1 引言
由于現(xiàn)階段我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本較高、農(nóng)業(yè)效益比較低下以及農(nóng)民進城務(wù)工增多等原因，土地拋荒現(xiàn)象在全國范圍內(nèi)普遍存在，而拋荒會危及糧食生產(chǎn)安全和造成社會緊缺的耕地資源閑置浪費等問題。在此情況下，土地信托順勢而生，同時，土地信托也激活了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。因此，土地流轉(zhuǎn)信托作為土地流轉(zhuǎn)中的一項制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營機制的必然需求，也是促進土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)的必經(jīng)之路。
自從2013年10月10日，中信信托與安徽省宿州市埇橋區(qū)政府合作，正式成立國內(nèi)第一個土地流轉(zhuǎn)信托計劃以來，土地流轉(zhuǎn)信托計劃如雨后春筍，獲得了極大的發(fā)展。本文在此基礎(chǔ)上，來分析和探討我國土地流轉(zhuǎn)信托的模式和面臨的風(fēng)險問題，這對于今后我國土地流轉(zhuǎn)信托計劃的進一步開展具有重要的應(yīng)用價值和借鑒意義。
2 土地流轉(zhuǎn)信托的基本原理
所謂的土地信托，就是在公有制為基礎(chǔ)的前提下，利用信托共有制多層產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的特點，將土地分解為價值資產(chǎn)和實體資產(chǎn)，把集體土地的所有權(quán)、受益權(quán)和經(jīng)營權(quán)進一步分開，農(nóng)民享有受益權(quán)和最終處置權(quán)，而信托公司則享有經(jīng)營權(quán)，實行土地的統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)利用，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。
就目前國內(nèi)市場上中信信托和北京信托發(fā)行的兩單產(chǎn)品來看，土地流轉(zhuǎn)信托主要是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托，是一種財產(chǎn)權(quán)利的信托。
一方面，土地承包經(jīng)營權(quán)不屬于《信托法》中禁止和限制流通的信托財產(chǎn)，土地承包經(jīng)營權(quán)可以成為信托財產(chǎn)。另一方面，《農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定："通過家庭集體承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)"，可以將信托模式列入到"其他方式"中，因此，土地承包經(jīng)營權(quán)通過信托模式流轉(zhuǎn)符合有關(guān)規(guī)定。通過設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托，符合土地公有制以及禁止土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。
3 土地流轉(zhuǎn)信托的現(xiàn)有模式分析
3.1 美國模式
美國土地信托模式是開發(fā)者（委托人）購買一塊生地，再將該土地所有權(quán)信托給受托人，簽訂信托契約，受托人發(fā)行土地信托受益憑證，而由委托人銷售該受益憑證給市場上的投資人，受益憑證代表對信托財產(chǎn)（土地所有權(quán)）的受益權(quán)，銷售受益憑證所得資金用來改良土地，然后將土地出租給由該開發(fā)者組成的公司。受托人收取租金，承擔(dān)給受益憑證持有人固定報酬的義務(wù)，并將剩余租金用來買回受益憑證。
該模式具有以下特點：通過資金的"集合"，解決了開發(fā)土地尤其是生地所需的巨額資金；為投資者提供了投資于利潤豐厚的土地產(chǎn)業(yè)的機會，同時也降低了個體投資風(fēng)險；投資人所擁有的受益憑證可以流動，具有較強的變現(xiàn)性。
3.2 日本模式
1984年，日本開展了對有效利用土地起積極作用的土地信托[3]。1986年，《國有財產(chǎn)法》、《地方自治法》的修改以及同年《稅法》的實施，大大加速了土地信托的發(fā)展。日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人治理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。土地信托包括出售型和租賃型，前者指委托人將信托財產(chǎn)委托信托業(yè)者出售，受托人將出售所得，在扣除受托人的報酬及其他手續(xù)費用后，交付給委托人；后者指受托人無處分信托財產(chǎn)的權(quán)利，在信托期間信托業(yè)者應(yīng)定期給付委托人信托收益，信托終了時，委托人仍保有原土地的所有權(quán)。
