自上市以來(lái)貝殼的成績(jī)表現(xiàn)不俗，
三個(gè)月股價(jià)暴漲94%。
文 | 美股研究社
上市三個(gè)月股價(jià)暴漲94%，被寄予厚望的貝殼終于交出了第一份成績(jī)單。
11月16日美股盤(pán)后，貝殼發(fā)布了2020財(cái)年第三季度業(yè)績(jī)報(bào)告。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示本季度營(yíng)業(yè)收入較去年同期大幅上漲，超出市場(chǎng)預(yù)期，凈利潤(rùn)卻較去年同期大幅下降。財(cái)報(bào)發(fā)布當(dāng)天，貝殼下跌8.14%。截至美股研究社發(fā)稿，盤(pán)中貝殼股價(jià)下跌8.1%。每股報(bào)67.6美元，總市值772.92億美元。
作為“中國(guó)居住服務(wù)平臺(tái)第一股”，自上市以來(lái)貝殼的成績(jī)表現(xiàn)不俗，總市值一路暴漲249%接近800億美元。
本季度財(cái)報(bào)發(fā)布后，貝殼的股價(jià)卻出現(xiàn)了下跌的趨勢(shì)，結(jié)合財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)或許能一探市場(chǎng)情緒變化的原因。
營(yíng)收同比大幅上漲
新房趕超二手房成新的增長(zhǎng)點(diǎn)
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，貝殼找房本季度的營(yíng)業(yè)收入為205億元，較2019年同期的120億元增長(zhǎng)70.9%；總交易額（GTV）為1.05萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)87.2%。貝殼主要有三大類(lèi)業(yè)務(wù)，二手房交易業(yè)務(wù)、新房代理業(yè)務(wù)、新型及其他服務(wù)。
本季度貝殼二手房交易的營(yíng)業(yè)收入為88億元，同比增長(zhǎng)46.2%；新房代理的營(yíng)業(yè)收入為111億元，同比增長(zhǎng)95%，分別占據(jù)總營(yíng)收的43%和54%。
縱觀(guān)19年第三季度之前，貝殼的二手房營(yíng)收都要多于新房代理業(yè)務(wù)，而如今新房代理的營(yíng)業(yè)收入?yún)s早已超過(guò)二手房交易營(yíng)收，美股研究社認(rèn)為這是由于貝殼受到了疫情利好的影響。
今年受疫情影響，線(xiàn)下售樓部無(wú)法展開(kāi)工作，開(kāi)發(fā)商們迫于無(wú)奈只能紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線(xiàn)上。而貝殼可以說(shuō)是目前中國(guó)最大流量也最多的一二手房地產(chǎn)交易平臺(tái)，本季度移動(dòng)月度活躍用戶(hù)（MAU）人數(shù)平均值就有4790萬(wàn)人，與去年同期相比增長(zhǎng)82.1%。
而根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，消費(fèi)者線(xiàn)上活躍度顯著增高，春節(jié)假期期間，活躍用戶(hù)數(shù)量同比增長(zhǎng)57.8%，活躍率同比增長(zhǎng)21%；疫情期間，活躍用戶(hù)數(shù)同比增長(zhǎng)90%，活躍率同比增長(zhǎng)3.6%。
這說(shuō)明疫情期間的人們更傾向于在線(xiàn)上看房買(mǎi)房，對(duì)于如今樓市平穩(wěn)依賴(lài)于中介帶客的開(kāi)發(fā)商而言，意味著話(huà)語(yǔ)權(quán)的削弱。因?yàn)樨悮て鸺矣阪溂遥m然是作為服務(wù)的平臺(tái)卻依舊擁有屬于自己的中介經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，可以說(shuō)把前端中介和流量都牢牢抓在手中，也能為自己爭(zhēng)取更多的權(quán)益。
根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商通過(guò)自有渠道，置業(yè)顧問(wèn)的提成大約在5‰以下，而貝殼等中介渠道傭金普遍高于1%，在貝殼逐步占據(jù)定價(jià)權(quán)之后，部分項(xiàng)目傭金分成甚至可以達(dá)到5%。
然而，值得注意的是隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也復(fù)蘇明顯。11月16日，統(tǒng)計(jì)局公布了10月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)投資增速再創(chuàng)新高，10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速小幅回升至12.2%，創(chuàng)18年8月以來(lái)增速新高，仍是支撐當(dāng)前投資增速的中流砥柱。
