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中國土地礦產法律事務中心
問：近幾天，我和我的同事多次接到推銷短信，稱某地郊區(qū)有“生態(tài)農莊”、“私家菜園”出租銷售，租買房子贈送大棚，幾百平方米的獨立院落租期一般為20年至50年，每套價格18萬元至60萬元不等，水、電、氣、電話、寬帶及有線電視一應俱全。請問，這類所謂的農家院銷售廣告可信嗎？市民能否租買？
答：根據您所反映的情況，像這種利用手機短信、網絡廣告以及小廣告推銷的所謂“生態(tài)農莊、農家院、私家菜園”等，一般均屬違法建設或租售的所謂“大棚房”項目，購房人租買面臨巨大法律風險，權益無法得到保障。
所謂“大棚房”，一般是以農業(yè)設施為名進行的違法建設。開發(fā)商一般以農業(yè)科技公司等農業(yè)開發(fā)企業(yè)的身份，以建設溫室大棚等農業(yè)設施的名義，先與農村集體簽訂土地租賃協(xié)議，約定由承租方進行農業(yè)種植養(yǎng)殖或農業(yè)觀光園、生態(tài)園建設，從農村集體租用農用地。這類開發(fā)商在建蔬菜大棚時，在旁邊和內部建設溫室大棚配套用房或管理用房，并故意把房屋擴大成為大面積的住宅或別墅，隨后對外進行銷售或租賃，租期一般為20年到30年，每套價格從15萬元到50萬元不等，因此被俗稱為“大棚別墅”、“大棚房”。由于這些項目都還會保留溫室大棚，所以很多大棚房往往會以生態(tài)園、采摘園等身份出現。
為促進設施農業(yè)健康有序發(fā)展，完善設施農用地管理，防止以發(fā)展設施農業(yè)為名，擅自將農用地改為建設用地、擴大建設用地規(guī)模，國土資源部、農業(yè)部聯合制定了《關于完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕155號），該通知要求嚴格界定設施農用地范圍，規(guī)定生產設施用地和附屬設施用地應是直接用于或者輔助于農產品生產的用地，在以農業(yè)為依托的休閑觀光項目以及各類農業(yè)園區(qū)，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設施農用地范圍，按非農建設用地管理。該通知對設施農業(yè)附屬設施用地規(guī)模作出了限制性規(guī)定，其中，進行工廠化作物栽培的，附屬設施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模5%以內，但最多不超過10畝；進行規(guī)模化種植的附屬設施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模3%以內，但最多不超過20畝。因此，一個500平方米的蔬菜大棚，最多能建25平方米左右的附屬房屋，推銷短信中上百平方米的獨立院落明顯違法。該文件還要求設施建設應盡量利用荒山荒坡、灘涂等未利用地和低效閑置的土地，不占或少占耕地，嚴禁占用基本農田。
針對以發(fā)展設施農業(yè)為名的系列違法用地行為，該文件規(guī)定設施農業(yè)用地不得改變土地用途，禁止擅自或變相將設施農業(yè)用地用于其他非農建設。不得超過用地標準，禁止擅自擴大設施農用地規(guī)?；蛲ㄟ^分次申報用地變相擴大設施農用地規(guī)模；不得改變直接從事或服務于農業(yè)生產的設施性質，禁止擅自將設施用于其他經營。對于擅自改變或變相將設施農用地用于其他非農建設的，擅自擴大設施用地規(guī)模的，或擅自改變直接從事或服務于農業(yè)生產的設施性質、將設施用于其他經營的，應予及時制止、責令限期糾正和整改；對于逾期未予糾正和整改的，要依法做出行政處罰，恢復土地原狀。
實際上，北京等地已經多次對這種“大棚房”進行過治理，一經確認違規(guī)，限期予以拆除。盡管開發(fā)商在廣告中宣稱與村鎮(zhèn)政府簽訂了合法的土地流轉合同，但如上所述，此類“大棚房”項目因明顯違背國家土地管理政策法律規(guī)定，對外租售行為明顯屬于違法行為，市民租買此類大棚房所簽訂的承租合同因違反國家法律規(guī)定也屬無效，一旦被政府查處拆除，租買方會承擔巨大經濟損失，建議對此類“生態(tài)農莊”、“私家菜園”等銷售廣告信息提高警惕，不要承租或購買。
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