該模式具有以下特點：替代性，即通過土地信托方式解決了土地所有者具有土地開發(fā)的積極性但無能力開發(fā)的現(xiàn)象；穩(wěn)定性，即土地所有者將土地信托給信托銀行，在信托期內(nèi)如租賃信托可獲取穩(wěn)定的信托紅利；高效性與多樣性，即吸取民間土地信托制度能夠高效配置利用土地的特點，使國有土地的治理與處置手段多樣化。
3.3 國內(nèi)模式
3.3.1 國內(nèi)土地流轉(zhuǎn)信托業(yè)務(wù)總結(jié)
1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托
2013年10月10日，中信信托與安徽宿州埇橋區(qū)政府合作，正式成立國內(nèi)第一個土地流轉(zhuǎn)信托計劃"中信信托.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期" 。
2013年11月7日，北京信托在江蘇無錫推出土地流轉(zhuǎn)信托"北京信托.無錫陽山鎮(zhèn)桃園村農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃"，這是國內(nèi)成立的第二個土地流轉(zhuǎn)信托計劃。
隨后，又有一些新的土地流轉(zhuǎn)信托計劃陸續(xù)成立。2013年12月20日，中信信托在山東省青州市成立土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托計劃，項目一期流轉(zhuǎn)何官鎮(zhèn)南小王村晟豐土地股份合作社的1850畝土地。2014年1月23日，中信信托在貴州省開陽縣成立土地流轉(zhuǎn)信托計劃，首期合作開展1000畝土地信托流轉(zhuǎn)試點工作。2014年2月24日，中信信托在安徽省馬鞍山市成立土地流轉(zhuǎn)信托計劃，標(biāo)志著馬鞍山市首單2.66萬畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托計劃項目即將落地。2014年3月7日，中信信托與湖北省黃岡市人民政府正式簽署龍感湖土地信托化改革試驗區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議。龍感湖土地信托化改革試驗區(qū)擬劃定面積100平方公里，此次的土地流轉(zhuǎn)信托面積達6萬畝，信托時間為10年。2014年4月1日，中信信托與河南省濟源市人民政府，就濟源地區(qū)規(guī)劃面積約20000畝的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同探索農(nóng)業(yè)發(fā)展新路徑，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級新理念。據(jù)有關(guān)媒體報道，目前，中信信托已在安徽、山東、貴州、河南等地推出了土地流轉(zhuǎn)信托項目，現(xiàn)正在與廣東惠州、吉林、云南、貴州等地接洽合作事項，今后還將繼續(xù)在河北、內(nèi)蒙古、新疆、吉林和四川等省份進行推廣。
在北京信托第一單土地流轉(zhuǎn)項目后僅一周有余，北京信托在江蘇省句容市后白鎮(zhèn)又成立了"北京信托·金色田野土地信托1-5號五只土地信托"，受托土地規(guī)模達9928.46畝。2014年2月27日，北京信托在密云縣穆家峪鎮(zhèn)簽約成立"北京信托·金色田野2014008號土地信托（密云水漳村）" 項目，受托管理土地規(guī)模約1700畝。
中建投信托作為第三家正式開展土地流轉(zhuǎn)信托業(yè)務(wù)的信托公司。近日（2014年7月28日中國證券報報道），中建投信托與江蘇省鎮(zhèn)江新區(qū)丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心、浙江森禾種業(yè)簽署三方框架協(xié)議，標(biāo)志著中建投信托首單土地流轉(zhuǎn)信托--"中建投·鎮(zhèn)江新區(qū)·森禾一期土地流轉(zhuǎn)財產(chǎn)權(quán)信托"正式落地。此次土地流轉(zhuǎn)信托計劃涉及1750畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，其具體交易結(jié)構(gòu)是：農(nóng)戶以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股成立合作社，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化成合作社股份，再由合作社將集中的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)包給丁崗鎮(zhèn)政府成立的集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心，該集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心將其持有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的方式委托給中建投信托，中建投信托作為受托人將上述農(nóng)地經(jīng)營權(quán)出租給鎮(zhèn)江森禾花卉園藝有限公司用于花卉種植。
