| 隨著土地流轉(zhuǎn)的推進，各地目前已探索出“紹興模式”、“益陽模式”、“沙縣模式”等土地流轉(zhuǎn)信托模式—— |
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土地流轉(zhuǎn)信托模式的內(nèi)容正越來越豐富。
11月7日，一度被寄予厚望的“北京信托土地流轉(zhuǎn)信托計劃”終于出爐。是日，北京國際信托有限公司在江蘇無錫陽山鎮(zhèn)桃園村推出“北京信托·土地信托之無錫桃園村項目”。繼中信信托之后，又一家信托公司邁入土地流轉(zhuǎn)市場。此時，距離全國首支土地流轉(zhuǎn)信托計劃的成立，只有不到一個月的時間。
在今年年底農(nóng)村集體土地確權(quán)即將完成的大背景下，當農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)遇上信托，通過正規(guī)信托公司引入金融元素，實現(xiàn)農(nóng)村土地的長期流轉(zhuǎn)，或許是解決這一領(lǐng)域一些難題的好辦法。
知名財經(jīng)評論人葉檀曾公開表示，以信托辦法進行土地流轉(zhuǎn)，是突破小農(nóng)經(jīng)濟的好辦法，“可以讓土地在不變性的前提下實現(xiàn)長期流轉(zhuǎn)，利益均衡分配，將社會資源導(dǎo)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域?！?/p>
目前，土地增值收益的分配并不公平，要增加農(nóng)民在土地收益分配中的比例，就要改變單一的政府征地模式，采用多元化流轉(zhuǎn)的方式。
“土地流轉(zhuǎn)信托就是一種典型的創(chuàng)新流轉(zhuǎn)模式，在未改變土地性質(zhì)的同時，使農(nóng)民收入增加、土地流轉(zhuǎn)率上升?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家對記者表示。而從此前各地探索的信托模式，例如“紹興模式”、“益陽模式”，尤其是“沙縣模式”來看，效果可圈可點。
據(jù)記者多方了解，除了已經(jīng)涉足土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的中信信托、北京信托等公司外，還有多家信托公司傳出在布局土地流轉(zhuǎn)信托的消息。一家信托公司的工作人員對記者表示，土地流轉(zhuǎn)信托或許會為目前亟須轉(zhuǎn)型的信托業(yè)，帶來新的盈利點。
“雙合作社”設(shè)計模式
陽山鎮(zhèn)的名片是水蜜桃，水蜜桃產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為陽山鎮(zhèn)的支柱性農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。
公開的資料顯示，近年來，陽山全鎮(zhèn)有一半的農(nóng)民完成了“雙置換”，實現(xiàn)了“土地換社?！?。但對農(nóng)民而言，一次性補償解決的只是一代人的保障，失去的卻是土地永久的經(jīng)營權(quán)。而對政府而言，人均約10萬元的資金投入，也是個不小的負擔。
“此次引入土地流轉(zhuǎn)信托，為探索農(nóng)民永久性保障蹚出了新路?！标柹芥?zhèn)農(nóng)辦負責人表示。
該項目將在保持現(xiàn)有土地性質(zhì)不變的前提下，由北京信托將桃園村158畝農(nóng)用地的土地經(jīng)營權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立土地信托，對信托土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進行管理。
正因為與安徽宿州埇橋區(qū)的情況不同，北京信托并沒有復(fù)制中信信托的模式，而是采取了雙合作社的設(shè)計。所謂雙合作社，即該項目采取的“土地合作社”+“專業(yè)合作社”的設(shè)計模式。
首先，將擬進行信托的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)到村民個人，再由村民以其土地經(jīng)營權(quán)入股“土地合作社”，土地合作社作為委托人以土地經(jīng)營權(quán)在北京信托設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托。
同時，由陽山鎮(zhèn)桃園村的水蜜桃種植大戶成立“水蜜桃專業(yè)合作社”。北京信托代表桃園村土地信托，將土地租賃給“水蜜桃專業(yè)合作社”。合作社全體股東，均為該村有種植桃樹特長的村民，員工亦為村民，解決了部分農(nóng)民的就業(yè)問題。
