舞陽縣一開發(fā)商未辦理商品房預(yù)售許可證即對房屋進(jìn)行預(yù)售，劉某認(rèn)購房屋后，苦等三年，也沒有買到想要的房子。原來，該開發(fā)商一直未取得商品房預(yù)售許可證。那么，劉某是否能以開發(fā)商違約為由，要求開發(fā)商支付違約金呢？

    身邊的事兒

    2011年5月，在舞陽的劉某為籌備婚事，與該縣一開發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議，協(xié)議對房屋的位置、面積、價格、付款方式、違約責(zé)任等都有明確約定。協(xié)議簽訂后，劉某按約定當(dāng)即繳納了定金一萬元，并于2011年6月支付購房余款25萬元。之后，因開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，無法與劉某簽訂商品房銷售合同，雙方于2013年2月簽訂購房補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議約定：劉某購買的房屋坐落和價格以認(rèn)購協(xié)議為準(zhǔn)，原承諾戶型不變，開發(fā)商承諾于2013年4月20日開工，2014年12月31日前交付房屋，如逾期交付，開發(fā)商按日向劉某支付已交房款的萬分之五的違約金；如任何一方違約，除承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)賠償另一方的損失，包括間接損失及履行“本協(xié)議”帶來的增值。雙方還約定，2013年

    12月31日前領(lǐng)取商品房銷售許可證后簽訂正式商品房買賣合同，若不能簽訂正式合同，自劉某繳納房款之日起，開發(fā)商按已交房款額每日萬分之五支付違約金。

    補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，劉某還是沒有等到想要的結(jié)果，至2013年底，開發(fā)商仍未取得預(yù)售許可證，項(xiàng)目無法開工。眼看購房無望，劉某一紙?jiān)V狀將開發(fā)商告上舞陽縣法院，要求解除合同、退還房款、賠償損失并支付違約金。

    法庭審理中，開發(fā)商辯解，因其一直未取得商品房預(yù)售許可證，根據(jù)法律規(guī)定，其與劉某所簽訂的兩份協(xié)議均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效協(xié)議。既然是無效的協(xié)議，協(xié)議中關(guān)于違約金的條款也自然是無效的。所以應(yīng)只返還購房款，不承擔(dān)賠償損失和違約金的責(zé)任。

    結(jié)果

    近日，舞陽縣法院審理此案后，判決開發(fā)商與劉某之間的合同無效，開發(fā)商返還劉某購房款的同時，參照同期銀行貸款利率，支付給劉某的利息損失，同時駁回劉某索要違約金的請求。

    法理解說

    法院認(rèn)為，劉某與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)

    議書及補(bǔ)充協(xié)議對劉某所購房屋的位置、面積、價格、交付時間等均作出明確的約定，該協(xié)議已具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受全部購房款，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。但依照該司法解釋第二條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北桓骈_發(fā)商至今未取得商品房預(yù)售許可證，說明被告未達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定的商品房預(yù)售條件，所以依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，原、被告雙方簽訂的協(xié)議書系無效協(xié)議。合同被確認(rèn)無效后，應(yīng)將取得的財(cái)產(chǎn)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。因而，被告開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證即出售房屋，具有明顯過錯，應(yīng)在返還劉某購房款的同時，參照同期銀行貸款利率，支付給劉某的利息損失。對劉某索要違約金的主張不予支持。

    （記者薛華通訊員李廣卿張靜）