【最高人民法院法官著述】

如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定履行義務(wù)，提出抗辯，拒交相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)分別不同的情況予以處理：

（1）由于現(xiàn)實(shí)中物業(yè)服務(wù)管理情況十分復(fù)雜，有時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)時(shí)，可能是因技術(shù)問(wèn)題，造成履行合同不符合合同約定，或者有瑕疵，或者經(jīng)過(guò)多方努力也未使業(yè)主滿意。在此種情況下，業(yè)主不能以此提出抗辯拒交相關(guān)費(fèi)用，即使提出也不應(yīng)予以支持。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)管理中給其造成損失等，其可以另行起訴。

（2）如經(jīng)法院審查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)不履行服務(wù)管理職責(zé)，或者履行職責(zé)存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，對(duì)于業(yè)主請(qǐng)求可視具體情況，酌情予以處理。

案 例

某裝演公司在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)一棟別墅，并與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。某公司使用該別墅之后，有一天，發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)人公司，竊取了價(jià)值3萬(wàn)多元的財(cái)物，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝演公司收取物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用等，裝演公司以物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方違約，未履行治安管理職責(zé)為由，拒絕交納水電、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)。至此，雙方發(fā)生糾紛。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為，該企業(yè)是合法的物業(yè)管理企業(yè)，裝演公司是小區(qū)住戶，雙方之間形成物業(yè)服務(wù)管理法律關(guān)系。依據(jù)有關(guān)規(guī)定裝演公司應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納水電、物業(yè)管理費(fèi)用。裝演公司不能證明其財(cái)產(chǎn)被盜，系物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行保安執(zhí)勤活動(dòng)中存有過(guò)錯(cuò)，裝演公司以公司被盜為由，拒付物業(yè)費(fèi)用等無(wú)法律依據(jù)。因此，請(qǐng)求裝演公司支付物業(yè)費(fèi)用及逾期利息。

裝演公司認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理嚴(yán)重失職以及小區(qū)治安狀況混亂是造成業(yè)主被盜的直接原因，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有建立健全治安管理制度而致公司財(cái)物在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)管理的范圍內(nèi)被盜，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。法院查明，裝演公司人室偷竊事件，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保安值勤的物業(yè)服務(wù)管理義務(wù)不當(dāng)有直接關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)管理確有瑕疵。

法院認(rèn)為，裝演公司以此為由拒交物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用，屬于行使合同履行中抗辯權(quán)的行為，但該抗辯權(quán)的行使范圍應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度相對(duì)應(yīng)。因此，對(duì)于裝演公司的抗辯理由，部分予以支持。判決裝演公司支付物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用的90%;物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)的違約責(zé)任為物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用的10%。上述案例是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)管理的過(guò)程中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的主要原因之一。對(duì)于此類案件業(yè)主可以根據(jù)自己受到的經(jīng)濟(jì)損失情況，主張適當(dāng)?shù)販p少物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)。

來(lái)自：最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》