據(jù)介紹，此次簽約后，北京信托還將向合作社每個成員頒發(fā)經(jīng)監(jiān)管部門批準的“土地收益憑證”，長遠目標是實現(xiàn)農(nóng)地使用權(quán)證券化。農(nóng)民憑借“土地收益憑證”，即可獲得永久收益，并在約定范圍內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承等。
如此一來，農(nóng)民手中的土地承包經(jīng)營權(quán)，就成為“可攜帶”的財富。
“中信信托推出的土地流轉(zhuǎn)信托，引入了第三方作為服務(wù)商，流轉(zhuǎn)后的土地擬建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范園。相比于這種模式，北京信托將土地租賃給當?shù)卮迕癜l(fā)起的專業(yè)合作社，能夠充分發(fā)揮當?shù)胤N植能手熟悉當?shù)赝恋靥匦?、種植環(huán)境的優(yōu)勢，提高土地利用效益?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家告訴記者。
提前鎖定土地用途
在推出的桃園村信托計劃中，北京信托引入了土地股份合作社，使土地經(jīng)營權(quán)股份化。
首先，將擬進行信托的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)到村民個人。然后，在符合當?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃的前提下，依據(jù)《農(nóng)民專業(yè)合作社法》等相關(guān)法律法規(guī)，以村民自愿為原則，桃園村233戶村民以其享有的、已經(jīng)確權(quán)到戶的158畝土地承包經(jīng)營權(quán)作為出資，入股成立桃園村土地股份合作社。
“土地股份合作社依法享有土地經(jīng)營權(quán)，其成員取得由惠山區(qū)農(nóng)辦發(fā)放的土地股份合作社股權(quán)證書，享受信托計劃受益權(quán)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
這種模式，使桃園村土地信托項目的經(jīng)營主體為“水蜜桃專業(yè)合作社”，合作社全體股東均為陽山鎮(zhèn)桃園村有種植桃樹特長的村民，這與中信信托引入第三方服務(wù)商的做法大相徑庭。
這樣做，農(nóng)民可成為合作社雇傭的農(nóng)業(yè)工人，獲得工資性收入，解決了農(nóng)民的就業(yè)問題。更為重要的事，這種模式鎖定了流轉(zhuǎn)后土地的農(nóng)業(yè)用途。
其實，鑒于農(nóng)用地的經(jīng)濟產(chǎn)值遠低于建設(shè)用地的現(xiàn)實，很多業(yè)內(nèi)專家表示擔心，建議應(yīng)加強用途管制，防治土地流轉(zhuǎn)后被“突破使用”。
北京信托相關(guān)負責人曾對媒體表示，將土地租賃給“水蜜桃專業(yè)合作社”，提前限定了土地用途，也避免了土地在流轉(zhuǎn)過程中土地使用人出于利潤最大化的考慮，打擦邊球改變土地用途的情況發(fā)生。
人們關(guān)注的另一個焦點，是信托收益的分配問題。
據(jù)介紹，在園村土地信托項目中，收益由“固定收益+浮動收益”兩部分組成。信托計劃成立后，每個信托年度受益人按照其持有的信托單位享有固定信托利益；隨著土地、果樹的培育投入期結(jié)束，數(shù)個信托年度后，受益人除了享有前述固定收益外開始享有浮動收益。
不斷豐富的“信托模式”
土地流轉(zhuǎn)信托，實質(zhì)上是一種用益物權(quán)的信托化，其過程是將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財產(chǎn)，委托信托公司進行經(jīng)營管理，主要包括農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)等。
“信托公司以土地流轉(zhuǎn)信托實現(xiàn)規(guī)?；б?，推動土地資源合理再配置，促進土地的集約化和現(xiàn)代化經(jīng)營，提高土地的生產(chǎn)能力和內(nèi)在價值，使農(nóng)民切實分享到土地增值所帶來的收益?！币晃还┞氂诒本┠承磐泄镜娜耸勘硎尽?/p>
其實，國外的土地信托已頗有歷史。日本等東亞國家比較普遍的做法，是通過建立土地信托銀行參與土地信托業(yè)務(wù)。在我國，率先推出土地信托的是河南省安陽縣，但能夠稱為模式的，是湖南益陽、浙江紹興和福建沙縣的做法。
例如，湖南益陽的做法是：在實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證的基礎(chǔ)上，由政府出資，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立土地信托機構(gòu)，農(nóng)民在自愿的前提下，將名下的土地承包經(jīng)營權(quán)委托給政府的土地信托機構(gòu)，并簽訂土地信托合同，農(nóng)業(yè)企業(yè)或種植大戶再從信托公司手中連片租賃土地，從事農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動。
