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開(kāi)弓箭，不回頭。萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)故事，便是如此。

今年萬(wàn)達(dá)圈地造mall砸的重金不少，但“輕資產(chǎn)”路亦惹人關(guān)注：

• 2019年開(kāi)業(yè)的43個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，29個(gè)是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目；

• 2020年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，37個(gè)是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目；

• 在建的133個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，107個(gè)是“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。

   （*注：數(shù)據(jù)來(lái)源于萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)官網(wǎng)）

雖時(shí)常有人說(shuō)，萬(wàn)達(dá)在走老路，但就量而言，輕資產(chǎn)項(xiàng)目顯然已成時(shí)下萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“最強(qiáng)”后備軍。只不過(guò)這條亮堂新路，并非零風(fēng)險(xiǎn)。

以“輕資產(chǎn)”之名，繼續(xù)稱霸低線城市

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)頭條統(tǒng)計(jì)，今年萬(wàn)達(dá)新開(kāi)43個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，一線城市3個(gè)，新一線及二線城市9個(gè)，三四五線及縣級(jí)市共布局31個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來(lái)源 | 公開(kāi)資料收集   制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條

就萬(wàn)達(dá)今明兩年落地一線城市項(xiàng)目來(lái)看，以重資產(chǎn)持有為主，多選址在郊區(qū)/新興商圈。其中，上海青浦萬(wàn)達(dá)茂是萬(wàn)達(dá)首個(gè)落地一線城市的“萬(wàn)達(dá)茂”系列作品。

該項(xiàng)目拿地時(shí)間是2014年9月，總地價(jià)8.83億元，土地出讓面積8.88萬(wàn)平方米。一年后的4月，青浦萬(wàn)達(dá)茂奠基；可直到今年9月其才正式開(kāi)門納客。

資料來(lái)源 | 公開(kāi)資料收集   制圖 | 商業(yè)地產(chǎn)頭條

可當(dāng)“一線地貴”漸成現(xiàn)實(shí)，萬(wàn)達(dá)想繼續(xù)觸達(dá)這些城市的核心地段，倚重“存量改造”或“輕資產(chǎn)”不失為明智打法。

計(jì)劃今年年底開(kāi)的廣州海珠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，原為天雄廣場(chǎng)，離3號(hào)線大塘站（距珠江新城4站）約1公里。此前由某小型開(kāi)發(fā)商和鳳和村聯(lián)合開(kāi)發(fā)，但是因協(xié)商問(wèn)題，一度成為海珠“準(zhǔn)爛尾”商場(chǎng)。

停滯6年后，去年11月，廣州市國(guó)資委公布了該項(xiàng)目改建計(jì)劃，并附上了新接盤俠——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)——大名。至此，海珠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成了近些年萬(wàn)達(dá)少有落地一線城市核心區(qū)域的項(xiàng)目。

與一線“以重資產(chǎn)持有為主”不同，今年萬(wàn)達(dá)去到新一線及二線城市，則呈現(xiàn)出“自建自營(yíng)自持+與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商抱團(tuán)”的開(kāi)發(fā)特征。

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以項(xiàng)目區(qū)位來(lái)看，重慶涪陵萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地處重慶新興商圈，杭州余杭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址未來(lái)科技城商圈、沈陽(yáng)落子渾南商圈、青島則選擇正陽(yáng)商圈、合肥亦選擇北城商圈，皆距離市區(qū)較遠(yuǎn)，且商圈范圍內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目較少。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目在重慶的布局   來(lái)源 | 贏商大數(shù)據(jù)-贏在選址

再往下走，則來(lái)到了萬(wàn)達(dá)主戰(zhàn)場(chǎng)。

按照其2019年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的分布推算，除去開(kāi)在一線、新一線、二線城市的12個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)今年開(kāi)在三線及以下城市的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)31個(gè)項(xiàng)目，占比達(dá)72.1%，其中四線城市最多，縣級(jí)城市也有布局。