興業(yè)信托是第四家正式開展土地流轉(zhuǎn)信托計劃的信托公司，于2014年9月19日與河南省新鄉(xiāng)市達成戰(zhàn)略合作協(xié)議。興業(yè)信托此項土地流轉(zhuǎn)信托項目落地在新鄉(xiāng)市延津縣石婆固鎮(zhèn)。興業(yè)信托一手托兩家，一方面代表農(nóng)戶利益，一方面支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。該項目合作方大豫大美現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司是一家集高效農(nóng)業(yè)種植、生態(tài)觀光度假旅游、家庭示范農(nóng)場、農(nóng)民合作社聯(lián)合社為一體的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)開發(fā)公司。此次流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)總規(guī)模為1000畝，首期流轉(zhuǎn)300畝土地用于開發(fā)特色果園，并已完成土地流轉(zhuǎn)和租賃等工作。消費者可通過"果樹認養(yǎng)"和"農(nóng)場認養(yǎng)"獲得休閑農(nóng)業(yè)的消費權(quán)。興業(yè)信托與大豫大美將根據(jù)企業(yè)發(fā)展，采取多種金融服務(wù)方式合作，打造安全、綠色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。
另外，據(jù)《財經(jīng)》媒體不完全統(tǒng)計，除上述四家信托公司之外，目前安信信托、中融信托、中糧信托、國元信托、上海信托、華寶信托、平安信托等諸多信托公司，均已開始針對土地信托進行研究準(zhǔn)備和實地調(diào)研，并將會積極推動相關(guān)項目的開展。
2、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)
作為土地流轉(zhuǎn)信托計劃的延伸，中信信托在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)方面也進行了一些有益的探索[5]。2014年5月13日，中信信托與四川宜賓市政府、中國鐵建股份有限公司簽約合作，共同推動新型城鎮(zhèn)化的長期建設(shè)。2014年6月5日，中信信托與四川省成都市武侯區(qū)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，聯(lián)手推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，這是中信信托在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)方面的又一重大探索。根據(jù)協(xié)議，雙方將密切合作，整合土地資源，改善生態(tài)環(huán)境，推進公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高民眾生活質(zhì)量，全面推進成都市武侯區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。雙方將重點引進現(xiàn)代化金融服務(wù)、打造總部經(jīng)濟、發(fā)展能源與機電貿(mào)易、推動信息技術(shù)研發(fā)、促進文化旅游投資等。中信信托致力于成為"綜合金融解決方案的提供商和多種金融功能的集成者"，將充分發(fā)揮信托制度優(yōu)勢，積極整合各方資源優(yōu)勢，創(chuàng)新金融服務(wù)模式，全方位支持地方建設(shè)。
本文分別以中信信托成立的第一單土地流轉(zhuǎn)信托計劃"中信信托.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期"和北京信托成立的第一單土地流轉(zhuǎn)信托計劃"北京信托.無錫陽山鎮(zhèn)桃園村農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃"作為案例，來進行后續(xù)的模式分析和風(fēng)險研究。
3.3.2 中信信托第一單土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品模式分析
