強(qiáng)中自有強(qiáng)中手，一山更有一山高。
文 | 地產(chǎn)八卦女
1st
7月22日，《財(cái)富》500強(qiáng)2019年的榜單發(fā)布。
對(duì)于這個(gè)榜單，很多人都注意到，中國(guó)上榜企業(yè)的數(shù)量以129家首次超過(guò)美國(guó)的121家。
對(duì)此，有人聲稱，中國(guó)在500強(qiáng)榜單上超過(guò)美國(guó)，這是劃時(shí)代的。
一方面，說(shuō)明我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體系布局完整，擁有潛力后勁，畢竟在全球第二經(jīng)濟(jì)大國(guó)的位置上，只有中國(guó)在這個(gè)榜單上超過(guò)了美國(guó)，日本、德國(guó)都沒(méi)有做到這一點(diǎn)；
另一方面，中美兩國(guó)500強(qiáng)共上榜250家，占據(jù)全球一半，也充分說(shuō)明了中國(guó)和美國(guó)在世界上的經(jīng)濟(jì)地位。
而作為地產(chǎn)人，在看到這樣的榜單，心里理所當(dāng)然的會(huì)去想有幾家中國(guó)房企入圍。
2019《財(cái)富》世界500強(qiáng)上榜房企營(yíng)收增幅比較
（數(shù)據(jù)來(lái)源：2019《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單）
上榜房企
營(yíng)收增幅
營(yíng)業(yè)收入（百萬(wàn)美元）
碧桂園控股有限公司
↑70.7%
57,308.70
中國(guó)恒大集團(tuán)
↑53.2%
70,478.90
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司
↑27.9%
44,912.60
中國(guó)保利集團(tuán)
↑24.9%
46,207.10
綠地控股集團(tuán)有限公司
↑22.7%
52,720.90
▲經(jīng)星子了解，2019《財(cái)富》世界500強(qiáng)上榜房企共有5家，全部為中國(guó)房企 。
為什么中國(guó)房企能進(jìn)世界500強(qiáng)，而別國(guó)房企不能？對(duì)此，有人認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然對(duì)房地產(chǎn)過(guò)于依賴。然而個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)正處于快速城市化的特殊階段，出現(xiàn)幾家世界500強(qiáng)房企是正常的。其次，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常龐大，這也為上述5家房企成為世界500強(qiáng)提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
然而，盡管市場(chǎng)基礎(chǔ)龐大，但房地產(chǎn)行業(yè)早已過(guò)了粗放階段，不好好運(yùn)營(yíng)是沒(méi)有前途的——從這方面來(lái)說(shuō)，碧桂園之所以能成為500強(qiáng)里榜單上中上升最快的，自然有它的過(guò)人之處。
下面，星子就以碧桂園為例，好好分析一下這家龍頭房企的運(yùn)營(yíng)實(shí)力。
2nd
令人驚奇的是，雖然世界500強(qiáng)只上榜了5家房企，但碧桂園的排名增幅卻高居全球榜首——從2017年的467位，猛增到2018年的353位、2019年的177位。
也就是說(shuō)，憑借著573億美元的營(yíng)收、同比大增70%的數(shù)據(jù)，碧桂園已經(jīng)成了全世界、全行業(yè)范圍內(nèi)，增長(zhǎng)最快的巨型企業(yè)之一。
世界500強(qiáng)榜單排名上升幅度前三企業(yè)
（數(shù)據(jù)來(lái)源：2019《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單）
上榜企業(yè)
國(guó)家
行業(yè)
排名
比上年提升位次
碧桂園控股有限公司
中國(guó)
房地產(chǎn)
177
176
Itochu
日本
貿(mào)易
65
139
阿里巴巴集團(tuán)
中國(guó)
互聯(lián)網(wǎng)電商
182
118
▲《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜的排名指標(biāo)中，營(yíng)業(yè)收入也是主要考察指標(biāo)之一。依據(jù)榜單數(shù)據(jù)，人們可以觀察全球最大企業(yè)的最新發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)縱向不同年份和橫向不同行業(yè)的比較，也可以了解公司經(jīng)營(yíng)質(zhì)量變化。
而根據(jù)公司年報(bào)，碧桂園繼2016年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額人民幣3088.4億元之后，2017年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額人民幣5508億元，高居行業(yè)首位；2018年碧桂園僅公布了權(quán)益合同銷(xiāo)售金額為人民幣5018.8億元，同比大幅增長(zhǎng)31.25%。2019年上半年碧桂園銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀涣裂?，有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，無(wú)論是全口徑銷(xiāo)售還是權(quán)益銷(xiāo)售金額，碧桂園均居行業(yè)第一。
值得一提的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行預(yù)售制度，當(dāng)年的銷(xiāo)售收入要等產(chǎn)品在次年或第三年交付后方可確認(rèn);截至2018年末，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結(jié)收入人民幣6627億元,因而可以預(yù)見(jiàn)的是，碧桂園還將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的營(yíng)收增長(zhǎng)。
那么，為何碧桂園穩(wěn)步增長(zhǎng) ？個(gè)人認(rèn)為，主要有三點(diǎn)邏輯：
（1）地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)正在擴(kuò)散，行業(yè)集中度不斷提升。
據(jù)星子了解，從2013年開(kāi)始，包括碧桂園在內(nèi)的前四大房企，銷(xiāo)售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，各百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)份額基本處于穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。