萬(wàn)達(dá)的下沉，不僅是從一二線向三四線，在低線城市內(nèi)更呈現(xiàn)出從三四線向五線甚至縣級(jí)市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。

資料來(lái)源 | 萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)、公開(kāi)資料收集  制圖 | 商業(yè)地產(chǎn)頭條

在一二線城市，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)多建在郊區(qū)或新興商圈；而在三線及以下城市，則多出現(xiàn)在核心商圈或是當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)打造的新區(qū)：

圖片來(lái)源 | 萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)

對(duì)零售地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，一二線城市乃兵家必爭(zhēng)之地，但近年來(lái)，隨著低能級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的改善，商業(yè)下沉已具備一定的市場(chǎng)機(jī)遇。

往下走，萬(wàn)達(dá)無(wú)疑將推動(dòng)這些城市商業(yè)格局的構(gòu)建。

不走回頭路，“空手道”生意何以繼續(xù)？

2015年，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)完成從只做開(kāi)發(fā)過(guò)渡到租售并舉，從淺水區(qū)挺進(jìn)深海遠(yuǎn)洋，駛過(guò)了至少三個(gè)關(guān)鍵錨點(diǎn)：

• 有可復(fù)制的產(chǎn)品模版、商業(yè)模式，通過(guò)雄厚的資金實(shí)力實(shí)現(xiàn)快速規(guī)?；?/span>；

• 開(kāi)始內(nèi)生增長(zhǎng)，降低對(duì)外部融資的依賴，融資方式多元化避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；

• 均衡配置現(xiàn)金流，優(yōu)化物業(yè)結(jié)構(gòu)。

同時(shí)享受著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)雙重溢價(jià)的它，快速完成了“租售并舉”轉(zhuǎn)型，將風(fēng)險(xiǎn)具體到每個(gè)項(xiàng)目上，會(huì)讓公司現(xiàn)金流極為緊張。

2014年以前，幾乎每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都會(huì)配建用來(lái)銷售的公寓、寫字樓、商鋪，產(chǎn)生的現(xiàn)金流支持商場(chǎng)等持有物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

彼時(shí)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)金融化尚不成熟，缺乏長(zhǎng)期投資產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)選擇“租售并舉”的重資產(chǎn)模式有著其時(shí)代必然。

而且處在行業(yè)快速上升期，資產(chǎn)升值速度超越了資本成本，持有資產(chǎn)本身就能貢獻(xiàn)了豐厚回報(bào)，何樂(lè)不為。

可當(dāng)房?jī)r(jià)上升速度受到抑制，持有資產(chǎn)本身的回報(bào)率不足以彌補(bǔ)持有期的資本成本時(shí)，復(fù)制的重資產(chǎn)模式不可持續(xù)。

輕資產(chǎn)就此登場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型以提升公司整體資產(chǎn)回報(bào)率和ROE。標(biāo)志事件則是2015年初其與光大安石等四家機(jī)構(gòu)簽約，擬投資240億合作建20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

按照最初協(xié)議，投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)出資、拿地以及建設(shè)環(huán)節(jié)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)則負(fù)責(zé)選址、招商及運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)，共享租金收益。萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”模式雛形，就此而出。

當(dāng)下，以業(yè)務(wù)線選擇、價(jià)值鏈定位及資本資源整合為切入點(diǎn)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)圈輕資產(chǎn)模式分三類：

• 萬(wàn)達(dá)模式：以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資；

• 基金模式：以投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為受托管理人，如西蒙、鐵獅門模式；

• 凱德模式：集運(yùn)營(yíng)與投資為一體，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、退出整條產(chǎn)業(yè)鏈。

在這種模式加持下，2015年往后，萬(wàn)達(dá)跑的更快了，其商業(yè)項(xiàng)目新增速度亦提升。

數(shù)據(jù)來(lái)源 | 萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)   制圖 | 商業(yè)地產(chǎn)頭條

