早在2019年，像龍湖、綠城等標(biāo)桿房企的運營管理就強調(diào)要以現(xiàn)金流等經(jīng)營指標(biāo)為著眼點，建立運營管理的框架和流程。再根據(jù)自身戰(zhàn)略目標(biāo)和側(cè)重點，結(jié)合數(shù)字化的技術(shù)平臺將運營管理快速應(yīng)用。

如今，即使是受三條紅線影響，他們也能在數(shù)智運營下快速實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的調(diào)整和風(fēng)險預(yù)判。房企想實現(xiàn)真正的大運營管理，在落地方法上，需要重點掌握這幾項內(nèi)容。

圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，搭建運營管理的運作框架

1、定目標(biāo)：盤家底，制定前期運營計劃

首先，企業(yè)要有自己的戰(zhàn)略方向和目標(biāo)，然后進行自身評估，了解目前的存貨，正在批建的項目、土地儲備，以及明年要拿的土地。完成“盤家底”之后，企業(yè)要根據(jù)評估結(jié)果排出相應(yīng)的運營計劃。

要運作好一個項目，前期的運營計劃一定要排清楚。制定前期運營計劃要關(guān)注以下內(nèi)容：開始生產(chǎn)時間、可以供貨時間、貨值完成時間節(jié)點和回款進賬時間。這是項目的前期計劃，也有房企將其稱為項目經(jīng)營計劃。

制定了戰(zhàn)略和項目經(jīng)營計劃后，下一步要輸出幾個關(guān)鍵指標(biāo)：比如貨值、貨量情況，收入、利潤、成本支出情況、現(xiàn)金流的指標(biāo)、投資回報率…以評估項目是否健康。這都是運營階段的一系列必備目標(biāo)。

除了運營計劃，有些企業(yè)還要設(shè)計年度目標(biāo)，將每年的目標(biāo)“切片”來進行管理。企業(yè)制定整體目標(biāo)之后，將目標(biāo)分解并鎖定到項目上，每個項目設(shè)定應(yīng)該達成的目標(biāo)結(jié)果匯總后，即為企業(yè)總體目標(biāo)。

2、管行動：通過運營會議實施考核目標(biāo)完成情況

定完目標(biāo)之后，還要保障這個戰(zhàn)略目標(biāo)能夠達成，接下來要做的就是管行動。即通過月度經(jīng)營會、季度經(jīng)營會甚至年度經(jīng)營會不斷復(fù)檢、考察、評估供應(yīng)情況有無問題，所有的生產(chǎn)進度和銷售計劃是否正常，貨值是否正常，現(xiàn)金流是否健康等。從目標(biāo)維度查看是否存在問題，以保障企業(yè)的目標(biāo)可以正常完成，降低經(jīng)營風(fēng)險。

通過一個目標(biāo)很難做好一個項目，因為其涉及六七個專業(yè)，如果按照三級節(jié)點計算，共有上千件事需協(xié)同管理，都管好才能保障所定目標(biāo)的達成，所以還有一個重要環(huán)節(jié)就是管行動。

對于項目來說，管行動的核心就是管好項目的事，讓項目上各專業(yè)的工作有效協(xié)同，然后把目標(biāo)轉(zhuǎn)換成行動節(jié)點，去保障目標(biāo)達成。管行動可以再次細分為幾個級別，比如有的要管好項目，有的要管好項目節(jié)點計劃，有的房企還更進一步擴展到管好公司的整體工作計劃、部門工作計劃、個人工作計劃。

3、業(yè)務(wù)支持：信息管理系統(tǒng)為各業(yè)務(wù)提供支撐

要把目標(biāo)和行動都管好，還需要為各個業(yè)務(wù)部門提供數(shù)字化系統(tǒng)的支撐，比如銷售部門數(shù)據(jù)多、更新快，需要銷售管理系統(tǒng)支持銷售數(shù)據(jù)的運作。

其實，每個部門都要有專業(yè)的管理助力，比如拿地的部門，一年要找?guī)装賶K地，每宗地通過詳細的業(yè)務(wù)流程去推算、審核、審批，查找投資漏洞，需要專業(yè)的投資管理系統(tǒng)。

拿到地以后還有設(shè)計、成本，采購、工程、銷售等業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)來協(xié)助各業(yè)務(wù)部門管好業(yè)務(wù)工作，再到后面是財務(wù)部門的財務(wù)系統(tǒng)，各個部門都需要專業(yè)系統(tǒng)支持，為業(yè)務(wù)形成助力，保障目標(biāo)的達成和運營的效率。

數(shù)智運營管理體系落地6 大實施要點

1、縱向一體化：計劃化整為零，經(jīng)營、協(xié)同、執(zhí)行一體化運作

首先，將項目運營目標(biāo)和企業(yè)管理計劃進行分解，形成三級計劃和三級節(jié)點，一級計劃（節(jié)點）管公司（經(jīng)營），二級計劃（節(jié)點）管部門（協(xié)同），三級計劃（節(jié)點）管崗位（執(zhí)行），構(gòu)建覆蓋總部、區(qū)域公司、項目部、協(xié)作單位多層級的協(xié)同計劃管理系統(tǒng)。