顯然，碧桂園作為近幾年不斷前行的頭馬，資金滾動(dòng)、品牌助推，自然強(qiáng)者恒強(qiáng)。
（2）碧桂園的三四線邏輯仍然長(zhǎng)期有效。
很多人都不看好三四線樓市，認(rèn)為三四線樓市沒(méi)有持續(xù)性。實(shí)際上，碧桂園、恒大這類主攻二三四線城市的房企，其穩(wěn)健的發(fā)展速度說(shuō)明，你看不懂，不代表它不存在。
實(shí)際上，隨著大多民營(yíng)企業(yè)響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，助力脫貧攻堅(jiān)這一背景下，更多的企業(yè)家、kol紛紛鼓勵(lì)青年返鄉(xiāng)置業(yè)，合力打造美好鄉(xiāng)村的愿景被更多小鎮(zhèn)青年認(rèn)可，而小鎮(zhèn)青年的消費(fèi)意識(shí)其實(shí)并不弱，這為碧桂園、恒大等深耕三四線的龍頭房企長(zhǎng)期高效的增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
（3）碧桂園的管理體系，并沒(méi)有因?yàn)閿傋哟罅硕趸?div style="height:15px;">
地產(chǎn)行業(yè)一直存在這樣一個(gè)觀點(diǎn) ，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)想要做“大”或者想要做“強(qiáng)”很容易，想要做得又大又強(qiáng)就很難。
為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)是典型的資金密集型+周期型行業(yè)。2018年政策調(diào)控持續(xù)收緊，市場(chǎng)進(jìn)入下行周期。
因此，如何既“大”且“強(qiáng)”、穿越周期、高速成長(zhǎng) ，碧桂園在財(cái)務(wù)管控、組織架構(gòu)上下了很多功夫 。
比如財(cái)務(wù)管控方面，據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)，截至2018年底，176家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率較年初降低了3.95個(gè)百分點(diǎn)，但仍處在85.5%的較高水平。今年以來(lái)，房企融資在不斷收緊，2019上半年95家典型房企融資總額為人民幣7169.2億元，同比下降3.6%，其中6月融資總額同比下降了26.1%。以此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本也在不斷攀升。
相比之下，碧桂園就顯得更為游刃有余，尤其是幾個(gè)核心指標(biāo)的“穩(wěn)”，在行業(yè)內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟：
一是凈借貸比控制在較低水平。2018年，碧桂園實(shí)際凈借貸比率同比下降7.3個(gè)百分點(diǎn)，僅為49.6%，連續(xù)11年低于70%，在行業(yè)處于較低水平，這表明碧桂園正在減少外部融資，去杠桿效果出色。
二是持續(xù)實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。2018年，碧桂園房地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠約人民幣4557.9億元，權(quán)益銷(xiāo)售回款率高達(dá)91%，連續(xù)第3年實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。過(guò)去十幾年，只有極少數(shù)經(jīng)營(yíng)能力很強(qiáng)的企業(yè)能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，這說(shuō)明碧桂園當(dāng)期可實(shí)現(xiàn)“自身造血”，而不需要過(guò)多依賴外部融資來(lái)支撐現(xiàn)金流。
三是持續(xù)保持充裕的現(xiàn)金流。截至2018年末，碧桂園的現(xiàn)金余額約為人民幣2425.4億元，現(xiàn)金余額對(duì)于短期有息債務(wù)的覆蓋比例達(dá)到1.92倍，短期內(nèi)基本沒(méi)有償債壓力。另外，碧桂園還有約3017億銀行授信額度尚未使用。
華泰金控最新研報(bào)指出，碧桂園的流動(dòng)性在2019年得到進(jìn)一步改善，最新的融資成本已經(jīng)比2018年的峰值下降了150個(gè)基點(diǎn)。
而在組織架構(gòu)上 ，星子曾經(jīng)發(fā)文 《
碧桂園啟動(dòng)內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整！》曾說(shuō)過(guò)，組織架構(gòu)調(diào)整，能夠?yàn)橐痪€項(xiàng)目賦能，進(jìn)一步提升碧桂園全周期競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
3rd
而對(duì)于碧桂園，另一個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)便是ROE（凈資產(chǎn)收益率）。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2018年，碧桂園的凈資產(chǎn)收益率為33.47%，位居世界500強(qiáng)房企首位。財(cái)富中文網(wǎng)稱，在世界500強(qiáng)的凈資產(chǎn)收益率（ROE）榜上，碧桂園在入選的中國(guó)公司中也位居前列。
按照巴菲特的觀點(diǎn)，判斷一家企業(yè)獲利能力高低的最佳指標(biāo)，正是ROE。ROE號(hào)稱是選股神器，其數(shù)值大小代表企業(yè)盈利能力的大小。在傳統(tǒng)行業(yè)里，伊利股份ROE除了2011年以外都處于25%左右，雙匯發(fā)展ROE長(zhǎng)期在28倍左右，即使像云南白藥這樣的公司長(zhǎng)期ROE也未超過(guò)30%，只有貴州茅臺(tái)才能長(zhǎng)期維持ROE30%以上。
因此，從這方面看 ，碧桂園的股票有著優(yōu)異的投資前景。中銀國(guó)際就于5月17日發(fā)布研報(bào)稱，對(duì)碧桂園的評(píng)級(jí)為“買(mǎi)入”，目標(biāo)價(jià)為20.84港元，預(yù)計(jì)2019年預(yù)期凈資產(chǎn)收益率超過(guò)30%。
目前，碧桂園已獲惠譽(yù)給予投資級(jí)的BBB-企業(yè)信用評(píng)級(jí)，標(biāo)普及穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望均為穩(wěn)定。
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