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酒香也怕巷子深。

「花錢買榜」已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)心照不宣的潛規(guī)則，即便是這樣，在近幾年公布的各種中國房地產(chǎn)企業(yè)排行榜上，你也很難找到「南飛鴻」三個(gè)字。

但是對(duì)生活在西安，尤其是城西和城南的人來說，「南飛鴻」這個(gè)名字以及他們開發(fā)的產(chǎn)品再熟悉不過。

在城南，以繞城高速和南三環(huán)為中軸線，朱雀大街以東、長(zhǎng)安路以西的大片區(qū)域，南飛鴻開發(fā)的華城萬象、華城國際、南飛鴻廣場(chǎng)和華城泊郡由北向南依次排列。

▲華城國際實(shí)拍

在華潤(rùn)置地猛龍過江強(qiáng)勢(shì)布局曲江CCBD之前，「本土開發(fā)商」南飛鴻實(shí)業(yè)是這一帶無可爭(zhēng)議的最大「地主」。

當(dāng)你駕車從繞城高速長(zhǎng)安路收費(fèi)站經(jīng)過的時(shí)候，華城國際那造型別致的外立面總能夠吸引你的眼球；當(dāng)你從南三環(huán)自西向東想轉(zhuǎn)到長(zhǎng)安路的時(shí)候，南飛鴻·樂薈里（南飛鴻廣場(chǎng)）門口排成長(zhǎng)龍等待進(jìn)入的車流也會(huì)讓你望而卻步。

▲南飛鴻廣場(chǎng)實(shí)拍

在城西（包括高新），南飛鴻打造、建筑面積百萬平米的「華洲城」組團(tuán)、「天錦」組團(tuán)以及「十年城」組團(tuán)同樣赫赫有名。

▲南飛鴻·鴻錦城實(shí)拍

在眾多新聞通稿中，南飛鴻實(shí)業(yè)是一家于1998年成立于「香港」的公司，但是在南飛鴻的官方介紹中，這是一家2002年始創(chuàng)，總部位于西安的開發(fā)商。

▲南飛鴻官微截圖

據(jù)南飛鴻官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，公司已開發(fā)建筑面積近400萬㎡，實(shí)際交付商住面積約257萬㎡，旗下「華城物業(yè)」服務(wù)近15萬南飛鴻業(yè)主。

基本上只要是南飛鴻涉足的片區(qū)，開發(fā)的都是占地?cái)?shù)百畝的大盤，這是本土房企的「優(yōu)勢(shì)」，但是南飛鴻作為本土老牌房企，占據(jù)天時(shí)、地利、人和，在業(yè)績(jī)和口碑方面卻難言成功。

▲南飛鴻官網(wǎng)截圖

在目前的中國地產(chǎn)界，「千億規(guī)?！沟拈_發(fā)商比比皆是，年銷售額百億只能算是「小打小鬧」，即便是西安本土房企，也在努力擴(kuò)大規(guī)模。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)「弱肉強(qiáng)食」的江湖，大魚吃小魚的戲碼幾乎每天都會(huì)發(fā)生，有時(shí)候甚至?xí)霈F(xiàn)「蛇吞象」的奇觀，房企稍不注意就會(huì)消失在發(fā)展的滾滾車流中。

但是南飛鴻實(shí)在是個(gè)例外，成立近20年，在官網(wǎng)上公布的2012-2019年公司業(yè)績(jī)表上，直到2017年才首次突破20億大關(guān)，2019年的業(yè)績(jī)也只有區(qū)區(qū)32億。

▲南飛鴻官網(wǎng)截圖

要知道像萬科、融創(chuàng)、中海、綠城這樣的頭部房企，有時(shí)候單盤一年的銷售額都不止這個(gè)數(shù)。

所以實(shí)在不太理解南飛鴻在官網(wǎng)上給自己下的「業(yè)績(jī)飛速發(fā)展」這個(gè)定義，這種「小富即安」的心態(tài)在開發(fā)商中算是比較異類。

當(dāng)然，開發(fā)商都有自己的活法，也會(huì)有既定的戰(zhàn)略規(guī)劃，作為媒體，不應(yīng)該以「業(yè)績(jī)」論看成敗，更應(yīng)該以「品質(zhì)」論英雄。

奇怪的點(diǎn)就在這里，南飛鴻在西安開發(fā)的樓盤不算少，雖然也有維權(quán)的現(xiàn)象，但是總體而言口碑還算不錯(cuò)，小區(qū)環(huán)境中規(guī)中矩，戶型設(shè)計(jì)甚至還頗具亮點(diǎn)。

