截止目前，凱德地產(chǎn)、黑石、大和房屋、太古地產(chǎn)、新世界集團等一眾外資房地產(chǎn)機構(gòu)加大對中國的投資
文/白若凌 金磚財經(jīng)
今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌，2022年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%。在房地產(chǎn)持續(xù)遇冷的情況下，外資機構(gòu)進入房地產(chǎn)市場，成為今年房地產(chǎn)市場比較重要的一大信號。
10月24日，凱德地產(chǎn)（中國）以14.68億元成功收購杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地塊，這是凱德地產(chǎn)近期又一大的動作。在此前的10月17日，凱德商用旗下公司北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司以20.37億元競拍北京朝陽區(qū)東三環(huán)內(nèi)的博瑞大廈。
在分析看來，凱德在商業(yè)資產(chǎn)與住宅地塊多個條線“攻城略地”，顯現(xiàn)了外資機構(gòu)逆周期投資的戰(zhàn)略眼光。截止目前，凱德地產(chǎn)、黑石、大和房屋、太古地產(chǎn)、新世界集團等一眾外資房地產(chǎn)機構(gòu)加大對中國的投資。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時指出，外資房企善于跨周期經(jīng)營，規(guī)避周期性風險，在市場低迷期積極進入。
“對于一線城市來講，基本面始終保持強勁穩(wěn)定，機會一直都在?！?仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀對《金磚財經(jīng)》獨家表示，對外資來說，這個時點進入市場是一個不錯的窗口期。
凱德地產(chǎn)斬獲的杭州這塊地塊位于錢塘區(qū)，毗鄰龍湖吾角天街。地塊于2022年6月30日由杭州大江東地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價14.2億元競得，是杭州第二批次出讓土地中錢塘區(qū)唯一一宗出讓地塊。在杭州市場，凱德地產(chǎn)已布局不少項目，位于錢江新城CBD核心位置的杭州來福士即是代表之一。
2022年10月17日，凱德地產(chǎn)通過法拍形式競買到的北京博瑞大廈，位于北京市朝陽區(qū)團結(jié)湖附近。對外披露的評估信息顯示，這一物業(yè)總建筑面積約5.82萬平，評估單價為5萬元/平，評估總價為29.1億元，較出讓價格高8.73億元，相當于打了7折，還是創(chuàng)出了今年北京法拍的最高價。
在此之前，2022年3月31日，凱德地產(chǎn)同樣通過競拍方式，在武漢和成都各獲得一個優(yōu)質(zhì)住宅地塊，總價34.93億元。
凱德地產(chǎn)首席執(zhí)行官廖茸桐早前對媒體表示，當前中國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷的深度調(diào)整，會助推行業(yè)邁向更加健康、高質(zhì)量發(fā)展的新階段。中國作為凱德的核心市場之一，長期看好中國市場前景。對于符合投資策略的資產(chǎn)，凱德將積極尋找機會擴大投資，把握中國機遇。
大和房屋株式會社聯(lián)合浙江寶業(yè)房地產(chǎn)有限公司，2021年、2022年相繼在江蘇蘇州、南通獲取商業(yè)和住宅項目。作為深耕中國超過30年的日本著名房企，以住宅工業(yè)化著稱，日本大和房屋的持續(xù)“下注”中國市場，顯現(xiàn)了對中國市場的認可。
2022年9月，從管理規(guī)模來看，僅次于黑石的博楓資產(chǎn)管理收購一處位于上海市五角場新江灣板塊的租賃住宅項目，這也是是博楓在中國的第一個租賃住宅項目。
無獨有偶，港資在內(nèi)市場拿地也顯現(xiàn)其擴展步伐。新世界集團宣布在12個月內(nèi)，將在上海、廣州、杭州、深圳等城市投資100億元人民幣。新世界行政總裁鄭志剛早前稱，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，將慢慢復蘇，未來一兩年會復蘇得非常好，這是一個收購土地和資產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機會。
2022年10月25日，太古集團宣布與全球最大免稅運營商中國旅游集團中免股份有限公司的全資子公司中免投資發(fā)展有限公司，將在海南省三亞市合作發(fā)展一個零售地標項目，這也是太古地產(chǎn)發(fā)展的首個度假型零售項目。
太古地產(chǎn)對外披露稱，該新項目位于海棠區(qū)三亞國際免稅城三期地塊，總占地面積約20萬平方米。這被視為太古地產(chǎn)計劃未來十年，在核心市場（包括東南亞、中國內(nèi)陸及中國香港）投資1000億港元以推動業(yè)務增長的重要投資項目之一。
2022年3月，太古地產(chǎn)在2021年業(yè)績發(fā)布會上表示，計劃投資超過一半的資金投資中國內(nèi)陸市場，并以一線及新一線城市的零售主導綜合發(fā)展項目為重點。預期未來十年中國內(nèi)陸物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。在太古地產(chǎn)新增投資項目中，除三亞外，今年已宣布發(fā)展西安太古里，并正在探索兩個分別位于廣州市荔灣區(qū)和上海市浦東新區(qū)的潛在零售主導商業(yè)項目。
此外，2022年以來，十年未曾拿地的和記黃埔參與廣州首輪集中供地競拍。嘉里建設出價133.29億元將上海市黃浦一核心項目收入囊中，該地塊位于黃浦區(qū)核心地段，毗鄰外灘、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標，是以交通導向的綜合用途發(fā)展項目之一部分，總建面高達19.9萬平方米。
