【案情簡(jiǎn)介】

趙先生與陳女士系夫妻關(guān)系，二人均系北京市某村村民，陳女士系農(nóng)業(yè)戶口，趙先生系非農(nóng)業(yè)戶口。趙先生名下在本村擁有宅基地一處。

2002年1月26日，陳女士與王先生簽訂了《契約》，載明：今有某村陳女士自有瓦房四間，房屋東西13.53米，南北5.72米，院落南北14.43米，現(xiàn)將此房屋出售給王先生，成交額3萬(wàn)元整。自即日起房屋所有權(quán)、水電和其他生活設(shè)施及院落使用權(quán)歸王先生所有，其稅費(fèi)及過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由王先生擔(dān)負(fù)，如有違約行為其經(jīng)濟(jì)費(fèi)用由陳女士負(fù)擔(dān)。成交后如發(fā)生糾紛，通過(guò)法律手段解決，成交后賣方一周內(nèi)將房屋騰清。

王先生于2002年11月25日將戶口遷至房屋所在宅院內(nèi)，戶口性質(zhì)為非農(nóng)業(yè)。村委會(huì)出具的《證明》稱，王先生在購(gòu)買本案涉訴宅院后已成為村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

2014年8月14日，王先生、高女士（兩人系夫妻）與羅先生簽訂了《房屋買賣合同》，約定將訴爭(zhēng)房屋及宅院以160萬(wàn)元的價(jià)格賣與羅先生。王先生為羅先生出具了收條，并將本案訴爭(zhēng)宅院的集體土地建設(shè)用地使用

證交給了羅先生。之后羅先生將原有房屋全部拆除，建成了二層樓房，該房屋于2018年3月被拆遷。

【法院判決】

一審法院認(rèn)為，趙先生與陳女士將訴爭(zhēng)房屋賣與王先生，當(dāng)時(shí)王先生并非村集體成員，該買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。其后王先生將戶口遷入村內(nèi)，但其戶籍仍為非農(nóng)業(yè)性質(zhì)，且綜合本案的全部證據(jù)，難以充分證實(shí)王先生取得村民資格，故王先生戶籍的變化難以改變其與趙先生與陳女士之間房屋買賣合同無(wú)效的結(jié)果。該買賣合同無(wú)效后，進(jìn)而影響到王先生、高女士與羅先生之間買賣合同的效力，而三人均非村集體成員，其就訴爭(zhēng)房屋所簽訂的買賣合同亦屬無(wú)效。依照《合同法》第五十二條規(guī)定，判決：一、陳女士與王先生就涉案房屋及院落簽訂的買賣協(xié)議無(wú)效；二、王先生、高女士與羅先生就涉案房屋及院落簽訂的買賣協(xié)議無(wú)效。

二審法院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地上房屋的買賣涉及宅基地的流轉(zhuǎn)。農(nóng)村宅基地上的房屋，依法出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，合同有效；如果出售給宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員，因違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同原則上無(wú)效，只是在特定情形下合同有效。

比如：

1.訴訟時(shí)買受人已經(jīng)成為宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

2.買受人的配偶為宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

3.多次買賣后最終買受人為宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

4.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人、華僑以及港澳臺(tái)同胞購(gòu)買農(nóng)村房屋；

5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，買受人符合《土地管理法》及實(shí)施條例規(guī)定的條件并辦理了相關(guān)審批手續(xù)。

本案中，陳女士與王先生簽訂的《契約》和王先生、高女士與羅先生簽訂的《房屋買賣合同》，簽訂時(shí)間分別在2002年和2014年，不符合上述合同有效的第4種和第5種特定情形。在兩次買賣后最終買受人羅先生不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不符合上述合同有效的第3種特定情形。陳女士與王先生簽訂《契約》時(shí)，高女士作為王先生的配偶，亦不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不符合上述合同有效的第2種特定情形。