▲華城萬象實(shí)拍

2015年，當(dāng)我滿西安看房的時(shí)候，曾被拉去過華洲城，去的時(shí)候售樓部熙熙攘攘全是人，走馬觀花般看了幾個(gè)樣板間，沒發(fā)現(xiàn)什么設(shè)計(jì)上的硬傷，只不過后來不想買毛坯房，遂不再考慮。

說實(shí)話，這幾年雖然在地產(chǎn)行業(yè)，但是對(duì)南飛鴻關(guān)注的比較少，再加上偶爾聽到一些不太好的評(píng)價(jià)，一直不太看好這家本土房企，沒想到有一天我也會(huì)成為南飛鴻的「自干五」。

2020年4月26日，西安市發(fā)改委公示今年第6批商品住房?jī)r(jià)格，緊鄰西三環(huán)的賀家寨村城中村改造項(xiàng)目DK-2-2以約16168.27元/㎡的公示均價(jià)引起眾多關(guān)注。

這個(gè)項(xiàng)目就是「南飛鴻·藍(lán)庭序」，位于他們此前開發(fā)的十年城南側(cè)，也屬于高新中央居住區(qū)板塊。

5月22日開始登記，413套房源，3天時(shí)間共登記了304組家庭，核驗(yàn)通過的只有138個(gè)，約占房源總數(shù)的33.4%，線下平開已成定局。

▲登記結(jié)果截圖

這個(gè)數(shù)據(jù)不算很差，在藍(lán)庭序前后登記的萬科·雁鳴湖、富力·開遠(yuǎn)城、科為·瑞府、卓越坊和碧桂園·云頂也都是線下平開，只有大華·翰林華府憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)拿到了3000+人搖。

但是這個(gè)數(shù)據(jù)也不算好，軟件新城前段時(shí)間拍地樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)15000元/㎡左右，藍(lán)庭序房子均價(jià)只有16000出頭，而且是精裝修交付，擺明了的低價(jià)。

▲軟件新城土拍整理

一路之隔的蘇寧云著2019年8月首開的均價(jià)約17600元/㎡，那時(shí)候已經(jīng)有很多人說「便宜」了，如今蘇寧云著已經(jīng)開始清盤，從某種意義上來說藍(lán)庭序在區(qū)域內(nèi)連競(jìng)品都沒了，怎么就沒有開門紅呢？

藍(lán)庭序緊鄰西三環(huán)（三環(huán)內(nèi)），位于科技二路（修建中，雙向10車道）和科技四路（雙向6車道）兩條主干道中間，位置相當(dāng)不錯(cuò)。

▲藍(lán)庭序周邊道路實(shí)拍

雖然門口沒有地鐵口，但離三號(hào)線魚化寨站直線距離不到2公里，有公交直達(dá)，一路之隔就是蘇寧廣場(chǎng)（在建），西南側(cè)800米就是云水公園，還有皂河生態(tài)公園加持。

小區(qū)自帶兩所雙語幼兒園（其中一所屬于南飛鴻·天錦），1公里范圍內(nèi)多所公辦、私立中小學(xué)，高新醫(yī)院、高新兒童醫(yī)院（在建）也都距離不是很遠(yuǎn)。

▲吉的堡幼兒園實(shí)拍

平心而論，這樣的位置和配套已經(jīng)要好過目前在售的很多項(xiàng)目了。

這次推出的房源也比較「剛需」，分別是建面約100㎡、約107㎡、約114㎡和約137㎡四種戶型，少的話40多萬，多的話不到70萬首付就能置業(yè)高新，大家怎么就無動(dòng)于衷呢？

起初我以為是房子品質(zhì)或者設(shè)計(jì)有什么問題，所以特意去實(shí)地探訪了一番，算是有了一點(diǎn)感悟。

藍(lán)庭序總占地約64畝，共規(guī)劃了11棟樓，全部是高層，所以容積率在3.5以上。

蘇寧云著雖然也都是高層，但是約143畝的地塊只規(guī)劃了13棟樓，平均10畝地一棟樓，所以容積率略低，只有2.8左右。

開發(fā)商在沙盤上耍了點(diǎn)“小心思”，一期開發(fā)的5棟樓中，只有3棟樓模型做成了高層，其余2棟模型做的很低，剩下的6棟更是以低矮的水晶體代替，這樣看沙盤視覺上樓間距會(huì)大一點(diǎn)，也算是行業(yè)潛規(guī)則。

▲藍(lán)庭序沙盤實(shí)拍

藍(lán)庭序的售樓部就在十年城門口，應(yīng)該是以前十年城的營銷中心改建的，門口是正在修建的科技二路，目前只有一半通車，另一半還在修。

▲藍(lán)庭序售樓部實(shí)拍

項(xiàng)目沒有做實(shí)體樣板間，而是在十年城東側(cè)的空地上搭建的示范區(qū)里，因?yàn)椴粚儆谒{(lán)庭序的地塊，未來指定是要拆掉的，所以對(duì)這個(gè)示范區(qū)就不多介紹了。