2013年10月10日，中信信托與安徽宿州埇橋區(qū)政府合作，正式成立國內(nèi)第一個土地流轉(zhuǎn)信托計劃"中信信托.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期"。此項目期限為12年，信托收益權(quán)采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計，涉及流轉(zhuǎn)的土地面積達5400畝。流轉(zhuǎn)后的土地擬建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范園，由安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司（簡稱安徽帝元）作為服務(wù)商提供服務(wù)。
參與到信托計劃的農(nóng)民收益分為三部分：常規(guī)收益以每年每畝1000斤國標(biāo)三等小麥價錢計算（不低于1000元）；浮動收益為信托公司與合作方對土地整理、運作后，土地增值凈收益的70%；農(nóng)民作為產(chǎn)業(yè)工人的打工收入。該項目交易結(jié)構(gòu)如下圖1所示。
3.3.3 北京信托第一單土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品模式分析
2013年11月7日，北京信托在江蘇無錫推出土地流轉(zhuǎn)信托"北京信托.無錫陽山鎮(zhèn)桃園村農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃"，該信托期限不少于15年。
北京信托在該項目中采取了"土地合作社"+"專業(yè)合作社"的雙合作社設(shè)計，即首先將擬進行信托的集體土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)到村民個人，再由村民以其土地經(jīng)營權(quán)入股"土地合作社"，"土地合作社"作為委托人以土地經(jīng)營權(quán)在北京信托設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托。同時，桃園村的水蜜桃種植能手成立"水蜜桃專業(yè)合作社"，北京信托代表桃園村土地信托將土地租賃給"水蜜桃專業(yè)合作社"。
參與到信托計劃的村民，收益由"固定收益+浮動收益"兩部分組成：固定收益為地租每年每畝1700元；浮動收益從第七年開始享受，每年參與"水蜜桃專業(yè)合作社"20%的盈利分紅。該項目交易結(jié)構(gòu)如下圖2所示。
中信信托"中信信托.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期"和北京信托"北京信托.無錫陽山鎮(zhèn)桃園村農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃"兩種模式的對照情況如下表1所示。
3.3.4 A類委托人主體分析比較
在中信信托的信托計劃中，涉及該信托計劃的農(nóng)戶分別與朱廟村村委會、塔橋村村委會簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)委托轉(zhuǎn)包合同》，朱廟村村委會、塔橋村村委會與朱仙莊鎮(zhèn)政府簽訂《委托管理協(xié)議》，鎮(zhèn)政府與埇橋區(qū)人民政府簽訂《委托管理協(xié)議》，最終由埇橋區(qū)政府作為委托人與中信信托簽訂信托協(xié)議。在此過程中，埇橋區(qū)政府并沒有取得農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)，也就不能直接作為委托人把土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給中信信托。
在北京信托的信托計劃中，村民將承包經(jīng)營權(quán)投資入股土地合作社，取得土地合作社的股權(quán)，合作社擁有相應(yīng)土地的承包經(jīng)營權(quán)，合作社作為委托人將承包經(jīng)營權(quán)委托給北京信托設(shè)立信托。在該交易模式中，信托公司不必與大量農(nóng)民直接商談合同條款，委托方為土地合作社，項目進程中溝通、管理成本小。另外，土地合作社更貼近農(nóng)民生活，有政府信用背書，易于取得農(nóng)民的理解和信任，便于項目開展。中信信托與埇橋區(qū)政府簽訂信托協(xié)議，可能也是出于此種考慮。
但是，在北京信托的模式下，農(nóng)民個體不擁有信托收益權(quán)，信托的收益權(quán)屬于土地合作社，農(nóng)民以所擁有的合作社股權(quán)分取信托收益。如果將來信托收益權(quán)憑證的二級流通市場發(fā)展壯大，則農(nóng)民擁有的土地合作社股權(quán)無法享受抵押、擔(dān)保的便利。因此，從長期來看，中信信托模式要優(yōu)于北京信托模式。
