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在武俠世界里，有一記狠招，叫做萬劍歸宗。

看起來，招式大概如此。

雖然花哨，但所用套路簡(jiǎn)單：諸多寶劍合而為一，本著“團(tuán)結(jié)就是力量”的原則爆發(fā)出超強(qiáng)威力，以此御劍制敵。

諸多神功里，我一向認(rèn)為，此招精準(zhǔn)有力，始終可以排進(jìn)前三。

相當(dāng)于【搓大招】。

今天上午有重慶自媒體曝光，二手房交易疑似有“三價(jià)合一”的政策苗頭。

要擱平時(shí)，這不是什么事，算是一個(gè)規(guī)范類的政策。

但放在此時(shí)，他就會(huì)是一個(gè)大事。

理由很簡(jiǎn)單：

如今市場(chǎng)歸于平淡，且未來一段時(shí)間的期望值，也不高，甚至有持續(xù)低迷的意思，經(jīng)不起負(fù)面刺激，如果三價(jià)合一，會(huì)被很多人理解為“偏利空”的政策。

我們還是來提前了解一下相關(guān)政策，提早做好心理準(zhǔn)備和預(yù)期。

這事，還得兩年前的一份文件說起。

圖中文件，叫《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》。

由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)”于2017年9月底聯(lián)合下發(fā)的，編號(hào)是“建房〔2017〕215號(hào)”。

原文這么提的：

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

這一看，套路熟悉，這不正傳承了“萬劍歸宗”的核心套路嗎：

三價(jià)合一，統(tǒng)一規(guī)范管理。

總結(jié)一下就是：態(tài)度很明確，要求各地方樓市對(duì)二手房真實(shí)成交價(jià)格進(jìn)行規(guī)范，杜絕陰陽合同，利于主管部門監(jiān)管。二手房的貸款金額會(huì)受影響，交易成本會(huì)有增加，GPGD低首付基本就做不成了。

意味著，各地方被施了招的二手房市場(chǎng)：

1）不能再簽陰陽合同了！（想避稅？沒門了）

2）二手房貸款金額將按“網(wǎng)簽備案合同價(jià)款”和“房屋評(píng)估價(jià)”的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度！（GPGD玩不轉(zhuǎn)了）

3）二手房必須網(wǎng)簽，所有交易價(jià)格統(tǒng)計(jì)，進(jìn)一步準(zhǔn)確；

4）產(chǎn)權(quán)登記部門可以向監(jiān)管部門（主要是各地銀監(jiān)局）舉報(bào)銀行是否有不規(guī)范做法。

一旦真正落實(shí)，二手房交易就要真的變天了！

如果，真施行，那么對(duì)于二手房負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重的重慶，無異于雪上加霜...

如此政策，具體影響會(huì)如何？

先看目前二手房交易的基本流程（按揭）

第一步：買賣雙方談好交易價(jià)格，假設(shè)100萬，買家就要花100萬+中介費(fèi)+稅費(fèi)來購(gòu)買這套房子；

第二步：買家找來銀行認(rèn)可的評(píng)估公司，給房子評(píng)個(gè)價(jià)值，評(píng)估師一看“這房子有點(diǎn)老啊，給你評(píng)個(gè)85萬吧”，你和中介一看，不行啊，太低，裝個(gè)大紅袍，“好吧，GPGD，給你估個(gè)120萬！”

OK，這套房子的評(píng)估價(jià)格120萬，銀行將以120萬作為這套房子的價(jià)值，給你貸款，首套能貸120*70%=84萬，二套能貸120*60%=72萬。

第三步：貸款審批通過，買賣雙方來到房管局，過戶，房管局的制服胖MM丟給你幾份合同“房子買成多少錢，填個(gè)買賣合同”。

中介給你事前溝通好了，為了降低稅費(fèi)，隨便填了個(gè)50萬，填低點(diǎn)，反正房管局為了減少稅收流失對(duì)每個(gè)小區(qū)都有一個(gè)過戶指導(dǎo)價(jià)（不公示），契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等政府稅收都以【過戶指導(dǎo)價(jià)】作為計(jì)稅的基數(shù)！

胖MM接過50萬的合同，輕蔑的笑了一下，你60萬賣給我嘛！

最終，給你核了一個(gè)75萬的過戶指導(dǎo)價(jià)，你的契稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅..都按75萬的基數(shù)進(jìn)行繳納！房管局系統(tǒng)中，通常會(huì)以75萬進(jìn)行本次買賣合同備案，75萬元也就成了合同備案價(jià)。

頭昏了沒有？？

100-120-60-75

真實(shí)成交價(jià)

銀行評(píng)估價(jià)

合同備案價(jià)

政府指導(dǎo)價(jià)

...