在業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)層面，不論是二手房還是新房業(yè)務(wù)，貝殼與不少線(xiàn)下中介跟樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加大。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有了線(xiàn)下渠道的銷(xiāo)售途徑，加上不愿意讓利太多給貝殼平臺(tái)，很有影響到貝殼在后續(xù)新房代理業(yè)務(wù)營(yíng)收的表現(xiàn)。
凈利潤(rùn)同比大幅下跌
經(jīng)紀(jì)人規(guī)模擴(kuò)大抬高成本支出
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，本季度凈利潤(rùn)為人民幣7500萬(wàn)元（約合1100萬(wàn)美元），與去年同期的人民幣3.84億元相比下降80%。一般及行政支出為26.49億元，較去年同期的13.67億元增長(zhǎng)了94%。
本季度凈利潤(rùn)較上一季度與去年同期下滑都比較顯著，主要受到支出與成本的影響。貝殼的支出主要有營(yíng)銷(xiāo)支出，行政支出和研發(fā)開(kāi)支這三項(xiàng)，其中行政支出占據(jù)大頭。
貝殼出現(xiàn)這種增收不增利的情況，甚至在發(fā)布財(cái)報(bào)的同一天CEO左暉不足百天時(shí)間便開(kāi)始了第二輪巨額融資計(jì)劃，美股研究社認(rèn)為與如今巨額費(fèi)用支出不斷增長(zhǎng)，而盈利能力難以跟上有莫大的干系。
貝殼的高營(yíng)收背后伴隨著的是巨額開(kāi)支的不斷增長(zhǎng)。為中國(guó)最大的房產(chǎn)交易平臺(tái)，盈利主要靠收取傭金，而傭金的核心是經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人為租戶(hù)或者買(mǎi)家提供服務(wù)達(dá)成房產(chǎn)交易。
貝殼可以說(shuō)在經(jīng)紀(jì)人才方面是狠“出血”下了不少功夫，成本自今年以來(lái)一路走高。首先是對(duì)經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人素質(zhì)和門(mén)檻要求較高，根據(jù)鏈家《2019年鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)據(jù)報(bào)告》，87.5%的鏈家經(jīng)紀(jì)人具有高等學(xué)歷，較2018年凈增長(zhǎng)6.5%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。
不僅如此貝殼推出了基于貝殼門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人信用評(píng)級(jí)制度，主要的指標(biāo)除了業(yè)績(jī)外，也將客戶(hù)投訴、合作評(píng)價(jià)等指標(biāo)，從根源上降低二手房亂象。
截至2020年9月30日，貝殼找房的平臺(tái)上共有273家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌、44,883家經(jīng)紀(jì)門(mén)店和477,810名經(jīng)紀(jì)人，而截2020年630，這三個(gè)數(shù)字分別為265、42,000和456,000。
也就是說(shuō)，第三季度，貝殼找房?jī)粜略?家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌、2883經(jīng)紀(jì)門(mén)店以及21810名經(jīng)紀(jì)人，環(huán)比增速分別為3%、7%以及5%。
但根據(jù)9月16日天貓好房成立暨阿里易居聯(lián)合戰(zhàn)略發(fā)布上易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱所述，易居房友在渠道整合中拒絕賺中間差價(jià)，只收交易傭金的3%服務(wù)費(fèi)。這意味著一套房產(chǎn)完成交易，易居僅收低至幾百元服務(wù)費(fèi)用。很有可能會(huì)對(duì)貝殼產(chǎn)生沖擊，導(dǎo)致一部分經(jīng)紀(jì)人流失，進(jìn)而影響到第四季度財(cái)報(bào)表現(xiàn)。
阿里入局線(xiàn)上賣(mài)房
貝殼能否坐穩(wěn)第一寶座？