▲藍(lán)庭序示范區(qū)入口實(shí)拍

我實(shí)地看了建面約100㎡、約107㎡和約137㎡三個(gè)樣板間，戶型設(shè)計(jì)確實(shí)不錯(cuò)，尤其是建面約107㎡和約137㎡兩個(gè)戶型（據(jù)置業(yè)顧問說約114㎡戶型和約107㎡戶型基本一致）。

藍(lán)庭序無論戶型大小，精裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)是一致的，所以先說一下整體的交付標(biāo)準(zhǔn)。

入戶門是鋼制入戶門，沒有密碼鎖；戶內(nèi)門是復(fù)合門；避難間為乙級(jí)防火門；戶外窗和客廳陽臺(tái)推拉門都是斷橋鋁合金和3層中空LOW-E玻璃。

這點(diǎn)得說一下，目前市面上大多數(shù)項(xiàng)目都選用的是雙層中空，藍(lán)庭序的3層隔音和保溫效果會(huì)更好。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

客廳和所有臥室的窗簾盒都是做好的，而且預(yù)留了電動(dòng)窗簾的位置和電源，后期需要的話直接自己裝即可。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

全屋壁紙交付；玄關(guān)柜、電視背景墻也是做好的；門外有入戶掛鉤；玄關(guān)處有一鍵離家開關(guān)；全屋的開關(guān)也是金屬質(zhì)地，質(zhì)感不錯(cuò)。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

客廳都是仿石材地磚；踢腳線也是不銹鋼的；電視背景墻是布面硬包加金屬線條；客廳留有上下兩個(gè)空調(diào)管道，柜機(jī)和掛機(jī)都可以；吊頂造型、射燈和局部燈帶是做好的。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

主臥、次臥和書房都是木地板以及木塑踢腳線，全屋配備熱交換新風(fēng)除霾系統(tǒng)，客廳、臥室、書房都有出風(fēng)口。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

衛(wèi)生間交付標(biāo)準(zhǔn)亮點(diǎn)不多，品牌上來說，樣板間用的高儀龍頭和花灑，杜拉維特的坐便和面盆，最大的亮點(diǎn)就是可以270°開合的鏡子。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

當(dāng)然，這些品牌不是一定的，開發(fā)商在交付標(biāo)準(zhǔn)中都會(huì)加一句「或同檔次品牌」，所以大家參考即可，后面不再另作說明。

廚房的交付標(biāo)準(zhǔn)我個(gè)人比較喜歡，尤其是抽拉式龍頭、涼霸以及配備碗籃、鍋籃和調(diào)味拉籃的柜子。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

煙機(jī)和燃?xì)庠钍欠教?，特意看了一下，沒有配備凈水器和燃?xì)鉄崴?，但預(yù)留了空間，后期需要自己去購買安裝。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

當(dāng)然，剛需戶型配備這兩個(gè)設(shè)備的項(xiàng)目鳳毛麟角，要求也不能太高，畢竟羊毛出在羊身上。

藍(lán)庭序的示范區(qū)有一點(diǎn)比較好，就是兩個(gè)相對(duì)較小戶型的樣板間沒有擺放家具，你能看到的基本就是交付標(biāo)準(zhǔn)。

建面約107㎡做了三室兩廳兩衛(wèi)戶型，這個(gè)也是目前市面上同面積段的主流戶型設(shè)置，藍(lán)庭序做了「三開間朝南」。

從戶型圖和樣板間來看，明顯的動(dòng)靜分離設(shè)計(jì)，進(jìn)門后是餐客一體的豎廳，客廳開間寬度約3.7米，和南向次臥公用一個(gè)陽臺(tái)，所以陽臺(tái)寬度達(dá)到約6.7米，整個(gè)陽臺(tái)面積約10㎡，半贈(zèng)送。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

陽臺(tái)上預(yù)留了一個(gè)比較小的通頂空間，可以自己加分層、隔檔做成儲(chǔ)物空間，放一些雜物。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

主臥是南北通透的套間設(shè)計(jì)，南向帶飄窗，目測(cè)套內(nèi)面積比較大，除了預(yù)留的放床的空間之外，還預(yù)留了做步入式衣帽間的空間，這點(diǎn)女士應(yīng)該比較喜歡。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