“外資機構(gòu)動作頻頻，顯示了這些企業(yè)對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展充滿期待。”劉水認為，當前是逆勢發(fā)展的有利時機，港資、新加坡企業(yè)經(jīng)營及財務穩(wěn)健，資金充裕，在積極拿地，將為未來發(fā)展做好土地儲備。
無論是針對商業(yè)物業(yè)收并購、還是從拍賣市場獲取項目，以及在住宅市場大舉進入，這無疑成為這一輪外資進入市場的一個觀察窗口。
“外資機構(gòu)是站在資產(chǎn)收購的這個角度，不是單純站在房地產(chǎn)的角度去看待整個市場，所以說資產(chǎn)的價格是否被低估，主要看收購以后的成長性有多大，這是外資機構(gòu)最關(guān)注的?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國房地產(chǎn)金融》表示。
對于法拍市場的熱度，嚴躍進表示，“外資房企進入法拍房，主要是因為在房地產(chǎn)市場下行的情況下，這些資產(chǎn)是被低估的。所以從收購的角度來講性價比增加了，也體現(xiàn)了外資機構(gòu)對一線城市布局的看好。同時，這也體現(xiàn)出了一種擴張的態(tài)勢，說明外資機構(gòu)持續(xù)看好一線城市的基本面和物業(yè)發(fā)展空間。”
看好中國市場機會不僅僅是地產(chǎn)開發(fā)背景的機構(gòu)，還來自黑石、領(lǐng)盛、紅杉中國等投資機構(gòu)，相繼設立房地產(chǎn)基金欲從市場中捕獲機會。
黑石集團成立的最新一只房地產(chǎn)基金規(guī)模高達500億美元，用以并購買入震蕩市場當中被低估的資產(chǎn)。在亞洲市場，黑石集團先后設立三只基金，在疫情當中于2020年、2022年設立第二、第三只房地產(chǎn)基金，募集規(guī)模分別高達110億美元、90億美元，這些資金目標是中國、日本、新加坡亞洲市場的不動產(chǎn)資產(chǎn)。
紅杉中國在2022年初設立新基建股權(quán)投資基金，這也是紅杉資本在中國的首只不動產(chǎn)基金，主要聚焦于數(shù)字經(jīng)濟、新能源和生命科學這三大領(lǐng)域，投資方向?qū)⒅饕w新能源基礎(chǔ)設施、高標準物流、冷庫、數(shù)據(jù)中心、新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、高端制造廠房、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等。
除了紅杉中國之外，高瓴資本也設立房地產(chǎn)基金。原華平投資亞太區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務負責人周知(Joe Gagnon)出任高瓴資本新基礎(chǔ)設施投資部門合伙人，在2022年8月完成3億美元（20億人民幣）的亞太房地產(chǎn)基金的募集。
2022年9月8日，領(lǐng)盛(LaSalle)披露其旗下亞洲機會系列基金第六支基金募集規(guī)模超22億美元，從六號基金已經(jīng)投出25%的承諾出資總額，投資組合呈現(xiàn)多元化，包括新加坡及澳大利亞的寫字樓改造項目、中國的物流開發(fā)項目以及日本的長租公寓項目等。
經(jīng)歷疫情和俄烏沖突之后，不動產(chǎn)投資基金并沒有放慢腳步，而是相繼設立機會型的投資基金，意圖在經(jīng)濟下行以及疫情擾動情況下買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為穿越行業(yè)周期提供足夠的資產(chǎn)保障，也體現(xiàn)出對于機會的把握和對經(jīng)濟周期的深刻理解。
從房地產(chǎn)基金投向來看，外資機構(gòu)偏向存量類型物業(yè)資產(chǎn)。姚耀表示，在中國市場，三大類型資產(chǎn)是外資持續(xù)關(guān)注的標的，一類是另類資產(chǎn)，主要包括生命科學相關(guān)產(chǎn)業(yè)物業(yè)以及長租公寓，其中生命科學、數(shù)據(jù)中心相關(guān)的資產(chǎn)是一大看點；第二類是傳統(tǒng)的辦公樓和零售物業(yè)；第三類是物流相關(guān)資產(chǎn)，疫情之后物流資產(chǎn)保持穩(wěn)健的租金增長，這也被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流動性活躍的標志。
從投資策略上來說，劉水指出外資投資機構(gòu)策略風格相對穩(wěn)健。第一，發(fā)展策略上，注重經(jīng)營及財務穩(wěn)健，規(guī)避周期風險。外資機構(gòu)更關(guān)注經(jīng)營收益、財務層面的穩(wěn)健并注重規(guī)避行業(yè)的周期性風險。第二，從投資城市布局來看，投資更為偏好核心一線和強二線城市。第三，發(fā)展模式，不同于內(nèi)陸房企“規(guī)模導向”發(fā)展路徑，以港資為代表的外資房企注重“租售并舉”經(jīng)營模式，重視持有物業(yè)運營。
對于內(nèi)陸房地產(chǎn)投資機構(gòu)而言，劉水認為有很多借鑒之處。內(nèi)陸房企及房地產(chǎn)投資機構(gòu)，特別是經(jīng)過本輪房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的洗禮，應積極吸取經(jīng)驗，應更加注重穩(wěn)健經(jīng)營，更加聚焦深耕一、二線城市，更加注重存量發(fā)展機會。
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