公允地說(shuō)，隨之而來(lái)，萬(wàn)達(dá)負(fù)債改善了，現(xiàn)金流情況向好。

數(shù)據(jù)來(lái)源 | 萬(wàn)達(dá)公告   制圖 | 商業(yè)地產(chǎn)頭條

經(jīng)5年多沉淀后，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)的“輕資產(chǎn)”兵團(tuán)規(guī)模漸顯，增速日趨加快。

按照萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，2016年全年，在新開(kāi)業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比為42%，到今年占比已達(dá)67%。

2020年待開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及目前在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比均過(guò)半，分別為74%、80.1%。

就當(dāng)下態(tài)勢(shì)而言，王健林及萬(wàn)達(dá)將繼續(xù)咬緊“輕資產(chǎn)”不放松，但顯然這個(gè)模式的成功不僅僅體現(xiàn)在量的暴增，還有質(zhì)的考慮。

于萬(wàn)達(dá)而言，如果繼續(xù)延續(xù)自2016年以來(lái)的輕資產(chǎn)模式，那么這個(gè)模式要成功有三個(gè)隱含前提：足夠多能力強(qiáng)的合作方，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力足夠強(qiáng)，分享到理想的租金收益。目前，這幾方面萬(wàn)達(dá)都面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)：

• 合作方的約束

根據(jù)王健林2016年底的表述，目前萬(wàn)達(dá)有兩種輕資產(chǎn)模式：

第一種，投資類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，即投資者 " 拿錢下訂單 "，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)將其目前已經(jīng)拿地、尚未開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，以股權(quán)交易的方式出售（納入資產(chǎn)池），第三方負(fù)責(zé)資金投入，萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)選址、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等，租金收益由投資方與萬(wàn)達(dá)商業(yè)按約定比例分成。

在2016年四季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、共1050億元的投資合同。合同約定，2017年至2019年，每年開(kāi)業(yè)交付30個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給投資方。

第二種，合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式，投資者出地又出錢，萬(wàn)達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，凈租金七三分成，投資者占七成，萬(wàn)達(dá)占三成。目前市場(chǎng)上，綜合體運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行品牌輸出時(shí)，分成一般維持在 15%-20%。王健林指出，這種合作模式不但能分得租金，省去資本化，還解決了集體用地問(wèn)題。

足夠多的有強(qiáng)融資能力、良好資產(chǎn)資源的合作方，才能與萬(wàn)達(dá)一起快速推進(jìn)輕資產(chǎn)。

可現(xiàn)實(shí)并未如理想般美好。今年初的萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林透露，2018年新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)43個(gè)，其中輕資產(chǎn)29個(gè)，未完成開(kāi)業(yè)50個(gè)的計(jì)劃。有外界分析稱，原因在于有的輕資產(chǎn)合作方的執(zhí)行力欠佳。

委托管理模式中，雖然萬(wàn)達(dá)只輸出管理團(tuán)隊(duì)，不需要出一分錢，資產(chǎn)是變輕了，但是溝通和管理成本越來(lái)越高。同時(shí)，輕資產(chǎn)合作型萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，收益幾何，亦不穩(wěn)定。

分享租金收益，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)模式的關(guān)鍵所在。

早在2012年，王健林就公開(kāi)表態(tài)，到2020年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)要成為一家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)公司，轉(zhuǎn)型成功最主要的標(biāo)志就是租金穩(wěn)定增長(zhǎng)。

 

 數(shù)據(jù)來(lái)源 | 公司公告   制圖 | 商業(yè)地產(chǎn)頭條

雖說(shuō)王健林定下的2019年租金收入目標(biāo)是超過(guò)1000億，其要在未來(lái)加速拓展中展示出更好的“造血”能力，存在一定不確定性。

但很明顯，“輕資產(chǎn)”這條亮堂的路上，王健林和萬(wàn)達(dá)可能有反復(fù)，但不會(huì)回頭。

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