近些年，關(guān)于開發(fā)商將辦公用地的房屋包裝成為公寓樓盤銷售，欺詐、誤導(dǎo)購房者行為屢見不鮮。
萬科佛山金域中央樓盤因“辦公改公寓”被央視喊話不能店大欺客。據(jù)悉，項目銷售時，售樓處工作人員告知購房者項目可入住，業(yè)主收房時得知項目土地規(guī)劃為辦公用地，不能做居住用途。此外，鄭州萬科城·小世界公寓項目同樣因為項目“辦公改公寓”，導(dǎo)致業(yè)主訴求權(quán)益。
此類事件層出不窮，那作為購房者怎么避免進入“陷阱”呢？當(dāng)然，我們首先要搞清楚“商住房”、“商辦房”及“商改住”的概念。
商辦房土地性質(zhì)為商業(yè)、辦公、科研、綜合樓等。
商住房是開發(fā)商創(chuàng)造出來的概念，在房屋性質(zhì)中根本沒有商住這一規(guī)劃用途，真實用地規(guī)劃還是“商業(yè)/辦公”，本質(zhì)為“商辦房”。
商改住是對“商辦房”和“商住房”的另一種稱呼。
那么購房者應(yīng)該如何辨別開發(fā)商把“商業(yè)/辦公”土地規(guī)劃房屋當(dāng)作可以居住的公寓來銷售呢？
第一：購房者可以在售樓處查看銷售許可證或預(yù)售證，上面會明確標(biāo)注項目土地性質(zhì)是“商業(yè)/辦公”還是“住宅”。購房者要注意的是，開發(fā)商會“調(diào)包”預(yù)售證，比如把“B項目”預(yù)售證放到的“A項目”售樓處。購房者也可以在住建委查詢用地規(guī)劃許可證。
第二：商住房在產(chǎn)權(quán)年限、貸款年限、周邊配套甚至水電費用等方面與住宅均存在較大差異，購房者在購買房屋時稍加注意就能夠辨別：商業(yè)用地、商辦用地、住宅用地的產(chǎn)權(quán)年限分別為：40年、50年、70年；貸款年限分別為10年、10年、25年（30年為最長期限）。
第三：雙方簽訂合同時也可以進行識別。以北京市為例，住宅規(guī)劃用地項目《北京市商品房預(yù)售合同》上會標(biāo)注“住宅類”；“商業(yè)/辦公”規(guī)劃用地項目《北京市商品房預(yù)售合同》上會標(biāo)注“商業(yè)/辦公等非住宅類”。
當(dāng)然，售樓處工作人員天花亂墜的銷售承諾以及周邊項目2萬元／平方米，本樓盤15000元／平方米的價格優(yōu)勢，會讓消費者產(chǎn)生僥幸心理，從而購買“商業(yè)／辦公”用地的房屋，但是天上不會掉餡餅，價格便宜可能多有問題。因此，在這里提醒購房者，關(guān)于項目的宣傳廣告與銷售人員口頭承諾（錄音）一定要保留取證。
保留證據(jù)的好處是，如果購房者當(dāng)時沒有識別出開發(fā)商虛假宣傳的貓膩，相關(guān)取證對保護消費者的合法權(quán)益在司法認定上有優(yōu)勢。
此外，開發(fā)商會經(jīng)常把沒有預(yù)售證的“商業(yè)／辦公”用地房子當(dāng)作公寓銷售，在簽約正式合同之前，開發(fā)商會和購房者會簽訂一個草簽合同。如果購房者在草簽合同之后，發(fā)現(xiàn)了樓盤存在虛假宣傳行為，業(yè)主可以直接提出解除合同，因為沒預(yù)售證之前簽約草簽合同是不被法律認同。
還有一種情況為，業(yè)主直到收房才發(fā)現(xiàn)其中的問題。例如，廣東省奧園開城首府項目業(yè)主曾向媒體反應(yīng)稱，購買的“商品房”其實是“商住房”，因開發(fā)商前期“虛假宣傳”，致使500名業(yè)主購買，直至網(wǎng)簽合同發(fā)下來，謊言才被撕開。
面對這種情況，購房者該如何運用法律途徑來維護自身權(quán)益？
其實，開發(fā)商將不能當(dāng)住宅的房屋作為住宅來賣，本身是一種欺詐行為，根據(jù)合同法規(guī)定，一方在訂立合同中有欺詐行為，另一方可以主動撤銷合同，因此，業(yè)主可以要求上訴要求撤銷合同。
“當(dāng)然，業(yè)主解除合同也要根據(jù)實際情況考慮?！苯ㄗh開發(fā)商具備賠償能力的，業(yè)主可以解除合同，要求賠償；如果開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)資不抵債的情況，不具備賠償能力，不建議業(yè)主解除合同。
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