優(yōu)秀海景房應(yīng)該具備的基本條件：
雖然我在幫你理清購(gòu)買(mǎi)海景房的思路一文中給大家購(gòu)買(mǎi)海景房的熱情潑了一盆冷水，但實(shí)際上還有一些海景房是值得購(gòu)買(mǎi)的。幾個(gè)天就跟大家聊一下哪些海景房時(shí)可以選擇的對(duì)象吧——
優(yōu)秀海景房應(yīng)該具備的基本條件：
完善的城市交通網(wǎng)絡(luò)不但可以使業(yè)主輕松快捷的往來(lái)于工作與休閑之間，也是快速提高區(qū)域價(jià)值的終極武器。據(jù)個(gè)例子：北戴河、秦皇島地區(qū)這些年來(lái)的海景房?jī)r(jià)格一路沖高，從一個(gè)側(cè)面講就是依靠其完善的區(qū)域交通環(huán)境，在極大程度上吸引了來(lái)自北京、天津等周邊城市的高端投資（或自用）者前來(lái)購(gòu)房，從而推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。我們也可以由此看出區(qū)域交通環(huán)境對(duì)于海景房?jī)r(jià)值增值的重要性。
1、 價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)
由于近兩年對(duì)海景房的過(guò)度開(kāi)發(fā)、加之投資客們?cè)谇捌诘拇罅坑咳耄＞胺康膬r(jià)格泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。一些地段優(yōu)秀、環(huán)境宜人、配套完善地區(qū)的海景房售價(jià)甚至已經(jīng)直逼一線城市的房產(chǎn)價(jià)格?？梢哉f(shuō)繼續(xù)上升的空間不是沒(méi)有，但也不會(huì)很大了。加之會(huì)有更多的在建項(xiàng)目將在今后2、3年內(nèi)陸續(xù)入市、以及國(guó)家對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的堅(jiān)決調(diào)控，這雙重壓力將會(huì)使部分海景房?jī)r(jià)格在一定時(shí)間之內(nèi)被壓制甚至出現(xiàn)下跌現(xiàn)象。
2、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)
并不是所有的海景房都是“面朝大海、春暖花開(kāi)”的。雖然每個(gè)開(kāi)發(fā)商都以稀缺的海景資源和優(yōu)美的環(huán)境做為吸引購(gòu)房者和投資客看球的重要宣傳手段，實(shí)際上大部分的海景房只是位于海濱城市中而已，有些海景房甚至距離可供休閑的海灘相當(dāng)遠(yuǎn)，而且往返的道路條件也并不理想?？梢赃@樣說(shuō)，近海的房子環(huán)境好但價(jià)格高、升值空間有限；而遠(yuǎn)離海岸的新開(kāi)發(fā)區(qū)域價(jià)格低、有一定的升值空間，但一旦銷(xiāo)售欠佳，則后期配套的跟進(jìn)能力讓人擔(dān)心。
3、收益周期風(fēng)險(xiǎn)
海景房逆勢(shì)布展市場(chǎng)觀望情緒濃
今年以來(lái)，在樓市“限購(gòu)”、“限價(jià)”等一系列樓市調(diào)控新政影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了冷靜期，不少房產(chǎn)商放棄了往年大張旗鼓的宣傳造勢(shì)。然而，記者發(fā)現(xiàn)海景房宣傳相比普通住宅卻要好很多。近日，在山西大同、朔州、太原舉辦的三場(chǎng)房展會(huì)吸引了來(lái)自廣西、山東、海南等地的海景房開(kāi)發(fā)商，不少參展商反映海景房市場(chǎng)觀望情緒也較濃。
山西三晉會(huì)展服務(wù)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)張祺鋒認(rèn)為，今年秋季舉辦的房展會(huì)與春展相比規(guī)模要小。他分析稱(chēng)這主要是受樓市“限購(gòu)”等政策的影響。近來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐步在加大，二三線城市也開(kāi)始在限購(gòu)，一些小的開(kāi)發(fā)商都持觀望態(tài)度，參展積極性降低。
在房展會(huì)記者看到，多家海景房開(kāi)發(fā)商打出投資、養(yǎng)老牌，賣(mài)力營(yíng)銷(xiāo)。但是，許多開(kāi)發(fā)商反映今年全國(guó)各地房展基本都是“問(wèn)得多買(mǎi)的少”。許多參展商普遍認(rèn)為，在樓市調(diào)控下，今年海景房市場(chǎng)觀望情緒比較濃。山東威海一家海景房置業(yè)顧問(wèn)臧玉良說(shuō)，從目前市場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)者多是度假休閑和晚年養(yǎng)老，也有少數(shù)人用于投資。這幾年，消費(fèi)者選購(gòu)海景房已日趨理性，尤其是今年全國(guó)各地都出臺(tái)了限購(gòu)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，所以海景房銷(xiāo)量相比往年減少很多。山東龍口一家房產(chǎn)商告訴記者，今年該公司海景房銷(xiāo)售只有去年同期的一半。
此外，記者發(fā)現(xiàn)擁有一套海景房已由普遍商品變?yōu)橐环N“奢侈品”，由于其價(jià)格一路高漲，海景房的購(gòu)房群體已發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。太原市民郝瑞玲說(shuō)，三年前，廣西北海的海景房平均價(jià)格只有1000多元，但現(xiàn)如今已經(jīng)漲到了近5000元。買(mǎi)一套海景房已非普通百姓所能承受。加上當(dāng)前樓市調(diào)控政策頻出，部分潛在消費(fèi)群體希望海景房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)再出手。
