負(fù)債水平高能預(yù)警，獨(dú)立對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)卻暴露出實(shí)力的差距，收入來(lái)源高度依賴母公司的正榮服務(wù)何時(shí)才能“斷奶” 出品| 每日財(cái)報(bào) 作者| 劉雨辰 近期，物業(yè)公司港股上市此起彼伏，正榮服務(wù)也向港交所遞交了招股書，獨(dú)家保薦人是建銀國(guó)際。 據(jù)《每日財(cái)報(bào)》了解到的信息，正榮服務(wù)成立于1998年，是港股上市公司正榮地產(chǎn)（06158）旗下的一家綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，公司業(yè)務(wù)共有三大主線，包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及小區(qū)增值服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)主要包括住宅及非住宅物業(yè)的清潔、安全秩序、景觀美化服務(wù)以及維修保養(yǎng)服務(wù)；非業(yè)主增值服務(wù),主要包括協(xié)銷服務(wù)、房屋維修、前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢以及交付前檢查服務(wù)；社區(qū)增值服務(wù)主要包括家居生活、停車場(chǎng)管理、租賃協(xié)助及公共區(qū)域增值服務(wù)。 截至2019年三季度，正榮服務(wù)在全國(guó)34個(gè)城市中擁有136個(gè)在管項(xiàng)目，覆蓋長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、海峽西岸地區(qū)、中西部地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)，在管項(xiàng)目總建筑面積約為2100萬(wàn)平方米。按照相關(guān)機(jī)構(gòu)的最新排名，正榮服務(wù)位列2019年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第22名。 報(bào)告期內(nèi)正榮服務(wù)的盈利實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超同行業(yè)其他公司。2017年的營(yíng)收為2.73億元，2018年則增長(zhǎng)至4.56億元,增長(zhǎng)率為67.2%；截至2019年9月30日公司獲得的收入為5.17億元,同比2018年前三季度增長(zhǎng)了61.2%。凈利潤(rùn)則由2017年的0.20億元增長(zhǎng)至2018年的0.395億元，增長(zhǎng)率高達(dá)95%，由2018年前三季度的0.285億元大幅增長(zhǎng)至2019年前三季度的0.743億元，實(shí)現(xiàn)倍量增長(zhǎng)。 《每日財(cái)報(bào)》注意到，業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的背后是母公司正榮地產(chǎn)集團(tuán)的鼎力扶持，2017年—2019年前三季度，來(lái)自正榮地產(chǎn)提供的服務(wù)所產(chǎn)生的收益分別占總收益的88.2%、71.9%及67.7%。雖然在報(bào)告期內(nèi)有所改變，但截止2019年前9個(gè)月，正榮服務(wù)營(yíng)業(yè)收入中仍有近七成來(lái)源于正榮地產(chǎn)。 為了擺脫這種局面，正榮服務(wù)也在盡力對(duì)外擴(kuò)張，但結(jié)果并不如人意，反而暴漏了自己和同行其他公司的實(shí)力差距，我們可以從中標(biāo)率和單位面積的物業(yè)費(fèi)兩方面來(lái)論證這一現(xiàn)實(shí)。 2017年-2019年前三季度，正榮服務(wù)對(duì)由正榮地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的中標(biāo)率為100%，但對(duì)管理第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商做開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的中標(biāo)率分別為22.7%、50.9%及27.6%，中標(biāo)率直線下滑。 為了弄清行業(yè)其他公司的情況，《每日財(cái)報(bào)》查閱了保利物業(yè)的數(shù)據(jù)，2017-2019年前三季度，保利物業(yè)外拓項(xiàng)目中標(biāo)率分別為49.1%、44.7%和36.4%，明顯優(yōu)于正榮服務(wù)。 再來(lái)看一下物業(yè)費(fèi)的收取情況，報(bào)告期內(nèi)正榮服務(wù)第三方物業(yè)費(fèi)用從2017年的每平方米2.91元/月，逐年下降至2019年前三季度的每平方米1.61元/月。