整個(gè)房子的南向面寬達(dá)到約10.2米，陽臺(tái)自然不用多說，再加上不算小的主臥窗墻比，采光效果應(yīng)該非常好。

總體來說，這個(gè)戶型的浪費(fèi)面積比較小，在市面上同面積段的戶型設(shè)計(jì)中屬于比較好的。

個(gè)人覺得，建面約137㎡戶型應(yīng)該是藍(lán)庭序的「殺手锏」，最亮眼的莫過于那個(gè)寬約7.4米的大橫廳。

前幾天中南·春風(fēng)南岸樣板間開放的時(shí)候我們?nèi)⒂^，當(dāng)時(shí)對(duì)他們建面約127㎡的戶型設(shè)計(jì)嘆為觀止，還特意寫了一篇文章：實(shí)探 | 此戶型一出，今年西安的剛需爆款就已經(jīng)被預(yù)定！（點(diǎn)擊可看）

說實(shí)話，藍(lán)庭序這個(gè)戶型比之春風(fēng)南岸的戶型，不說裝標(biāo)，單從設(shè)計(jì)上來說「各有千秋」。

橫廳的寬度約7.4米，所以相對(duì)的南向陽臺(tái)的寬度也有約7.4米，整個(gè)陽臺(tái)的面積約11㎡，依然是半贈(zèng)送。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

這個(gè)戶型的浪費(fèi)面積更少，但也不是完美無缺的設(shè)計(jì)，可能為了減少浪費(fèi)并規(guī)劃這個(gè)大橫廳，所以兩個(gè)次臥都是北向設(shè)計(jì)，不過也算不上是硬傷，有舍有得。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

建面約100㎡這個(gè)戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，也是動(dòng)靜分離的設(shè)計(jì)，餐客一體設(shè)計(jì)，北向次臥、兒童房和主臥由北向南依次排列，只有一個(gè)衛(wèi)生間。

亮點(diǎn)有兩個(gè)，其一是南向?qū)捈s7米的陽臺(tái)，這在同面積段中比較少見；其二是入戶后的玄關(guān)柜，讓室內(nèi)的空間感更強(qiáng)。

▲藍(lán)庭序樣板間實(shí)拍

相信大家看到這里也有了疑惑，位置好、戶型好，按理來說應(yīng)該是「爆款」才對(duì)，怎么登記情況就不理想呢？

從我個(gè)人角度來分析的話，原因不外乎以下幾點(diǎn)。

首先，大家對(duì)開發(fā)商實(shí)力存疑。

時(shí)至今日，越來越多的大品牌開發(fā)商入駐西安，他們有實(shí)力、有資本，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)，簡(jiǎn)單來說就是買了大牌開發(fā)商的房子，雖然也不能保證沒有質(zhì)量問題，但最起碼能保證收到房。

還有一點(diǎn)，這是南飛鴻操刀的第一個(gè)精裝修項(xiàng)目，此前他們的項(xiàng)目都是毛坯交付。

至于維權(quán)問題，找大牌開發(fā)商維權(quán)他們處理的速度比較快，也相對(duì)要「安全」一點(diǎn)…

其次，南飛鴻的物業(yè)口碑一般。

雖然南飛鴻官網(wǎng)聲稱其華城物業(yè)的滿意率達(dá)到98%以上，但是從事實(shí)來看，華城物業(yè)在西安的口碑屬實(shí)比較一般，和中海、融創(chuàng)、萬科這些開發(fā)商的物業(yè)目前還不能比。

不要說買過南飛鴻房子的業(yè)主，只是購房者自己去營銷中心體驗(yàn)一下，就能明顯感受到服務(wù)質(zhì)量上的差別。

第三，是營銷手段上的差距。

這點(diǎn)其實(shí)比較致命，對(duì)房企來說，房子蓋得再好，賣不出去都是徒勞。南飛鴻在營銷上的差距不說比融創(chuàng)、萬科，就算是比一些西安本土房企，也處于劣勢(shì)。

現(xiàn)在已經(jīng)不是「酒香不怕巷子深」的年代了，地產(chǎn)圈的競(jìng)爭(zhēng)更是激烈殘酷，如果還不改變營銷策略，想要擴(kuò)大規(guī)模很難，能否保證公司不被「野蠻人」兼并都是個(gè)大問題。

最后，是客群被分流。

如果區(qū)域內(nèi)只有藍(lán)庭序一個(gè)在售項(xiàng)目，那當(dāng)然不愁賣，蛋糕都是自己的。

但是蘇寧云著已經(jīng)把蛋糕切走了一大塊，卓越坊也來勢(shì)洶洶，再加上即將入市的幾個(gè)項(xiàng)目，留給藍(lán)庭序的蛋糕其實(shí)已經(jīng)不多了。

如果能夠解決這幾個(gè)問題，那么對(duì)南飛鴻來說是一個(gè)很好的機(jī)遇，一戰(zhàn)翻身也不是遙不可及的事情；但是如果依然小富即安，那么最終結(jié)果走向如何，就很難說了。

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