3.3.5 模式改進
如果將中信信托模式改進，由地方基層政府牽頭組織，以村為單位，農(nóng)民與村委會簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)委托轉(zhuǎn)包合同》，村委會接受農(nóng)民委托以農(nóng)民的名義對外轉(zhuǎn)包，此時承包經(jīng)營權(quán)仍在農(nóng)民名下。信托公司再與村委會簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)出委托書》，村委會代表農(nóng)民作為委托人設(shè)立土地流轉(zhuǎn)信托。
這樣，農(nóng)民個體擁有獨立的相應(yīng)份額的信托收益權(quán)憑證，相當(dāng)于將土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種資產(chǎn)證券化，并以信托公司的信用背書，便于在二級市場流通、從而促進土地流轉(zhuǎn)信托的推廣。
更重要的是，該模式能夠規(guī)避《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》關(guān)于耕地等集體所有土地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。農(nóng)民或農(nóng)業(yè)企業(yè)如果有融資需求，可以用信托收益權(quán)憑證去銀行抵押、擔(dān)保，雖然是非標(biāo)金融產(chǎn)品，但其符合相關(guān)規(guī)定，銀行也能對其有一定程度上的認可度。
4 土地流轉(zhuǎn)信托的風(fēng)險分析
中信信托和北京信托兩種模式發(fā)行的都是混合型信托計劃，包含A類財產(chǎn)權(quán)信托份額和B類資金份額。A類財產(chǎn)權(quán)信托份額是將農(nóng)民手中分散的土地承包經(jīng)營權(quán)集中整合，其存續(xù)取決于土地承包經(jīng)營權(quán)的交付和農(nóng)民受益的保障情況。B類資金份額是為土地利用提供融資支持，其存續(xù)取決于資金的使用和回報情況。綜合來看，承租人對土地的使用情況和投資回報率是土地流轉(zhuǎn)信托計劃能否正常存續(xù)的關(guān)鍵。
面對可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，信托計劃中可以設(shè)置提前終止條款，及時止損，保護受益人的利益。比如，當(dāng)出現(xiàn)重大不利情況時，受托人返還委托人的土地承包經(jīng)營權(quán)，信托計劃提前終止。
4.1 信用風(fēng)險
4.1.1 A類委托人財產(chǎn)交付風(fēng)險
如果參加信托計劃的農(nóng)民不按約定交付土地，或者不愿參加信托流轉(zhuǎn)的農(nóng)民名下土地影響土地的大規(guī)模平整開發(fā)，使承租方不能有效利用土地，造成承租方無法支付租金的違約情形，可能會對信托財產(chǎn)或收益產(chǎn)生不利影響，從而產(chǎn)生信用風(fēng)險。
風(fēng)險應(yīng)對措施：信托公司可以與流轉(zhuǎn)土地的上級政府部門簽訂協(xié)議，由政府配合協(xié)調(diào)解決。比如利用預(yù)留地置換農(nóng)民的土地、通過補償解決土地糾紛等。
4.1.2 承租人管理團隊或?qū)嶋H控制人風(fēng)險
風(fēng)險應(yīng)對措施：承租人挑選時，參考地方政府推薦或與金融機構(gòu)有長期良好合作關(guān)系的企業(yè)。在項目運作過程中，積極關(guān)注管理團隊及實際控制人的生活、經(jīng)濟動態(tài)。
4.1.3 委托人、農(nóng)民履約風(fēng)險
農(nóng)民脫離土地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)工人后，較低素質(zhì)勞動力可能既難以接受現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，又難以適應(yīng)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)新技術(shù)、新要求；對于未轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)工人又無其他工作的農(nóng)民，如何安置也是問題；在整體經(jīng)濟下行時，農(nóng)民外出務(wù)工受阻，低素質(zhì)勞動力轉(zhuǎn)移渠道越來越窄，部分地區(qū)出現(xiàn)返鄉(xiāng)潮。以上三種情況下，委托人或農(nóng)民都可能重新對土地提出要求。
風(fēng)險應(yīng)對措施：通過約定，讓承租人長期雇傭、培訓(xùn)土地轉(zhuǎn)出的農(nóng)民，使其有穩(wěn)定的生活來源，收入較以前有較大提升后，農(nóng)民戀土情節(jié)會減輕，從而規(guī)避其違約風(fēng)險。