未來(lái)價(jià)格或?qū)?jiān)挺也需防范下跌風(fēng)險(xiǎn)
由于海景房稀缺性和購(gòu)買(mǎi)群體的獨(dú)特性，以及許多海景房開(kāi)發(fā)商資金鏈條相對(duì)寬松，使得海景房在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中價(jià)格很難降下來(lái)。但有專(zhuān)家也表示，目前海景房總體供給不少，也暗藏下跌風(fēng)險(xiǎn)。
從海景房需求群體看，現(xiàn)在多為一線城市、山西、內(nèi)蒙等中西部地區(qū)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)買(mǎi)群體，購(gòu)買(mǎi)群體日漸顯示出獨(dú)特性。山東龍口的海景房銷(xiāo)售員表示，山東龍口的海景房?jī)r(jià)格上漲明顯快于普通商品房，去年至今一普通商品房每平方米上漲了三百，而海景房則上漲近千元。以往海景房都是東北人用于改善居住環(huán)境者居多，但是經(jīng)過(guò)幾年價(jià)格上漲后，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力消費(fèi)者成為購(gòu)房主力。因此，海景房不發(fā)愁沒(méi)人買(mǎi)。
記者發(fā)現(xiàn)，盡管今年的海景房總體銷(xiāo)量較往年降幅較大，但是開(kāi)發(fā)商并不擔(dān)心由此造成資金鏈緊張。太原市一位房地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人劉女士表示，在售海景房的開(kāi)發(fā)商有不少都是先期拿地，且近幾年海景房的火爆銷(xiāo)售已經(jīng)讓他們積累了豐厚利潤(rùn)，所以短期的滯銷(xiāo)不會(huì)有太大影響。
記者采訪許多海景房開(kāi)發(fā)商，他們都表示看好海景房未來(lái)預(yù)期。廣西北海的一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，盡管?chē)?guó)家出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，但是對(duì)于海景房影響遠(yuǎn)不如普通商品住宅。她說(shuō)，盡管銀行對(duì)于首套房貸比例提高，貸款利息不斷升高，但購(gòu)買(mǎi)海景房多是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，所以這方面的影響不大。
山西房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁綸華認(rèn)為，當(dāng)前海景房大規(guī)模、大力度的宣傳，從側(cè)面反映出海景房供給較大，不排除有的海景房存在下跌可能，需要警惕海景房投資所暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新認(rèn)為，目前還是有不少人將海景房作為投資，投資在任何時(shí)候均有風(fēng)險(xiǎn)，如果海景房?jī)r(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)將對(duì)普通投資者打擊非常大。
海景房無(wú)傷樓市調(diào)控大局購(gòu)買(mǎi)需謹(jǐn)慎
記者發(fā)現(xiàn)，在廣西、山東等城市的海景房漲幅明顯高于當(dāng)?shù)氐钠胀ㄉ唐贩?，加上開(kāi)發(fā)商普遍看好未來(lái)走向，有人擔(dān)憂海景房會(huì)助推全國(guó)整體房?jī)r(jià)，影響樓市調(diào)控效果。
袁綸華認(rèn)為，海景房屬于特殊房屋，其主要集中在沿海的一些城市，相比全國(guó)住房數(shù)量非常小。海景房?jī)r(jià)格如果出現(xiàn)大幅度上漲不會(huì)影響樓市調(diào)控效果。瞿安心認(rèn)為，目前執(zhí)行樓市“限購(gòu)”的前40城市商品房住宅的成交金額占到了全國(guó)總成交金額約六成，所以海景房對(duì)樓市調(diào)控影響非常小。但是，他提醒需注意海景房會(huì)推高其所在地普通商品房的價(jià)格。
袁綸華認(rèn)為，目前高收入群體成為海景房消費(fèi)的主力軍，所以對(duì)待海景房的要區(qū)別于普通商品房，他認(rèn)為對(duì)于海景房這類(lèi)高檔住房需要通過(guò)收取高物業(yè)費(fèi)、高稅收和不提供購(gòu)房貸款等措施，收取這部分資金可以補(bǔ)足低收入住房家庭的經(jīng)適房、保障房的建設(shè)。
此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般家庭購(gòu)買(mǎi)海景房養(yǎng)老、投資要謹(jǐn)慎。山東一家房展公司的置業(yè)顧問(wèn)韓福明告訴記者，海景房有一線和二線之分，一線是指建在海岸線上，能夠直接看海的房子。據(jù)了解，像這樣的海景房風(fēng)景雖美但氣候潮濕，更適宜短期度假。而且一線和二線海景房?jī)r(jià)格也有不小差別，以山東龍口的一處海景房為例，一線海景房?jī)r(jià)格為每平方米4500至5000元，二線海景房則每平方米3800元左右。
山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)海景房時(shí)不要盲目跟風(fēng)，看房就交錢(qián)則更不可取。一定要實(shí)地調(diào)研，否則“有苦說(shuō)不出”。購(gòu)房者除了要考察水電暖和周邊商業(yè)醫(yī)療等配套外，也要考慮房屋將來(lái)能否租賃或轉(zhuǎn)手。
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