照例，先說(shuō)幾個(gè)近期幾個(gè)消息——
1.天津擬調(diào)整積分落戶政策。最明顯變化是，購(gòu)買新建住房直接給一次性加分，市區(qū)新房15分，環(huán)城遠(yuǎn)郊新房25分，濱海新區(qū)新房30分；環(huán)城居住的，每年變?yōu)榉e12分，與遠(yuǎn)郊相同。兩個(gè)導(dǎo)向：新房、非市區(qū)?？偨Y(jié)一句話，非市區(qū)的新房。這是當(dāng)前庫(kù)存量突出的區(qū)域，也是當(dāng)人口減少的時(shí)候受沖擊最大的區(qū)域。政策，是好政策，敞開(kāi)懷抱解決群眾問(wèn)題。我也有兩點(diǎn)疑問(wèn)：對(duì)于今年或是去年或是更早購(gòu)買新房的，是否應(yīng)該也適用？是否會(huì)進(jìn)一步降低非市區(qū)二手房的流動(dòng)性？有些話，我不能說(shuō)太多，自己悟。2.對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。天津不幸/有幸屬于符合條件的城市，實(shí)行后會(huì)降低房屋持有成本，好事。至于有些媒體說(shuō)，這是官宣不能買房的城市名單，我認(rèn)為這么說(shuō)只有傳播價(jià)值、情緒價(jià)值，沒(méi)有指導(dǎo)意義。3.9月29日貝殼成交68套。和平0套；河西6套；南開(kāi)11套；河?xùn)|11套；河北5套；紅橋7套。9月30日二手房外網(wǎng)掛牌160924套。4.河西取消春季轉(zhuǎn)學(xué)這事兒可能會(huì)反轉(zhuǎn)。說(shuō)幾個(gè)賣房的點(diǎn)子吧。幾個(gè)心得，爭(zhēng)取對(duì)你有用。我的二手房，大部分是在貝殼系買的。但賣房，大都是通過(guò)小中介賣出去的。第一次賣房的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)有這么發(fā)達(dá)。我就一個(gè)個(gè)到家門(mén)口找小中介去掛牌，小中介也會(huì)拿個(gè)小本子記上。我很快發(fā)現(xiàn)這種方法效率太低，就把房子地址、電話、中介關(guān)心的點(diǎn)打印出來(lái)，一家家中介門(mén)店發(fā)。房子所在的地方是地級(jí)市，一天時(shí)間發(fā)了三四十份，基本上覆蓋了半徑5公里內(nèi)的所有門(mén)店。實(shí)際上這種方法就是廣撒網(wǎng)，碰運(yùn)氣。不過(guò)在當(dāng)時(shí)互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，這樣做也是最好的辦法。時(shí)過(guò)境遷。很多年前，掛牌不容易，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)勢(shì)頭還在，成交也容易。比如今年上半年賣房，就經(jīng)歷了一些波折。這篇內(nèi)容，也重點(diǎn)講在當(dāng)前房子不好賣的情況下，如何提高賣出的幾率。你看完之后會(huì)知道，降價(jià)從來(lái)不是賣房的唯一方法甚至主要方法。換句話說(shuō)，誰(shuí)會(huì)買你的房子。我的房子有點(diǎn)學(xué)區(qū)屬性，但又不是那么硬，在橫向?qū)Ρ戎兴銈€(gè)小優(yōu)點(diǎn)；周邊不少新房在建，眼看著會(huì)有供大于求的可能，這是最大問(wèn)題。萬(wàn)幸的是，房子不算太大，有總價(jià)優(yōu)勢(shì)。但凡學(xué)區(qū)屬性的房子，大都有工具屬性，總價(jià)低的會(huì)更好賣。那客群就確定了——錢少又想讓孩子上好學(xué)校的人群。而且，不能錯(cuò)過(guò)入學(xué)季行情。分析完之后，我做了個(gè)動(dòng)作，給房子所在片區(qū)的經(jīng)紀(jì)門(mén)店打電話。給哪個(gè)門(mén)店打，給誰(shuí)打，是有學(xué)問(wèn)的。打開(kāi)貝殼找房，找到自己的小區(qū)，往下滑，有個(gè)小區(qū)經(jīng)紀(jì)人成交榜。這個(gè)意思是，買賣你這個(gè)小區(qū)最多的經(jīng)紀(jì)人。他們最熟悉你的房子，也最能夠預(yù)判到你的房子大概以多長(zhǎng)時(shí)間、多少價(jià)格賣出去。我是這樣打的——您好，同事，我是和平區(qū)這邊德祐的。我在××有個(gè)房子，××平，×樓，想賣掉，還沒(méi)掛牌，但是呢不知道現(xiàn)在市場(chǎng)行情。想請(qǐng)教請(qǐng)教您。Balabala……
