤洶涌，對(duì)于買(mǎi)不買(mǎi)房，每個(gè)人心里早有了自己的答案。

如果你是剛需，還沒(méi)買(mǎi)房。那你應(yīng)該多去市場(chǎng)上看看房子。了解一下鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)什么樣的行情之下，而不是道聽(tīng)途說(shuō)地人云亦云。

還是那句話—君子立于危墻之下。建議剛需購(gòu)房者有能力的話就趕緊上車(chē)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，踏空比高價(jià)入手更可怕。

但有一點(diǎn)還想提醒大家，關(guān)注樓市，不如關(guān)注價(jià)格；關(guān)注價(jià)格，不如關(guān)注價(jià)值。這個(gè)道理你懂的。