這些信托模式大同小異。實施后，效果明顯。
例如，在不改變土地集體所有制性質(zhì)、農(nóng)地屬性以及農(nóng)民承包權(quán)的前提下，沙縣通過信托模式，目前已實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)近13萬畝，占全縣耕地的65%，是全國土地流轉(zhuǎn)率的3倍多，解決了耕地大面積拋荒的難題。
有鑒于此，福建省委于9月下發(fā)了“穩(wěn)妥推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”的通知，推廣沙縣土地信托模式，“支持成立土地承包經(jīng)營權(quán)信托公司，實行統(tǒng)一委托、統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、統(tǒng)一分配，健全縣鄉(xiāng)土地信托網(wǎng)絡(luò)，建立風險防范和收益返還制度，提高土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化、市場化水平?！?/p>
而福建省農(nóng)業(yè)系統(tǒng)人士表示，沙縣的這一模式也有望成為土地流轉(zhuǎn)改革的新樣板。不僅在福建，在全國都有借鑒意義。
“在目前資本市場對土地改革預(yù)期強烈的大環(huán)境下，沙縣模式的推廣，將使農(nóng)村土地改革的金融屬性更強?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
前不久，中信信托拿下國內(nèi)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托計劃第一單后，土地信托這一創(chuàng)新成為人們關(guān)注的焦點。 這種模式，在保持土地性質(zhì)不變的前提下，通過土地的重新歸集、整理，將零散的農(nóng)用地轉(zhuǎn)移集中到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植企業(yè)手中，通過集約化經(jīng)營，形成規(guī)模效益，科學推進土地流轉(zhuǎn)，提升農(nóng)戶的地租收入，再通過信托產(chǎn)品特有的設(shè)計，公平合理地將集約經(jīng)營提升的地租收入在農(nóng)戶、土地整理者之間進行分配，讓農(nóng)民成為真正的受益者，充分保護農(nóng)民的長遠利益和根本權(quán)益。 應(yīng)該說，這是集約利用土地、提高土地效率的有效探索，有利于實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，推進城鎮(zhèn)化進程。 但從目前的情況看，這種模式仍存在一些令人憂慮的地方。例如，一些流轉(zhuǎn)主體試圖改變農(nóng)用地用途，打擦邊球，比如通過旅游休閑區(qū)建設(shè)、莊園式社區(qū)開發(fā)等方式獲取暴利。此外，有的地方土地流轉(zhuǎn)后，產(chǎn)生了一種“規(guī)模不經(jīng)濟”的現(xiàn)象，土地閑置浪費情況突出。 解決這些問題，需要進一步強化土地用途管制制度，建立更加系統(tǒng)的土地用途管制政策與土地規(guī)劃管理體制。而對土地流轉(zhuǎn)信托，最好的辦法是“收放結(jié)合”，按照屬地管理原則，該管的一定要管好。國家應(yīng)從宏觀層面出臺規(guī)范性指導(dǎo)意見，各級政府要推出具體的實施政策。 在土地流轉(zhuǎn)信托的問題上，需要國土資源部門有所作為：一方面，要警惕通過這種模式流轉(zhuǎn)土地成為變相征地，突破“土地用途管制”；另一方面，各級國土資源部門在加強土地管理的同時，應(yīng)積極支持這一新生事物，不應(yīng)使土地管理的強化阻礙新生事物的發(fā)展。 據(jù)筆者了解，在土地流轉(zhuǎn)信托領(lǐng)域，社會上對國土資源部門有很多期待。作為土地管理者，需要研究提出土地管理支持政策。這不僅是為了充分回應(yīng)社會的期待，更是出于土地管理事業(yè)健康發(fā)展的長遠需要。 筆者認為，對管理者來講，土地流轉(zhuǎn)信托必須堅持做到三點：一是農(nóng)用地經(jīng)過流轉(zhuǎn)后不能改變其農(nóng)地性質(zhì)；二是不能在土地流轉(zhuǎn)后使農(nóng)民失去土地，并使流轉(zhuǎn)后的土地能不斷地取得規(guī)?；?yīng)；三是土地流轉(zhuǎn)后要讓農(nóng)民持續(xù)不斷地分享土地收益。 而對信托公司來講，最重要的原則則是土地信托投資要根據(jù)土地性質(zhì)去尋找盈利點。
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