因?yàn)榻佑|經(jīng)紀(jì)人多了，各個(gè)經(jīng)紀(jì)人水平、對(duì)小區(qū)熟悉不熟悉一兩分鐘就能判斷出來(lái)。人品怎么樣，一通電話下來(lái)也大概有了初步判斷。電話下來(lái)，如果認(rèn)為對(duì)方專業(yè)、人品不錯(cuò)，就跟他說(shuō)——這，就是送人情，也相當(dāng)于送錢。因?yàn)椋惆逊孔咏唤o這個(gè)經(jīng)紀(jì)人掛牌，他就相當(dāng)于開(kāi)發(fā)了一套新房源，你這套房子將來(lái)賣掉了，不管是不是他賣的，他都會(huì)有錢。他也會(huì)盡心盡力幫你推薦這套房子的。而且，他會(huì)感激你。那為什么我要以同事名義去打。當(dāng)然，我的確熟悉整個(gè)成交流程，跑房子比部分經(jīng)紀(jì)人還勤快，也算是半個(gè)經(jīng)紀(jì)人了。第二是因?yàn)椋瑑蓚€(gè)業(yè)內(nèi)人聊天，已經(jīng)默認(rèn)了大家都對(duì)當(dāng)前樓市不好，二手房不好賣有個(gè)共同認(rèn)知。談起話來(lái)呢，更隨意、更直接、不會(huì)拐彎抹角。他也不會(huì)擔(dān)心刺傷我，而不好意思告訴我我這個(gè)小區(qū)的成交慘烈情況，更不會(huì)為了爭(zhēng)取我這個(gè)房源而故意報(bào)一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的高價(jià)。一句話，要獲得更真實(shí)的市場(chǎng)情況，然后雙方一起制定賣房方案。第二點(diǎn)、第三點(diǎn)、第四點(diǎn)略。心理價(jià)位確定了。但是，不要告訴經(jīng)紀(jì)人。你的心理價(jià)位是168萬(wàn)，就要跟經(jīng)紀(jì)人說(shuō)是169萬(wàn)或是170萬(wàn)。否則，你99%的概率會(huì)在168萬(wàn)以下成交。原因很簡(jiǎn)單，經(jīng)紀(jì)人不關(guān)心你多賣一萬(wàn)還是少賣一萬(wàn)。經(jīng)紀(jì)人最關(guān)心的，就是成交。談價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)人就是在賣家和買家之間互相砍價(jià)、讓雙方各讓一步，你要留出經(jīng)紀(jì)人砍你一小刀的空間。好，那如果僵持之后，買家給的價(jià)位是168.5萬(wàn)怎么辦？高于你的心理價(jià)位，你只成功了一半。接下來(lái)你要做的是，不能表現(xiàn)出欣喜、不能立刻同意。一句話，必須要讓買家有占便宜的感覺(jué)。要讓買家看到你的忍痛割愛(ài)。不要讓買家感覺(jué)自己買貴了。要讓買家簽完合同回家的路上，對(duì)自己的談判能力沾沾自喜。當(dāng)時(shí)，我的方法是，不同意。借口給愛(ài)人打電話，離開(kāi)一會(huì)兒。事實(shí)的確是給愛(ài)人打了電話，但只是匯報(bào)了下談判結(jié)果。而不是跟買家和經(jīng)紀(jì)人說(shuō)的，我得跟愛(ài)人商量一下。反過(guò)來(lái)，這一點(diǎn)對(duì)于買家也適用。你計(jì)劃168萬(wàn)買，就一定不能告訴經(jīng)紀(jì)人這個(gè)底價(jià)。你要說(shuō)165萬(wàn)。167萬(wàn)成交之后，你也要給賣家以勝利感。這么做的目的只有一個(gè)——讓買家/賣家開(kāi)開(kāi)心心順順利利的陪你走完流程。拿到錢/房本那一刻起才算是真正的成功。實(shí)際上，以上僅僅是賣房的入門(mén)技巧。而且還是閹割版的，第一點(diǎn)和第五點(diǎn)之間差了數(shù)個(gè)步驟，會(huì)以后聊。但學(xué)會(huì)了這一頭、一尾，的確會(huì)超過(guò)80%的人。有用，就點(diǎn)個(gè)在看。有朋友問(wèn)，為什么最近不釋放留言了。時(shí)間不夠用。我也在想辦法去如何更好的分配我的時(shí)間。抱歉。
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