對(duì)，現(xiàn)在二手房交易價(jià)格是不規(guī)范的，為了提高貸款金額，為了降低稅費(fèi)金額，在二手房交易中，出現(xiàn)了四個(gè)不同金額的房?jī)r(jià)！

差額巨大的陰陽合同！

隨著新政策的實(shí)施，將改變這一切，也將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響。

還是按上面的例子

銀行審批貸款時(shí)，你要提交房管局網(wǎng)簽合同！還要打房屋套數(shù)證明

影響：

①二手房貸款認(rèn)房又認(rèn)貸！這個(gè)政策對(duì)限購(gòu)城市而言，影響不大，因?yàn)樗麄儽緛砭拖拗瀑?gòu)房名額，超過2套，別說貸款，都不讓你買了！

但如果重慶實(shí)施此政策，將有打擊！

重慶不限購(gòu)，按揭購(gòu)房，實(shí)際上是只認(rèn)貸不認(rèn)房！即便你名下100套房，只要沒貸過款，都可以做首套按揭，但如果認(rèn)房又認(rèn)貸，那有點(diǎn)麻煩！

②審批貸款時(shí)就要網(wǎng)簽合同，主要目的是固定成交價(jià)格，現(xiàn)有的二手房交易流程就將發(fā)生變化，需要預(yù)審批環(huán)節(jié)，否則真的交易過戶了，貸款卻辦不下來，那就卡死了！

二手房貸款金額發(fā)生巨變。

銀行不再按120萬的評(píng)估價(jià)給你貸款。

如果你去房管局得到的合同備案價(jià)是75萬，就會(huì)按75萬的基數(shù)給你貸款，首套房只能貸到75*70%=52.5萬，首付就是100-52.5=47.5，首付47%！

比起按120萬元基數(shù)，要多付30%！

影響：

①到底是節(jié)約幾萬塊稅費(fèi)？還是多貸款？

未來只能二選一，因?yàn)殂y行會(huì)在你房屋的評(píng)估價(jià)和合同備案價(jià)之中取最低的那個(gè)數(shù)值！進(jìn)行貸款比例的審批。

②意味著GPGD玩完了！你評(píng)估再高，房管局指導(dǎo)你來個(gè)【正確】的合同備案價(jià)，你給的大紅袍都白給了。

③房管局會(huì)逐步掌握更接近于真實(shí)的二手房成交價(jià)格！從而為調(diào)控房?jī)r(jià)奠定了又一個(gè)重磅的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)??！

所有的政策越來越清晰。

限賣，限貸，如果再調(diào)整二手房交易方式，二手住宅房屋的市場(chǎng)流通性將大幅度降低。

重慶將購(gòu)房需求進(jìn)一步擠壓至新房市場(chǎng)。

影響：

①政策一旦執(zhí)行，想通過買二手房“上車”，將更加困難，首付比例會(huì)明顯提高。合同備案價(jià)肯定會(huì)低于銀行評(píng)估價(jià)，比現(xiàn)在的貸款比例還要降低！

稅費(fèi)卻要增加！

②二手房成交量會(huì)受到影響，至少會(huì)有一個(gè)心理適應(yīng)期，錢包里的稅費(fèi)+首付也要再重新適應(yīng)！

趨勢(shì)告訴我們，買房需要愈加的精挑細(xì)選，上錯(cuò)了車就不容易下來！在重慶，坐公交換乘地鐵會(huì)減免優(yōu)惠，但換房子，代價(jià)很高！

重慶二手市場(chǎng)

重慶本質(zhì)上并不需要二手房活躍，因?yàn)?/span>這么多新區(qū)，應(yīng)由新房主導(dǎo)市場(chǎng)！

所以，無論是貸款金額、難度，或是審批速度，二手房已經(jīng)比新房要難多了！

房貸向新房?jī)A斜，引導(dǎo)大家去買新房。

如此一來，重慶的二手房出手難度會(huì)加大，尤其是非剛需面積段和缺乏品質(zhì)、缺乏配套的二手房。

從這個(gè)角度看，假若如深圳，二手房進(jìn)入三價(jià)合一時(shí)代，那意味著將進(jìn)一步鼓勵(lì)剛需和改善去買新房；

且同時(shí)會(huì)在很大程度上抑制純投資型購(gòu)房需求。

很正確，但是反過來，也會(huì)打擊自住兼顧投資需求的買入信心。所以，還是讓人呵呵的。

在上升行情，這就是一個(gè)規(guī)范類的政策，無關(guān)痛癢，長(zhǎng)期價(jià)值較大的事；

但如今，如果嚴(yán)格執(zhí)行，情形就不好說了。

當(dāng)然，具體如何？怎么執(zhí)行？靜觀其變吧。

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