收房應(yīng)知
【提示】：“兩書兩表”又增加了實測面積登記表
開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》〈實測面積登記表〉、必須為原件而不是復(fù)印件。
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。
《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題較少；
《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責(zé)任。
需要提醒購房者注意的是，一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房時發(fā)現(xiàn)問題，如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?！?/span>
公用建筑面積分攤原則：
1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。
2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。
3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。
可分攤的公用建筑面積：
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。
2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
不應(yīng)入的公用建筑空間：
1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
2、售房單位自營、自用的房屋。
3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。
其他原則：其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。
售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
裝飾、設(shè)備標準
外 墻：貼外墻磚內(nèi) 墻：耐水膩子找平地 面：細石混凝土抹光頂 棚：耐水膩子找平門 窗：單元門為對講系統(tǒng)；戶門為四防門、塑鋼窗、無室內(nèi)門。廚 房：地面為細石混凝土抹光（無防水層）、墻面為水泥砂漿抹平、頂棚為耐水膩子找平衛(wèi)生間：地面為水泥砂漿抹平（有防水層）、墻面為水泥砂漿抹平，頂棚為耐水膩子找平； 無潔具（預(yù)留管道）水 源：市政供水供暖系統(tǒng)：壁掛式燃氣爐；銅鋁復(fù)合暖氣片；電話線：預(yù)留電話線插孔（報裝費買受人自理）；有線電視：預(yù)留有線電視插孔（入網(wǎng)費買受人自理）
收房流程
核驗業(yè)主材料
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業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明
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交納剩余房款
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業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》
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業(yè)主做綜合驗收
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業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案
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開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議
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根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達成書面協(xié)議
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業(yè)主簽署《入住交接單》
1、 看墻壁。
不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風(fēng)來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。
墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。
2、 驗水電。
首先是驗一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。
驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。當(dāng)然，這是一種理想的配置，多數(shù)土建的電線會差一個等級。
3、 驗防水。
這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高
4、 驗管道
這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會"偷"這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。
還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展商會認為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。
5、驗地平
其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內(nèi)陸面與門口內(nèi)陸面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量 了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。 去五金店買一條小的透明水管，長度約為
6、驗層高
如果你的合同有這一個條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在
7、驗門窗
這里猶其以驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。
原作者：hard-rock
1\收房應(yīng)向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質(zhì)量合格證書.
2\驗收應(yīng)以合同書及附件規(guī)定的為準.
3\面積應(yīng)以有資質(zhì)的測繪單位出具的證明為準注意使用面積與建筑面積不同.
4\層高以合同規(guī)定為準實際層高比標注值少以內(nèi)均為正常.
5\花園面積是否大于其承諾的最小值.
6\門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門窗質(zhì)量是否合格(平直度密封性牢固性等)?
7\各層防水是否做好?(可以從天花板是否有水漬判斷)
8\各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等.
9\內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整.
10\陽臺露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動等現(xiàn)象.
11\安裝的安全護欄是否牢固.
12\電路水路是否接通?
13\電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少?
14\空調(diào)運轉(zhuǎn)冷熱試驗.
15\合同規(guī)定的贈送器具是否齊全?
16\電視電話寬帶接口是否齊全?
17\廚房衛(wèi)生間的通風(fēng)孔是否具備?
18\信報箱是否安裝?
19\可視對講遠程遙控煤氣火災(zāi)報警窗磁門磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到位?
20\社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.
集體收房程序指南
第一步：帶齊身份證件、全部購房資料、房屋交付通知書（“入住通知”）、必須費用（如物業(yè)費用）以及驗房工具、照相機、錄音筆、小型攝像機等采證工具，以業(yè)主身份前往博雅西園會所報到。（現(xiàn)金盡量少帶；如果您對收房成功有很大疑問、或者不愿意委托開發(fā)商代交契稅和大修基金，可以不帶）。
第二步：如果您對收房流程有異議，必須充分表達您的想法和意愿。如果在收房流程中，開發(fā)商有違反約定交房條件和交房手續(xù)、侵犯您個人利益和選擇權(quán)的事宜，您要據(jù)理力爭、以體現(xiàn)您的真實意愿。
第三步：領(lǐng)取房屋交付必備文件：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》，以確定房屋是否已達到交付條件。
按照購房合同第十一條，您必須看到這些文件原件、確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。否則，后續(xù)產(chǎn)生的風(fēng)險和責(zé)任將由您自己負責(zé)（例如：您對房屋質(zhì)量不滿意而要求退房的話，您的大筆money可是已經(jīng)交給開發(fā)商，您將處于被動）。
如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責(zé)任確認函”（附件1）。
第四步：房屋檢驗（驗房）（包括小區(qū)環(huán)境、周界）
（1） 本程序是開發(fā)商和業(yè)主之間的必備流程。
（2） 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認函”（見附件二）后中止辦理手續(xù)。
（3） 開始簽署《房屋驗收情況表》（根據(jù)您上次看房提交的整改意見逐一對照，并參考“收房須知”）（以下幾點必須填寫，先舉個例子，以后逐步補充和修改）
A、 房屋衛(wèi)生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗；
B、 上下水無法試驗不能確認是否已通；
C、 沒有查驗電梯的準運證；
D、 車庫未啟用；
E、 保安系統(tǒng)未測試；
F、 ………………
G、 以下填寫單套房屋個性問題；
H、 ………………
（4） 要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，若實測面積超出3%，可以中止收房。（估計超出3%的可能性很小，因此這里不給出確認函模板，偷個懶:）
（5） 如果驗房后您認為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認函”（見附件三）后中止辦理手續(xù)。
（6） 如果驗房后您認為質(zhì)量問題較少、或可以接受，則業(yè)主可簽字確認“驗房通過”，但須將發(fā)現(xiàn)的問題逐一填寫在驗房單上。
另外，盡量在驗房單上加上以下幾句：
“若房屋不符合有關(guān)國家強制標準或行業(yè)標準、且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊蟆?/span>”
“若房屋有變更設(shè)計，且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊蟆?/span>”
第五步：進行房屋面積確認、簽署《商品房實測面積結(jié)算補充協(xié)議》
（1） 本程序是在您對房屋交付的基本條件滿意之后，開始實際交接的其中一個環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)可以與后面的環(huán)節(jié)不分先后、或同時進行，可以雙方友好協(xié)商。
（2） 開發(fā)商應(yīng)出具《實測面積測繪報告》。若您對房屋實測面積有異議，則不要簽署該協(xié)議，可以要求開發(fā)商簽收有關(guān)確認函（或由開發(fā)商準備）。
第六步：結(jié)算房款、各項費用、延期交房違約金
（1） 面積補差：對面積誤差沒有異議的，可以簽署面積結(jié)算協(xié)議，結(jié)算房款差價；對面積誤差有異議的，可以暫不結(jié)算房款差價。
特別注意：經(jīng)審查《商品房買賣合同》，聯(lián)盟工作組認為，只要合同規(guī)定房款已經(jīng)付清，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商交付房屋（即交鑰匙）。后續(xù)環(huán)節(jié)都可以在交鑰匙之后完成，業(yè)主也可根據(jù)自己情況，作出適當(dāng)讓步、聽從開發(fā)商的安排，以便于盡快辦理相關(guān)手續(xù)。
（2） 延期交房違約金：結(jié)算延期交房違約金
第七步：交鑰匙
（1） 開發(fā)商交鑰匙。
第八步：和物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費
（1） 根據(jù)法律規(guī)定，您應(yīng)該與開發(fā)商指定的物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議。
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