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黑石、凱德、基匯紛紛出手收購中國物業(yè)，對未來的市場發(fā)展明顯看好。

目前國內(nèi)房企仍受到“三道紅線”的影響，不得不積極去杠桿化，出售物業(yè)以減輕負(fù)債，也有不少企業(yè)利用類REITs融資，發(fā)展自身。

從“11月中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理能力排行”來看，位列內(nèi)陸和非內(nèi)兩個(gè)榜單榜首的分別是光大安石和凱德集團(tuán)，而黑石集團(tuán)在非內(nèi)榜單中排名上升至第四位。

11月9日，富力地產(chǎn)公告稱，黑石集團(tuán)擬以44.1億元收購廣州國際機(jī)場富力綜合物流園70%權(quán)益。公告顯示，富力預(yù)估此次交易收益約15億元，其將保留30%股份以分享后續(xù)利潤。

據(jù)了解，該園區(qū)位于廣州市花都區(qū)，已經(jīng)運(yùn)營近10年，占地1470畝，規(guī)劃總建筑面積超過120萬平方米，目前已落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、廠房及冷庫可出租面積約89萬平方米，是華南地區(qū)最大的醫(yī)藥物流基地及白云機(jī)場周邊主要的跨境電商園區(qū)。

近幾年，物流地產(chǎn)一直是黑石集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的方向之一。受疫情影響，黑石集團(tuán)一季度業(yè)績虧損嚴(yán)重，總收入為-30.8億美元，意識到問題后黑石集團(tuán)迅速調(diào)整，二季度各項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)回暖，三季度總收入為30.3億美元，較去年同期的17.4億美元增長74%。

疫情影響下，中國物流行業(yè)發(fā)展加速，前途可期。再加上一線城市的城市化進(jìn)程走向深化，一般很難找到上述富力綜合物流園如此大體量的園區(qū)。而且該物流園已經(jīng)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還有近30萬平方米的建筑面積尚未開發(fā)，且靠近機(jī)場，各個(gè)方面都體現(xiàn)了優(yōu)越性，具有較強(qiáng)的競爭力。黑石集團(tuán)成功拿下這一核心資產(chǎn)，也體現(xiàn)了在投資上的敏銳。

黑石之外，鼎暉投資的IDC專項(xiàng)夾層基金首輪募資完畢。該基金專注于IDC投資，目前已募資15億人民幣。鼎暉投資認(rèn)為，未來5G和云計(jì)算將帶動數(shù)據(jù)中心的需求實(shí)現(xiàn)幾何級的增長，所以該夾層基金將通過小股大債的方式投資一線城市的數(shù)據(jù)中心，投資回收周期預(yù)計(jì)為5-8年，并且對投資回報(bào)率非?？春?。

鼎暉投資業(yè)務(wù)覆蓋PE、夾層、地產(chǎn)、證券投資等，目前資產(chǎn)管理總規(guī)模達(dá)到近1600億人民幣，主要投向四大方向：技術(shù)創(chuàng)新+剛需行業(yè)、不良資產(chǎn)、城市更新、中概股回歸。

今年四月，鼎暉的第五期夾層基金就已完成募集，金額超過80億元，是國內(nèi)規(guī)模最大的夾層基金。該基金投資人均為機(jī)構(gòu)投資人，險(xiǎn)資占比高達(dá)60%。

11月，不少外資選擇進(jìn)軍中國收購大型資產(chǎn)。

如黑石收購富力物流園區(qū)股份，凱德集團(tuán)完成19億收購廣州樂峰廣場49%股權(quán)，基匯資本百億港元收購香港太古物業(yè)。近年來，中國房地產(chǎn)市場吸引了眾多境外資本，2019年一線城市大宗交易中更是有超過40%來自境外資本，為近五年來的最高水平。

不同于國內(nèi)注重于住宅開發(fā)，外資在資產(chǎn)的運(yùn)營管理、精細(xì)運(yùn)營方面有更長足的經(jīng)驗(yàn)。

國內(nèi)融資愈發(fā)困難的情況下，資金充裕的國際投資者抓住投資窗口，對中國的長期持有資產(chǎn)非常看好。特別是近年來外資的投資標(biāo)的開始由機(jī)會型轉(zhuǎn)向核心型和增值型，體現(xiàn)了對中國長期市場的投資信心。

當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)資產(chǎn)投資競爭更加激烈，具有融資成本優(yōu)勢的國際投資者明顯占優(yōu)。為了布局國內(nèi)市場，越來越多外資機(jī)構(gòu)在中國建立團(tuán)隊(duì)進(jìn)行收購，實(shí)現(xiàn)本土化。

但并非所有投資者都能夠適應(yīng)，中國的政策和資產(chǎn)評估與國際標(biāo)準(zhǔn)都有不同之處，資產(chǎn)證券化層面也剛剛起步，這讓不少習(xí)慣利用REITs實(shí)現(xiàn)退出的機(jī)構(gòu)無法采用熟悉模式進(jìn)行操作。

當(dāng)然，在市場優(yōu)勝劣汰下，也有不少國內(nèi)優(yōu)秀的資本開始崛起，可以與境外資本一較高下。甚至還有機(jī)構(gòu)開始反向布局國外市場，同樣也取得了不少成功的經(jīng)驗(yàn)。

資產(chǎn)證券化方面，11月共發(fā)行4只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模76.44億元，較上月的54.43億規(guī)模有所上升。

其中，發(fā)行額最大為華潤置地成都萬象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模25.01億元，優(yōu)先級票面利率3.8%。