作者：福貴
終于，深圳本土房地產(chǎn)商有了第一家商務(wù)物業(yè)上市公司。
10月19日，物業(yè)管理公司卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“卓越商企”）正式上市，開盤價(jià)11.4元/股，盤中一度漲逾11%，截至19日9:40，股價(jià)為11.64元/股，漲幅8.989%，總市值139.7億港元。
而在正式上市之前，10月16日下午16:15，卓越商企開啟暗盤交易，開盤僅僅3分鐘，報(bào)價(jià)11.96港元，漲幅達(dá)到11.99%，截至暗盤收盤，暗盤報(bào)價(jià)11.4港元，較招股價(jià)10.68港元漲6.74%，市值達(dá)137億港元。
此外，卓越商企暗盤公開配售申購人數(shù)達(dá)379873人，超購倍數(shù)約652.06倍。
而卓越商企上市就受到熱捧，與其強(qiáng)大的基石投資陣容有很大關(guān)系，其中，騰訊出資4500萬美元，京東出資2000萬美元，還有China Southern、Sonw Lake等九大基石投資者共計(jì)出資1.5億美元。
1999年，卓越商企成立，其為卓越集團(tuán)旗下物業(yè)公司，是一家商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商，客戶基礎(chǔ)主要包括物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及租戶。
此次卓越商企IPO，其實(shí)是卓越集團(tuán)13年來第三次沖擊IPO，寄托著卓越集團(tuán)以及李華家族多年的期待。
值得一提的是，今年年初星河商置旗下商管公司星盛商業(yè)管理股份有限公司沖擊IPO失敗后又于7月份再次遞表，目前還未有新消息傳出，不知能否成功通過港交所聆訊。
深圳本土房地產(chǎn)商不少，星河、鴻榮源、龍光......并且這些房地產(chǎn)都有自持的商業(yè)物業(yè)，但是，縱觀整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場，目前也只有卓越商企一家商務(wù)物業(yè)上市公司。
而卓越商企能夠率先上市，也有其優(yōu)勢。
從排名上來看
招股書顯示，根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，卓越商企商務(wù)物業(yè)管理市場規(guī)模，按收益計(jì)算，2019年占總體物業(yè)管理市場的17.4%，按向商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收益計(jì)算，在中國排名第四，大灣區(qū)排名第二；
按向高端商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收益計(jì)算，在中國排名第三，大灣區(qū)排名第一。
從在管項(xiàng)目分布及規(guī)模上來看
截至2020年5月31日，卓越商企在34個(gè)城市擁有331個(gè)在管項(xiàng)目，總面積達(dá)2580萬㎡，大部分位于一線及新一線城市，其中1170萬㎡的111個(gè)項(xiàng)目位于大灣區(qū)。
從收益上來看
2017年至2019年，卓越商企的收益分別為9.47億元、12.23億元及18.36億元，復(fù)合年增長率約為39.2%。同期，公司利潤分別為1.36億元、1.56億元及2.33億元，復(fù)合年增長率約為30.9%。
最新數(shù)據(jù)來看，收益由截至2019年5月31日止5個(gè)月的5.93億元增加58.7%至截至2020年5月31日止5個(gè)月的9.42億元，利潤由截至2019年5月31日止五個(gè)月的7700萬元增加99.3%至截至2020年5月31日止五個(gè)月的1.53億元，幾近翻倍。
目前來看，卓越商企在管物業(yè)大多位于熱門城市，特別是約45%的物業(yè)處于大灣區(qū)，可以推測其物業(yè)比較優(yōu)質(zhì)，自然的，卓越商企可以算是潛力股。
不過，卓越商企在管理不少優(yōu)質(zhì)物業(yè)的同時(shí)，也存在著不少隱憂。
李華家族掏空卓越商企利潤
上文提過，2017年至2019年，卓越商企實(shí)現(xiàn)凈利分別為1.36億元、1.56億元、2.33億元，加上今年前5個(gè)月的利潤，三年多時(shí)間，賺了6.78億元。
但是，在上市前李華家族來了個(gè)騷操作。
2019年底，卓越商企分紅1.047億元，2020年5月，又派息3.537億元，前后幾個(gè)月總共分了4.585億元。
而卓越商企最大股東李華持股比例高達(dá)79.9%，剩下的股權(quán)則由李曉平之妻肖興萍持有13.1%，李曉平之子李淵持有7%。
也意味著，這幾年賺的錢基本都進(jìn)了李華家族的口袋，這也讓不少人認(rèn)為，卓越商企上市，李華家族掏空公司，像是清空口袋，等著收割韭菜。
極度依賴第三方物業(yè)開發(fā)商