而因第三方物業(yè)拓展費(fèi)用的降低，導(dǎo)致正榮服務(wù)整體的平均物業(yè)管理費(fèi)也從2017年的每平方米2.27元/月降至2019年前9個(gè)月的每平方米2.14元/月。為了保持盈利增長(zhǎng)，正榮服務(wù)只能在營(yíng)收結(jié)構(gòu)的優(yōu)化上發(fā)力，擴(kuò)大利潤(rùn)率高的業(yè)務(wù)部分。 截止到2019年前三季度，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)分別占總營(yíng)收的48.9%、36.6%和14.5%，其中社區(qū)增值服務(wù)的毛利率最高，一直保持在40%以上，在2019年前三季度甚至達(dá)到了64.5%，其占收入比重已由2017年的5.7%增長(zhǎng)至2019年前三季度的14.5%。從目前的情況來(lái)看，在整體對(duì)外擴(kuò)張不順利的情況下，優(yōu)化營(yíng)收結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大增值業(yè)務(wù)的規(guī)模是一個(gè)很好的選擇。 除了經(jīng)營(yíng)承受一定的壓力，正榮服務(wù)的負(fù)債率也已經(jīng)達(dá)到預(yù)警水平。招股書披露的資產(chǎn)負(fù)債表顯示，截至2019年9月末，該公司負(fù)債總額達(dá)9.18億元，總資產(chǎn)為10.11億元，二者相除得到資產(chǎn)負(fù)債率為90.8%，而同行業(yè)的其他公司大多保持在80%以下，2017-2019年9月30日，正榮服務(wù)的債務(wù)包括銀行及其他借款總額分別為5億元、5.2億元、5.51億元。 高負(fù)債水平也開(kāi)始制約公司的日常運(yùn)營(yíng)，節(jié)約成本被提上了計(jì)劃日程，裁員潮順勢(shì)而來(lái)。有內(nèi)部員工透漏，在收入有限的背景下，為了成功上市只能選擇降低成本，作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的人工成本普遍較高，降低人工成本自然也就成為重要的一環(huán)。 從去年11月開(kāi)始，裁員基本就是每周裁一位，工作期在三年以上的有一些補(bǔ)償，即便是臨近春節(jié)，也就是疫情期間，裁員行動(dòng)也沒(méi)有停止，部分員工帶著被裁員失業(yè)的消息度過(guò)春節(jié)。 據(jù)了解，公司自新聘了CHO黃圣之后，很快牽起了裁員潮。據(jù)報(bào)道，正榮服務(wù)招股書中宣傳的科技業(yè)務(wù)部分，目前負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的技術(shù)人員僅剩2名左右。 招股書的數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年前三季度，正榮服務(wù)的人工成本分別約為1.46億元、2.23億元和2.24億元，分別占銷售成本72.8%、66.4%和65.0%。高企的人工成本直接拉底了正榮服務(wù)的毛利率。數(shù)據(jù)顯示，正榮服務(wù)的毛利率在報(bào)告期內(nèi)分別為25.8%、26.5%、33.4%。雖然毛利率水平呈上升趨勢(shì)，但與目前港交所上市的物業(yè)管理公司相比，正榮服務(wù)的毛利率還存在較大的差距?！睹咳肇?cái)報(bào)》 統(tǒng)計(jì)了24家在港上市的物業(yè)管理公司的數(shù)據(jù)，其中2018年的平均毛利率為39.24%。不僅是正榮服務(wù)面臨負(fù)債壓力，公司所依仗的正榮地產(chǎn)也由于不斷舉債而面臨資金困難的局面，2019年，正榮地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)發(fā)起了8起美元債，共計(jì)約20億美元。
根據(jù)東方財(cái)富軟件上的信息，正榮地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債從2016年的505.06億元，增長(zhǎng)到了2018年的902.82億元，截止到2019年上半年，這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步上升至944.18；而公司總負(fù)債也從2016年的777.69億元，增長(zhǎng)到了2018年的1169.20億元，2019年上半年進(jìn)一步增長(zhǎng)至1262.18億元。作為正榮服務(wù)高度依賴的公司，正榮地產(chǎn)如果爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，對(duì)于申請(qǐng)上市的正榮服務(wù)將會(huì)是毀滅式的打擊。
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