商品房預(yù)售中的延期付款之違約責(zé)任
案情：2007年7月6日，購(gòu)房者林**與廣州市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定，林**向XX地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)位于廣州市花都區(qū)一套房子，總房?jī)r(jià)381003元，以分期付款方式支付，共分三期。被告按照合同約定支付了第一、二期房款，，但第三期房款19051元，沒(méi)有在約定時(shí)間內(nèi)支付，而是在2008年9月9日支付的。原告方XX房地產(chǎn)公司起訴要求被告按照雙方簽訂的《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任，支付違約金24955.7元（從2008年5月1日起至2008年9月9日共131天，計(jì)算方式為：房屋總款381003*每日萬(wàn)分之五*131天＝24955.7元）。注：事實(shí)上原告方廣州XX房地產(chǎn)公司延期交樓，直至2008年9月16日才通知被告收樓、領(lǐng)取鑰匙，這一事實(shí)已為法院判決確認(rèn)。
合同相關(guān)條款約定
第六條：計(jì)價(jià)方式、價(jià)款、付款
1、該商品房屬預(yù)售，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，該商品房單價(jià)為（人民幣）每平方米3890元，總額381003元。
2、甲方同意乙方按分期付款的方式按期付款：
（1）第一期：自本預(yù)售合同簽訂暨網(wǎng)上備案之日起即日內(nèi)(不超過(guò)5日),支付全部房?jī)r(jià)款的50%,金額190501元。
（2）第二期：在2007年8月5日前支付全部房?jī)r(jià)款的45%，金額171451元。
（3）第三期：在2008年5月1日前支付全部房?jī)r(jià)款的的5%，金額19051元。
第九條：逾期付款的違約責(zé)任
1、分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六條約定的支付期限將各期房款支付至監(jiān)控賬戶，甲方有權(quán)要求乙方按每日房?jī)r(jià)款總額的萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。并有權(quán)解除合同。
第十條：交房期限
甲方應(yīng)當(dāng)在2008年5月1日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付乙方使用。
因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。
交付后，甲方不得以房屋已交付使用為借口懈怠其在本合同中應(yīng)承擔(dān)的其他義務(wù)，如：辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。
第十三條：延期交房的違約責(zé)任
甲方如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按以下方式處理：
1、逾期不超過(guò)三十天，自本合同第十條規(guī)定的最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。
2、逾期超過(guò)三十天后，乙方有權(quán)單方面解除合同，如果乙方要求繼續(xù)履行的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交房期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五的違約金。
本案法律關(guān)系其實(shí)很簡(jiǎn)單。開(kāi)發(fā)商延遲交樓，買(mǎi)方在開(kāi)發(fā)商交樓后才支付剩余房款導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商起訴買(mǎi)方要求買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任，這個(gè)情形讓人不由得想到“惡人先告狀”。但是無(wú)論如何，法院仍舊要受理，我們?nèi)耘f要應(yīng)訴，那么到底誰(shuí)是誰(shuí)非呢？
首先，買(mǎi)方因?yàn)橘u(mài)方延期交樓而遲延支付房款，構(gòu)成違約嗎？
買(mǎi)方構(gòu)成違約 。
支付房款是買(mǎi)方的主要合同義務(wù)，買(mǎi)方應(yīng)該依照合同約定按時(shí)支付購(gòu)房款，而買(mǎi)方延期至2008年9月9日才向賣(mài)方支付第三期房款19501元，超過(guò)了合同約定的2008年5月1日，構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商延遲交樓，應(yīng)該由買(mǎi)方另行起訴要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。(雖然有些人認(rèn)為，買(mǎi)方的延期付款是屬于對(duì)開(kāi)發(fā)商的同時(shí)履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)，但這個(gè)理由經(jīng)不推敲。)
其次，開(kāi)發(fā)商訴訟中請(qǐng)求高達(dá)24955.7元的違約金，比未支付的19501元房款還高，合理嗎？
請(qǐng)求違約金數(shù)額過(guò)高，不合理。
XX房地產(chǎn)公司訴稱的違約責(zé)任與雙方合同約定不相符。林**購(gòu)房是采用的分期付款的方式，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第九條第1款：“分期付款的，如果乙方未能按照本合同第六條約定的支付期限將各期房款支付至監(jiān)控賬戶，甲方有權(quán)要求乙方按每日房?jī)r(jià)款總額的萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。并有權(quán)解除合同?！逼渲?，約定的是將“各期房款”而非“全部房款”，那么依據(jù)公平責(zé)任原則，違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)依各期房款中部分違約數(shù)額計(jì)算違約金。計(jì)算公式為：延遲支付房款19501元*萬(wàn)分之五*131天。
本案中商品房買(mǎi)賣(mài)合同是典型的格式合同，《合同法》第39條規(guī)定：“采用格式條款訂閱合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明”。第40條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！钡?span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">41條規(guī)定：“對(duì)格式條款發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)該按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！睋?jù)此，開(kāi)發(fā)商對(duì)于本案中違約責(zé)任條款的約定即第九條第1款的解釋?xiě)?yīng)當(dāng)是按照買(mǎi)方未支付的房?jī)r(jià)款按每日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金。而且合同第十三條關(guān)于開(kāi)發(fā)商延期交樓的違約金的計(jì)算也是按購(gòu)房者已支付房?jī)r(jià)款的每日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金。所以，從合同的整體性、公平性理解，合同第九條的計(jì)算依據(jù)也應(yīng)該是購(gòu)房都未支付房?jī)r(jià)款。
而且根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法；約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！焙汀蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少，當(dāng)事人以違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第17條規(guī)定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。原告XX房地產(chǎn)公司訴請(qǐng)的違約金數(shù)額過(guò)高，可以請(qǐng)求法院調(diào)低。
所以買(mǎi)方應(yīng)該履行且及時(shí)有效地履行其應(yīng)該承擔(dān)的付款義務(wù)，同時(shí)因?yàn)檠悠谥Ц兜呢?zé)任也應(yīng)該是公平的、合法的。就延期付款，買(mǎi)方應(yīng)該承擔(dān)其份內(nèi)的違約責(zé)任，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商的延期交樓，應(yīng)由買(mǎi)方另案起訴追究開(kāi)發(fā)商的延期交樓責(zé)任。