4.1.4 承租人、借款人履約能力風(fēng)險
在中信信托和北京信托的信托計劃中，都有B類信托份額主要用來向承租人發(fā)放信托貸款。承租人的履約能力取決于項目的投資收益。以信托產(chǎn)品平均預(yù)期年收益率9%，再加上1%的信托報酬，那么B類信托的年化貸款利率至少為10%。
風(fēng)險應(yīng)對措施：發(fā)放貸款前綜合測算資金用途合理的投資回報率，確定貸款是否發(fā)放?？疾祉椖康馁Y金配比和借款人自身的金融機構(gòu)借款余額，分析借款人的擔(dān)保能力和違約成本。通過監(jiān)控借款人財務(wù)數(shù)據(jù)，分析借款人自身現(xiàn)金流，確保第一還款來源安全可靠；對第二還款來源保持關(guān)注。
據(jù)有關(guān)報道，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的投資收益率遠高于制造業(yè)，而中信信托也測算出帝元項目的總投資利潤率約為17.35%。加之考慮現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)的政府補貼、稅收優(yōu)惠、優(yōu)惠貸款等支持性政策，以及人們對食品安全的關(guān)注，愿意為綠色農(nóng)產(chǎn)品付出高價，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的利潤率能夠保障信托貸款利率。
4.2 市場風(fēng)險
4.2.1 行業(yè)風(fēng)險
農(nóng)產(chǎn)品市場成本、價格等發(fā)生波動或技術(shù)、政策等導(dǎo)致承租人收益下降，或農(nóng)業(yè)投資受整體經(jīng)濟不景氣影響導(dǎo)致投資損失，都將使A、B類信托份額的收益面臨損失風(fēng)險。
風(fēng)險應(yīng)對措施：信托公司結(jié)合關(guān)聯(lián)金融機構(gòu)優(yōu)勢，為承租企業(yè)提供金融產(chǎn)品服務(wù)，比如用期貨期權(quán)等衍生產(chǎn)品對沖現(xiàn)貨風(fēng)險，投保農(nóng)業(yè)險等。
在中信信托的條款中規(guī)定，一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險，將由承租方承擔(dān)農(nóng)民地租的差額補足義務(wù)，該條款一定程度上保證了A類信托份額的收益。
4.2.2 土地運營風(fēng)險
從兩單信托計劃來看，土地流轉(zhuǎn)信托涉及的流轉(zhuǎn)總面積體量都非常大。對承租人的土地運營能力，種植、管理、銷售能力要求很高，承租人可能面臨一定的運營風(fēng)險。
風(fēng)險應(yīng)對措施：將大規(guī)模的土地整理后進行模塊化運營，企業(yè)與科研院所合作或引進相關(guān)人才，培養(yǎng)可復(fù)制的運營管理模式，建設(shè)專業(yè)運營管理團隊。也可以引入其他承租人，分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。
據(jù)公開資料顯示，在中信信托項目中，帝元發(fā)展"循環(huán)農(nóng)業(yè)"，將5400畝耕地分為多塊進行利用：第一塊近4000余畝作為基礎(chǔ)農(nóng)田，交給一家國營農(nóng)場運作；第二塊用來建設(shè)大棚進行設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；第三塊用以建設(shè)畜禽屠宰基地；上述三塊產(chǎn)生的作物秸稈及廢棄物將通過第四板塊"生物質(zhì)能源化無害處置中心"和"大型有機肥料和機制肥生產(chǎn)基地"處理成沼氣等產(chǎn)品。
4.3 操作風(fēng)險
4.3.1 項目進程中的日常操作風(fēng)險
主要包括合同簽訂、賬戶管理、項目監(jiān)控、收益分配等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的受托人事務(wù)管理風(fēng)險。
風(fēng)險應(yīng)對措施：加強信托公司內(nèi)部控制流程建設(shè)。
4.3.2 "確地確權(quán)"實施風(fēng)險
設(shè)立土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托的首要條件是土地確權(quán)。土地二輪延包混亂、村組頻繁調(diào)整承包年限、農(nóng)民之間不規(guī)范流轉(zhuǎn)等原因?qū)е虏糠滞恋貦?quán)屬難以確定，土地糾紛不斷，給土地確權(quán)帶來困難。部分地區(qū)為減少麻煩，采用"確權(quán)不確地"的方法流轉(zhuǎn)土地。