回首國(guó)內(nèi)過(guò)去十年移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，衣食住行這四大生活消費(fèi)場(chǎng)景除了住，其他三項(xiàng)早已出現(xiàn)了顛覆傳統(tǒng)交易方式的巨型平臺(tái)型企業(yè)，如阿里巴巴、美團(tuán)、滴滴等，直到今年8月貝殼作為中國(guó)居住服務(wù)平臺(tái)第一股的上市。
但實(shí)際上，線(xiàn)上賣(mài)房早已不是新鮮事，早在今年阿里房產(chǎn)領(lǐng)域的“雙十一”之前就已經(jīng)有京東和蘇寧這樣的先例了。2017年，京東正式宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，上線(xiàn)京東商城房產(chǎn)頻道，有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年碧桂園通過(guò)京東下單，11天內(nèi)賣(mài)出2419套房子。而阿里更是早在2010年的淘寶平臺(tái)就已經(jīng)推出了房產(chǎn)頻道，更有我愛(ài)我家這樣的垂直線(xiàn)上平臺(tái)。
而到了今年線(xiàn)上賣(mài)房領(lǐng)域可以說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)變得格外激烈。雙十一天貓好房和貝殼均斬獲不俗戰(zhàn)果。天貓好房推出“好房雙11，百億大補(bǔ)貼”活動(dòng)，根據(jù)其披露的數(shù)據(jù)，10月22日-11月11日累計(jì)上線(xiàn)了302家品牌房企的2628個(gè)優(yōu)惠樓盤(pán)，覆蓋全國(guó)236個(gè)城市，累計(jì)實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上總訂單數(shù)59152單，去重訪(fǎng)客量4350萬(wàn)人，總瀏覽量2.89億次，累計(jì)ETC成交套數(shù)41775套，累計(jì)ETC成交GTV 931億元。
貝殼則推出“11.11新房節(jié)”活動(dòng)，根據(jù)其披露的數(shù)據(jù)，共吸引90%以上百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商參與，11月5日-11月11日認(rèn)購(gòu)套數(shù)達(dá)到24699套，認(rèn)購(gòu)總額367.9億元。
貝殼的上市更像是向平靜的水面上投入的一顆小石子，整個(gè)線(xiàn)上賣(mài)房行業(yè)都因此泛起漣漪。根據(jù)中金公司的研報(bào)，預(yù)計(jì)中國(guó)住房市場(chǎng)在未來(lái)5年內(nèi)仍將實(shí)現(xiàn)規(guī)模的積極擴(kuò)張，其中存量房市場(chǎng)是主要增量之一。
在目前的線(xiàn)上賣(mài)房領(lǐng)域，貝殼占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，易居阿里強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，我愛(ài)我家?jiàn)^起直追。貝殼2019年GTV為2.13萬(wàn)億元，市占率9.5%。針對(duì)信息隔離痛點(diǎn)推出ACN合作網(wǎng)絡(luò)，打通經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人之間隔離墻，實(shí)現(xiàn)信息共享與高效協(xié)作，吸引大量中小機(jī)構(gòu)入駐。
易居2016年推出第三方經(jīng)紀(jì)平臺(tái)“房友”，強(qiáng)調(diào)弱管控、房源共享與低費(fèi)用，積極拓展一二手聯(lián)動(dòng)與存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)，近期更是攜手阿里巴巴強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合推出“天貓好房”。我愛(ài)我家以直營(yíng)為主，2020H1實(shí)現(xiàn)GTV達(dá)1600億元，并開(kāi)始打造共享、協(xié)作的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，給予加盟品牌較高自主度，激發(fā)中小中介積極性。
走到如今，貝殼的步子太快也太急，面臨的對(duì)手也太過(guò)強(qiáng)大，能否突破壓力坐穩(wěn)中國(guó)房地產(chǎn)交易平臺(tái)的龍頭老大的位置，還是未知之?dāng)?shù)，美股研究社將持續(xù)跟蹤報(bào)道。
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