□ 張振防 劉張琪
某物業(yè)服務(wù)公司與房地產(chǎn)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定由某物業(yè)公司為張某某所居住的小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積按每月平方米1.2元（含電梯正常運(yùn)行的相關(guān)費(fèi)用）的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按年度交納。因小區(qū)樓房外墻多處墻磚脫落、小區(qū)衛(wèi)生狀況差等原因，張某某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，就一直未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，某物業(yè)服務(wù)公司向法院提起訴訟，請求判決張某某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及違約金共計(jì)7546.5元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，某物業(yè)服務(wù)公司有義務(wù)對外墻墻磚脫落進(jìn)行維修，使小區(qū)保持良好的衛(wèi)生狀況，但其并未依約履行上述合同義務(wù)。因此，張某某要求適當(dāng)減少物業(yè)費(fèi)，法院予以支持。小區(qū)樓房的外墻墻磚脫落不僅影響小區(qū)的外觀，且嚴(yán)重影響小區(qū)內(nèi)人員的人身安全，某物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)先履行上述義務(wù)后方有權(quán)收取業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。故判決某物業(yè)服務(wù)公司自本判決送達(dá)后三十日內(nèi)對小區(qū)內(nèi)樓房外墻按原狀進(jìn)行維修；維修完畢后十日內(nèi)，張某某向某物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)4500元。
說法：
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)費(fèi)的契約。根據(jù)民法典第九百四十二條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。物業(yè)費(fèi)的收取正是用于保障物業(yè)公共部位公用設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等項(xiàng)目開支，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)，亦應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
本案中，張某某作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在享受物業(yè)服務(wù)的同時及時、足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但因某物業(yè)服務(wù)公司存在對共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)不及時、衛(wèi)生服務(wù)不到位等問題，一定程度上影響了業(yè)主的安全和生活質(zhì)量，構(gòu)成了一般違約行為，因此對張某某應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額應(yīng)酌情進(jìn)行減免。另外，前期物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，關(guān)于業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時間、期限、方式等條款，一般約定為業(yè)主按年度或季度預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)人會出現(xiàn)怠于履行合同義務(wù)或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等違約行為，而業(yè)主也常常因物業(yè)服務(wù)不及時或質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等因素，推遲交納或拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人存在雙方違約的情況下，考慮到物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際上屬于預(yù)收費(fèi)用，故物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)先履行對共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)等合同義務(wù)，才有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間存在長期的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)本著相互理解、相互支持、友好協(xié)商的原則妥善處理、化解雙方之間存在的爭議。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)積極主動與業(yè)主溝通了解物業(yè)管理方面存在的問題，誠懇接受、合理采納業(yè)主提出的意見和建議，全面履行物業(yè)管理服務(wù)合同約定的義務(wù)，以提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，與廣大業(yè)主共同構(gòu)建和諧良好的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。
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