風(fēng)險應(yīng)對措施：與地方基層政府簽署協(xié)議，要求其配合確權(quán)工作，推行規(guī)范的確權(quán)合同，核實農(nóng)民交付土地承包經(jīng)營權(quán)的真實性，做到"確權(quán)確地"。另外，國務(wù)院一號文件提出五年內(nèi)基本完成全國農(nóng)村土地確權(quán)工作，此舉將極大地促進確權(quán)工作推行，降低信托流轉(zhuǎn)土地的交付風(fēng)險。
4.3.3 B類信托份額擔(dān)保措施落實風(fēng)險
承租人可能存在操縱資產(chǎn)評估價格、資產(chǎn)多重抵押等風(fēng)險。
風(fēng)險應(yīng)對措施：核實抵押資產(chǎn)價值，查實承租人在人行征信系統(tǒng)中的抵押貸款情況，與承租人實際控制人夫婦簽訂連帶擔(dān)保責(zé)任合同。
4.3.4 B類信托份額資金募集風(fēng)險
由于土地流轉(zhuǎn)信托屬于創(chuàng)新信托產(chǎn)品，公眾對其認知還不充分，B類資金信托份額可能存在募集風(fēng)險。
風(fēng)險應(yīng)對措施：加強信息披露、與銀行簽訂專項理財計劃整體認購協(xié)議、信托公司市場部做好推介準(zhǔn)備。
4.4 政策風(fēng)險
國家三農(nóng)政策、土地政策、土地相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整會對土地流轉(zhuǎn)信托財產(chǎn)造成影響；稅收政策、補貼政策、產(chǎn)業(yè)政策等變動以及經(jīng)濟周期性波動，可能對承租方的生產(chǎn)經(jīng)營造成影響；或者參與信托流轉(zhuǎn)的土地被征收、征用，都會影響信托存續(xù)及收益。
風(fēng)險應(yīng)對措施：關(guān)注國家政策及宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，關(guān)注承租人企業(yè)微觀數(shù)據(jù)，提前預(yù)警。
4.5 流動性風(fēng)險
在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，流動性風(fēng)險主要是來自于季節(jié)性原因引起的資金周轉(zhuǎn)困難的風(fēng)險。企業(yè)在保障日常生產(chǎn)經(jīng)營資金需求的同時，要支付土地承包經(jīng)營權(quán)租金，某段時期資金壓力會較大，甚至在土地平整或運營初期，資金投入量巨大，而產(chǎn)出較少，容易出現(xiàn)流動性風(fēng)險。
風(fēng)險應(yīng)對措施：根據(jù)中信信托項目中設(shè)計的B類、C類信托份額，結(jié)合整個項目運作和資金需求情況來安排具體融資計劃，并遵循"訂單先行"原則來安排配套融資，有的期限可長達兩年，而為解決流動性支付的資金信托計劃期限則只有三個月。
5 土地流轉(zhuǎn)信托展望
農(nóng)村集體土地分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地（宅基地、公益性公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營性用地）、未利用土地。在現(xiàn)行條件下，似乎也僅有農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)可以設(shè)立信托計劃。從《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)來看，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并沒有得到合法的確立。從現(xiàn)實角度來看，如果宅基地流轉(zhuǎn)放開，等同于小產(chǎn)權(quán)房開閘，這將對房價造成劇烈影響；如果經(jīng)營性用地放開，基層政府的征地壟斷就會被打破，此舉對相關(guān)利益方影響更大。
新型城鎮(zhèn)化是下一輪我國經(jīng)濟增長的主要動力，國家開發(fā)銀行預(yù)計，未來3年我國城鎮(zhèn)化投融資資金需求量將達25萬億元，存在巨大的資金缺口。土地流轉(zhuǎn)信托作為城鎮(zhèn)化中的重要金融工具，如果實施順利，資金將不斷涌入農(nóng)業(yè)。
目前，安徽正在推行宅基地流轉(zhuǎn)試點，另外，城市土地流轉(zhuǎn)模式也有機構(gòu)在探索。農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)一旦放開，土地溢價將遠遠超過農(nóng)用地，對農(nóng)民和信托公司的回報將有極大的提升。這一塊業(yè)務(wù)能否開展，成熟的相關(guān)信托產(chǎn)品何時能夠面世，主要取決于農(nóng)村土地制度改革的頂層設(shè)計。（注：本文為天津市企業(yè)博士后創(chuàng)新項目擇優(yōu)資助計劃資助項目）
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