2、橫向集成化：職能計劃、項目計劃有效融合，各部門集成管理

橫向的集成化管理讓公司職能管理計劃體系與項目計劃體系有效融合。

第一，項目開發(fā)計劃、職能計劃和階段性成果能通過系統(tǒng)實現(xiàn)有效繼承，使月度任務(wù)目標(biāo)不偏離；

第二，編制職能部門的月度計劃時，系統(tǒng)自動將年度職能計劃分解、導(dǎo)入各部門月度計劃，支持行政、財務(wù)、投資、商管各條線的集成管理。

3、管理協(xié)同化：對接各專業(yè)工作界面，進度預(yù)警移動化

各個層級、部門、專業(yè)建立工作接口，用任務(wù)驅(qū)動，實現(xiàn)前置任務(wù)提醒。

企業(yè)通過軟件銜接各個層級部門、各個專業(yè)間的工作界面接口關(guān)系，以計劃為龍頭運籌協(xié)同，提高效率。

4、管理標(biāo)準(zhǔn)化：快速建立計劃模板，輸出標(biāo)準(zhǔn)化成果體系

企業(yè)快速建立計劃模板，依據(jù)不同的項目類型、區(qū)域和業(yè)態(tài)，將任務(wù)級別、計劃工期、責(zé)任崗位等細分項清晰呈現(xiàn)，同時結(jié)合項目計劃，梳理階段成果清單。

5、管理可視化：通過圖表、顏色、標(biāo)識進行實時監(jiān)督和分析

通過系統(tǒng)生成多樣化的地圖、表格，通過數(shù)字、顏色等多種表現(xiàn)形式，協(xié)助計劃運營管理數(shù)據(jù)的實時監(jiān)控與分析。

6、驅(qū)動績效化：自動評分、排名和分析

為項目計劃、經(jīng)營計劃匹配績效分值，通過預(yù)警、評分、績效分析來驅(qū)動計劃運營。

數(shù)字化應(yīng)用：
基于戰(zhàn)略目標(biāo)構(gòu)建業(yè)務(wù)框架，自下而上推進數(shù)字化

數(shù)智運營管理是一個龐大的系統(tǒng)工程，其有效實施需要技術(shù)和平臺的支持，數(shù)字化平臺是保障計劃運營體系運轉(zhuǎn)的重要工具。企業(yè)應(yīng)該將 IT 系統(tǒng)和數(shù)字化進行有機結(jié)合，通過 IT 規(guī)劃、搭建計劃運營信息化體系來支持企業(yè)的運作。

房企信息化的建設(shè)往往是自下而上推進的，最早上線的是財務(wù)系統(tǒng)，然后是銷售系統(tǒng)，采購、工程、成本系統(tǒng)再逐步上線，再到設(shè)計管理平臺、投前測算、投后運維、跟投平臺、貨值管理平臺、數(shù)智運營管理平臺等等。

對大運營 ERP 框架進行整體規(guī)劃，需注意2點：

1、分上下兩層進行 IT 的整體規(guī)劃

在企業(yè)大運營的背景下，IT 的整體框架可以分成上下兩層：上層做運營支持，主要是管目標(biāo)、管行動、助業(yè)務(wù)；下層做業(yè)務(wù)支持。

（1）上層：運營支持

數(shù)字化運營和數(shù)字化業(yè)務(wù)管理屬于上層，比如通過數(shù)字化、信息化來管理目標(biāo)，包括戰(zhàn)略目標(biāo)的測算、公司的經(jīng)營計劃和經(jīng)營分析、項目的經(jīng)營計劃和經(jīng)營分析。

此外，系統(tǒng)還需提供各類看板、自動監(jiān)控、智能分析等功能，協(xié)助企業(yè)進行智慧決策。

（2）下層：業(yè)務(wù)支持

下層就是各個專業(yè)部門，提供各種專業(yè)的系統(tǒng)來支撐業(yè)務(wù)的完成，還有下面的主數(shù)據(jù) OA 平臺作為支撐。

2、根據(jù)運營的側(cè)重點決定數(shù)字化管理的內(nèi)容

不同企業(yè)在實際的運營管理中，數(shù)字化管理應(yīng)用的內(nèi)容和程度都不同，管的側(cè)重點也不同。企業(yè)對運營管理的定位不同，對數(shù)字化管理的要求也相應(yīng)不同。

有一類企業(yè)的管理者認為先解決難點和痛點，主要原因是在這兩個方面著重實施數(shù)字化，所面以這類企業(yè)側(cè)重于管好項目計劃，比如上海萬科、綠地、金地、保利以及下屬子公司，未來都將擴展到全計劃管理。

還有一類企業(yè)是要把項目和一些考核目標(biāo)管好，如中鐵置業(yè)在管好項目計劃節(jié)點的同時也對一些目標(biāo)進行了管理。

這兩類企業(yè)的管理重點目前都放在項目層級。

還有一類企業(yè)，如龍湖、綠城、正商等，是將運營管理的范圍和視角放在了整個企業(yè)層級，這些企業(yè)的高層和運營部門對計劃運營高度重視，要求除了管好項目的事，還希望將績效考核等所有非項目的工作通過信息化管理來完成。

地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著數(shù)智化發(fā)展，也會成為數(shù)據(jù)和智能密集型行業(yè)。只有漸進變革，小步快跑，數(shù)智化運營才能早日迎來蓬勃的時刻。