與此同時(shí)，卓越商企在發(fā)展的過程中，業(yè)績增長的主要?jiǎng)恿碜杂诘谌轿飿I(yè)開發(fā)商。
2019年，卓越商企新增在管面積約897萬㎡，其中82%都是來自第三方物業(yè)開發(fā)商，2018年這一比例為65%。
整體上來看，截至2017年至2019年，以及2020年5月31日，卓越集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積的65.3%、58.8%、43.2%及41.6%，第三方物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)分別占在管總面積的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%，基本上調(diào)了個(gè)方向。
與之相匹配的是，卓越商企向卓越集團(tuán)以及第三方物業(yè)開發(fā)商提供服務(wù)的收益占比也出現(xiàn)變化。其中，截至2017年至2019年，以及2020年5月31日，卓越商企向單一最大客戶卓越集團(tuán)提供服務(wù)所獲得的收益僅占總收益的10.1%、9.6%、10.6%及13.2%。
一般而言，背靠房企的物管公司有著眾多關(guān)聯(lián)方，不愁沒有項(xiàng)目，很少會(huì)有物管公司在上市之前就花大量精力與第三方合作。
而卓越商企從2017年至2020年5月31日，累計(jì)對外投標(biāo)422次，中標(biāo)率在40%以上，無論是投標(biāo)次數(shù)還是中標(biāo)率，均為目前擬IPO物企之最。
這不得不讓人對卓越商企的行為產(chǎn)生疑慮：卓越怎么了？是資金不足還是意向獨(dú)立發(fā)展？
經(jīng)營現(xiàn)金流大幅下降，毛利率低，負(fù)債率高達(dá)178.6%
雖然近幾年卓越商企收益實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長，但是和同行相比，盈利能力還是有所不如。
數(shù)據(jù)顯示，卓越商企2017年-2019年其毛利率分別為24.6%、23.1%、22%，增值服務(wù)毛利率也由2017年的29.5%跌至25.3%。而2019年百強(qiáng)物企的平均毛利潤率24.02%，其中增值服務(wù)毛利率均值在40%。
同時(shí)，近兩年卓越商企負(fù)債率也很高，2019年負(fù)債率高達(dá)102%，截至2020年5月31日負(fù)債率升至178.6%。
此外，2019年卓越商企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約為34億元，同比降低54.58%。
同時(shí)，其籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-7,239.68萬元，同比降低-100.37%。
盈利能力差，現(xiàn)金流凈額又下滑，這或許能夠說明卓越商企正面臨著融資困難的問題，急需通過上市籌集資金解決目前的困境。
其實(shí)，這并不是卓越首次沖擊IPO，此次卓越商企IPO擔(dān)負(fù)著李華及其家族長達(dá)13年的期待。
2007年，卓越集團(tuán)首次在港申請上市，計(jì)劃籌資17億元，但是2008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)及樓市調(diào)控影響，此次IPO胎死腹中。
2009年，卓越集團(tuán)再次沖擊IPO，卻因估價(jià)不達(dá)預(yù)期，國際認(rèn)購情況不佳，卓越集團(tuán)不得不主動(dòng)暫停IPO。
歷經(jīng)13年長跑，卓越集團(tuán)旗下商企上市，從目前股市情況來看，不少投資客對卓越商企保持樂觀態(tài)度。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，對比“物業(yè)第一股”寶龍，卓越商企在第三方拓展方面較好，對外擴(kuò)張會(huì)更有優(yōu)勢，是高增長的成長股。
但是也有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來增值服務(wù)才是關(guān)鍵。
安信國際分析師黃焯偉認(rèn)為，未來能夠培育社區(qū)物業(yè)增值服務(wù)的物業(yè)公司將會(huì)跑贏同業(yè)，目前卓越商企社區(qū)增值服務(wù)占比較低，在業(yè)態(tài)上應(yīng)存在估值的拆價(jià)。同時(shí)，卓越商企整體的毛利率在同業(yè)中處于較低水平，盈利能力較低。
該分析師還認(rèn)為，卓越商企背靠的卓越集團(tuán)在華南地區(qū)知名度高，但是未曾上市，在資本市場的認(rèn)知度上會(huì)受影響。
不論資本市場對卓越商企是否看好，做好物業(yè)服務(wù)才是關(guān)鍵，畢竟在“三條紅線”下，不會(huì)做商業(yè)的地產(chǎn)商都會(huì)挺難受。
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