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出品：全球財(cái)說

3月17、18兩日，港股上市的兩家物業(yè)管理公司先后披露了2019年年度業(yè)績公告，碧桂園服務(wù)（06098. HK）和雅生活（03319. HK）。

今天，《全球財(cái)說》先來看看物管企業(yè)中的佼佼者碧桂園服務(wù)。

2019年，碧桂園服務(wù)期內(nèi)收入約人民幣96.45億元，同比增長106.3%，實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利16.71億元，同比增長80.97%。

碧桂園服務(wù)的合同管理面積為6.84億平方米，2018年同期為5.05億平方米，項(xiàng)目覆蓋31個省、直轄市及自治區(qū)，在管物業(yè)項(xiàng)目達(dá)到1450個，包括大灣區(qū)、長三角、長江中游及京津冀等重點(diǎn)城市群。

這樣的成績，也屬亮眼。

值得注意的是，這是碧桂園服務(wù)首次單獨(dú)披露三供一業(yè)部分業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

報(bào)告顯示，2019年物業(yè)管理服務(wù)依舊是營收主力，想要擺脫對于物業(yè)費(fèi)的依賴尚是任重道遠(yuǎn)，占總收入比例仍超6成，由碧桂園集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)的物管收入占整體物業(yè)管理收入的74.8%。

“三供一業(yè)”以外的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入81.30億元，其中物業(yè)管理服務(wù)為58.17億元、非業(yè)主增值服務(wù)14.22億元、社區(qū)增值服務(wù)8.65億元。

社區(qū)增值服務(wù)上升較為明顯，同比增長達(dá)107.4%，具體服務(wù)包括家政服務(wù)、拎包入住、社區(qū)傳媒、增值創(chuàng)新、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、園區(qū)空間等。

再來看看“三供一業(yè)”，通俗來講就是指中央企業(yè)供水、供電、供熱和物業(yè)管理的分離移交改革，碧桂園服務(wù)目前主要業(yè)務(wù)為供熱服務(wù)和物業(yè)管理。

2019年，“三供一業(yè)”實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入15.15億元，占總營業(yè)收入的15.71%。

雖然營業(yè)收入攀升幅度較大，但不容忽視的是毛利率的下滑。2019年，碧桂園服務(wù)的毛利率由2018年同期37.7%下降6.1個百分點(diǎn)至31.6%。

其中，“三供一業(yè)”承壓較大。該業(yè)務(wù)中供熱服務(wù)毛利率為6.0%、物業(yè)管理毛利率為13.4%，合計(jì)毛利率為8.57%。

剔除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)分部因素后，毛利率則由2018年同期約37.7%下降1.8個百分點(diǎn)至35.9%。

碧桂園服務(wù)在年報(bào)中坦言，“三供一業(yè)”毛利率偏低主要源于物業(yè)服務(wù)對象多為國企小區(qū)，小區(qū)成立早，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)單價(jià)低，且設(shè)備老舊、設(shè)施維護(hù)成本較高。

一直以來，碧桂園服務(wù)并購不斷，2019年依舊如此，接連并購多家公司。

其中，收購港聯(lián)不動產(chǎn)100%股權(quán)及收購嘉凱城物業(yè)100%股權(quán)，便花費(fèi)了5.48億元，其他物業(yè)公司花費(fèi)4.47億元，合計(jì)9.88億元。

雖然并購減少對碧桂園集團(tuán)的業(yè)務(wù)以來，拓展第三方開發(fā)物業(yè)，但隨之而來的便是高商譽(yù)。

截止2019年末，碧桂園服務(wù)上面商譽(yù)凈值為12.2億元。其中包括2018年并購增加的5.05億元，2019年并購增加的7.12億元。

除商譽(yù)增加外，隨著并購及第三方物業(yè)擴(kuò)張，碧桂園服務(wù)的銷售及營銷開支也隨之增長。2019年，其銷售及營銷開支為6677.3萬元，較2018年同期的2663.9萬元，增幅為150.66%。

碧桂園服務(wù)稱，主要是尋求更優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)標(biāo)的和繼續(xù)并購?fù)卣沟谌轿飿I(yè)而發(fā)生的拓展人員費(fèi)用及專業(yè)咨詢費(fèi)增加所致。

在2019年度業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長江表示，在當(dāng)下行業(yè)集中度相對比較低的情況下，尤其是近期疫情，收并購比往年來得更早，機(jī)會來的更多。目前的現(xiàn)金量，在沒有遇到超級標(biāo)的的時(shí)候，可以實(shí)現(xiàn)收購的目標(biāo)。至于收并購目標(biāo)，每一年都有進(jìn)步，都要超越上一年。

截至2019年年末，碧桂園服務(wù)銀行存款及現(xiàn)金總額約69.26億元。

負(fù)債方面，碧桂園服務(wù)總負(fù)債為65.90億元，總資產(chǎn)為122.69億元，資產(chǎn)負(fù)債率為53.71%。

總負(fù)債中，流動負(fù)債所占比例較大為64.27億元，其中貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)上升明顯，較2018年同期7.88億元上漲154.31%至20.04億元，來自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)金額為16.32億元。

財(cái)報(bào)中，碧桂園服務(wù)也提到應(yīng)收賬款的預(yù)期信貸損失風(fēng)險(xiǎn)及商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)。

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局物業(yè)管理和商業(yè)地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的附加服務(wù)，TOP20地產(chǎn)公司在物業(yè)管理領(lǐng)域均有布局。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房企系物業(yè)公司占到了15家，包括碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)、綠地服務(wù)、彩生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等物業(yè)公司。

從市值來看，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)和保利物業(yè)三家名列前茅。但就合同管理面積而言，截至2019年上半年，碧桂園服務(wù)亦是第一，花樣年的彩生活以5.54億平方米排名第二。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)到2020年，全國物業(yè)管理面積將超過235億平方米，按百強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)4.22元/平/月計(jì)算，全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。

由于目前物業(yè)管理行業(yè)較為分散，集中度急待提升，各大物業(yè)管理企業(yè)均展開并購模式進(jìn)行擴(kuò)張，競爭激烈，大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

此前3月16日，或受疫情影響，港交所物業(yè)管理股紛紛捱沽，佳兆業(yè)美好（02168. HK）下跌12.02%、奧園健康（03662. HK）下跌9.84%、碧桂園服務(wù)下跌9.63%、綠城服務(wù)（02869. HK）下跌9.55%、保利物業(yè)（06049. HK）下跌9.47%、雅生活服務(wù)下跌9.36%、中海物業(yè)（02669. HK）下跌9.02%、永升生活服務(wù)（01995. HK）下跌8.29%、彩生活（01778. HK）下跌4.76%。

對于此次疫情的影響，李長江稱因?yàn)橥话l(fā)，在費(fèi)用支出方面沒有預(yù)算，從經(jīng)濟(jì)成本的角度看存在一定影響。

截至3月19日，碧桂園服務(wù)受業(yè)績利好影響上漲4.20%，報(bào)收26.05港元/股，總市值達(dá)707.23億港元，市盈率為37.92倍。