單位向人民法院提出的證明材料，應(yīng)當(dāng)由單位負(fù)責(zé)人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，并加蓋單位印章。村委會(huì)出具《證明》稱王先生在購(gòu)買訴爭(zhēng)院落后已成為村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但是《證明》僅加蓋了村民委員會(huì)的印章，無(wú)單位負(fù)責(zé)人和制作證明材料的人員的簽名或者蓋章，不符合證據(jù)的法定形式要件。村民陳某林接受法院詢問(wèn)時(shí)表示王先生是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。但是，村民之間可能存在復(fù)雜的利益沖突或恩恩怨怨，客觀上有親疏遠(yuǎn)近之分，受此影響，證明某人是否為某集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不能單憑村民委員會(huì)提出的書(shū)面證明材料或個(gè)別村民的證人證言，而應(yīng)看是否有能夠證明該人實(shí)際享受了集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)益的客觀證據(jù)，比如領(lǐng)取分紅款、大米等的賬目憑證；是否有能夠證明該人加入該集體經(jīng)濟(jì)組織的相關(guān)記載或文件，比如村民會(huì)議記錄；是否有能夠證明該人成為該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定事實(shí)，比如與某集體經(jīng)濟(jì)組織成員結(jié)婚。因此，在無(wú)其他證據(jù)佐證王先生系村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，二審法院對(duì)《證明》和陳某林的證言均不予采信，認(rèn)定王先生不是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不符合合同有效的第1種特定情形。羅先生亦未提供證據(jù)證明案涉合同存在其他有效的特殊情形。綜上所述，陳女士與王先生簽訂的《契約》和王先生、高女士與羅先生簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)屬無(wú)效，一審法院判決陳女士與王先生簽訂的買賣協(xié)議以及王先生、高女士與羅先生簽訂的買賣協(xié)議無(wú)效正確，二審法院予以確認(rèn)。羅先生有關(guān)高于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買、投入巨資翻建、原有房屋已不存在等上訴理由，均不影響案涉合同的效力，二審法院均不予采信。

【簡(jiǎn)要評(píng)析】

本案中，一審法院“簡(jiǎn)單粗暴”的認(rèn)定王先生雖然將戶口遷入涉案房屋所在村，但其戶籍仍為非農(nóng)業(yè)性質(zhì)，且綜合本案的全部證據(jù)，難以充分證實(shí)王先生取得村民資格，進(jìn)而認(rèn)定其無(wú)購(gòu)買宅基地的主體資格。二審法院在論證的過(guò)程中，引用了北京市高級(jí)人民法院內(nèi)部對(duì)宅基地買賣合同有效的例外規(guī)定，進(jìn)而一一進(jìn)行排除其有效的可能，特別是對(duì)第一項(xiàng)，即證明遷入戶口及村委會(huì)提供的證明并不能確認(rèn)王先生系集體組織的成員。因此，確認(rèn)王先生購(gòu)買原告宅基地的行為無(wú)效，而后手羅先生也不是本村集體組織成員，因此，后手的協(xié)議也無(wú)效。

【筆者建議】

對(duì)于一個(gè)案件而言，訴訟策略與思路、證據(jù)的組織等，對(duì)于案件的走向有著深遠(yuǎn)的意義。公民戶口遷回集體經(jīng)濟(jì)組織后，應(yīng)當(dāng)具備村集體組織成員的相關(guān)的權(quán)利，因此，在該案中，接手案件后，應(yīng)盡可能地找到村委會(huì)，開(kāi)具二份證明，一份是有選舉權(quán)與被選舉權(quán)的證明，一份是享受村集體組織成員福利待遇的證明。

本案中，王先生是有機(jī)會(huì)贏得訴訟的，其條件具備了認(rèn)定合同有效的要素，只需要在證據(jù)方面加以完善，就有很大的機(jī)會(huì)勝訴。事實(shí)上，該案的第一次一審，王先生勝訴，但因一審法院遺漏了當(dāng)事人，并且因村委會(huì)的《證明》不符合證據(jù)的形式要件，導(dǎo)致北京市第一中級(jí)人民法院發(fā)回重審，進(jìn)而在后面的訴訟中全面失守導(dǎo)致失利。

【福利】

案例出自北京圣偉律師事務(wù)所合伙人饒?jiān)品迓蓭熕墩嘏c集體土地拆遷糾紛法律實(shí)務(wù)與案例解析》一書(shū)。想要此書(shū)的粉絲，請(qǐng)私信留言，免費(fèi)贈(zèng)送。

饒?jiān)品迓蓭煯厴I(yè)于中央民族大學(xué)法學(xué)院，從事法律工作近20年，專注于涉及農(nóng)村宅基地的一切法律問(wèn)題。曾全程參與“宋莊房訟”案，對(duì)宅基地的法律法規(guī)、政策有深入的研究；熟悉涉及宅基地的買賣、繼承、分家析產(chǎn)等各種糾紛的處理，熟知北京范圍內(nèi)宅基地拆遷的各項(xiàng)政策。