1

2020年的最后一天，官方發(fā)布了房地產(chǎn)貸款新規(guī)，主要內(nèi)容就是設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比的上限、和個(gè)人住房貸款余額占比的上限；另外，對(duì)超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置了過(guò)渡期，建立了區(qū)域差別化的調(diào)節(jié)機(jī)制。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

考慮到很多粉絲是房產(chǎn)小白，房太子在這里盡量用通俗易懂的方式來(lái)說(shuō)清楚這件事情。

2

先給大家理清公式概念。

房地產(chǎn)貸款占比=（房地產(chǎn)貸款余額÷人民幣各項(xiàng)貸款余額）*100%

個(gè)人住房貸款占比=（個(gè)人住房貸款余額÷人民幣各項(xiàng)貸款余額）*100%

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

在以往，我們總聽(tīng)別人說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)有“三條紅線”，到底這三條紅線是什么呢？

1. 不算預(yù)收款，資產(chǎn)負(fù)債率大于70%。

2. 凈負(fù)債率大于100%。

3. 現(xiàn)金短債比小于1倍。

這三條紅線我們乍一看是不是都挺懵的？其實(shí)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這三個(gè)條件就是央行的監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，用來(lái)測(cè)試各大房企的經(jīng)營(yíng)情況，防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，許多赫赫有名的大品牌房企，實(shí)際上“三條紅線”都不及格，比如中國(guó)*大、融*中國(guó)、綠地控*、佳*業(yè)……也有“三條紅線”都及格的優(yōu)質(zhì)房企，比如保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口……

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

那么如今，這“貸款新規(guī)”又代表了什么呢？

這么說(shuō)，此前的“三條紅線”是針對(duì)房企的，可以說(shuō)是資金需求端的管理；這次的“貸款新規(guī)”則是針對(duì)銀行的，就是資金供給端的管理。

3

在“新規(guī)”中，明確顯示了貸款占比上限數(shù)額。

1. 中資的大型銀行，比如工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行……個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%。

2. 中資的中型銀行，比如招商銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行……個(gè)人住房貸款占比上限為20%，房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%。

3. 中資的小型銀行、非縣域的農(nóng)合機(jī)構(gòu)，比如城市的商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行等……個(gè)人住房貸款占比上限為17.5%，房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%。

4. 另外，縣域的農(nóng)合機(jī)構(gòu)，個(gè)人住房貸款占比上限為12.5%，房地產(chǎn)貸款占比上限為17.5%；村鎮(zhèn)銀行，個(gè)人住房貸款占比上限為7.5%，房地產(chǎn)貸款占比上限為12.5%

可以看出，越是大型銀行，貸款占比上限就越高，反之越低。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

新規(guī)一出，許多人就納悶了，那么此前已經(jīng)超出新規(guī)要求的該怎么辦呢？

解決辦法在這兒——超過(guò)2%以下的，有2年過(guò)渡期；超過(guò)2%以上的的，有4年過(guò)渡期。在過(guò)渡期結(jié)束之后，如果有客觀原因不能達(dá)成要求的，審核之后也會(huì)合理、適當(dāng)?shù)匮娱L(zhǎng)業(yè)務(wù)過(guò)渡期~

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

4

有人就問(wèn)了，既然房企已經(jīng)有“三道紅線”了，央行真的有必要出房貸新規(guī)嗎？

房太子認(rèn)為，這兩者并不沖突。國(guó)家把需求和供給兩側(cè)的大門(mén)都守住，說(shuō)到底還是在積極落實(shí)“房住不炒”有政策。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

大家都知道，房地產(chǎn)本來(lái)就是一個(gè)金融市場(chǎng)，管理房地產(chǎn)靠的不僅僅是房地產(chǎn)Z策，更多也靠金融Z策。但是重點(diǎn)來(lái)了，這次的新規(guī)比“三道紅線”更貼近購(gòu)房者的貼身利益。

房地產(chǎn)貸款這條繩上，房企、銀行、個(gè)人就像是三只“蚱蜢”，只管房企，不管銀行、個(gè)人，絕不是一個(gè)好制度。新規(guī)在放款的源頭上做了文章、畫(huà)好框框，使得自己在各自領(lǐng)域里得到限制。

我們想想，普通人能用到最劃算的金融杠桿是什么？無(wú)疑是房產(chǎn)貸款！這個(gè)新規(guī)使得銀行貸款出來(lái)的總額和利潤(rùn)實(shí)際上相對(duì)固定，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)的銀行，貸款門(mén)檻也許會(huì)變高，貸款意向也許更偏向有錢人，這就意味著普通人可以用到的金融杠桿越來(lái)越窄，同時(shí)也在打壓抑制炒房客。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

每家銀行都設(shè)置了最大上限，實(shí)際上影響到的一定是放款額度，而從這以后的貸款，勢(shì)必會(huì)逐漸抬高利率，在首付、房貸利息上做文章都是有可能的，這就導(dǎo)致了購(gòu)房成本逐步增加。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，貸款絕對(duì)是最低成本的高運(yùn)作模式，而貸款被一定條件限制了之后，開(kāi)發(fā)商的杠桿也變得有限，資金渠道缺少了融資過(guò)程，直接就影響了拿地魄力和開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)土地市場(chǎng)的熱度也會(huì)有所影響。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

5

我們?cè)僬f(shuō)一個(gè)點(diǎn)，這也是房太子說(shuō)過(guò)很多遍的，未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)兩極分化問(wèn)題。

剛剛我們說(shuō)過(guò)，這個(gè)新規(guī)的出現(xiàn)，就代表了G家并不想房?jī)r(jià)再有很大的波動(dòng)，這里說(shuō)的“房?jī)r(jià)”是總體水平。

什么意思？就是A地漲了，就希望B地跌，產(chǎn)生一個(gè)平衡效果。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

2020年即便是小半年時(shí)間用在了疫情上面，大多數(shù)一線城市的房?jī)r(jià)還是該漲就漲。那么一線城市漲了，二線城市有漲有跌，三四五線城市是不是就得把數(shù)據(jù)平衡回來(lái)？

不管房?jī)r(jià)怎么變化，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，發(fā)布新規(guī)意味著房貸被上了“緊箍咒”，房貸搬家的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越多（小銀行貸款變?yōu)榇筱y行），這對(duì)中小銀行來(lái)說(shuō)是個(gè)絕對(duì)的利空消息，對(duì)大銀行來(lái)說(shuō)，則是偏利好了。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

6

做個(gè)總結(jié)：

這次“房貸新規(guī)”再次響應(yīng)了“房住不炒”的政策，打擊炒房風(fēng)氣，同時(shí)央行開(kāi)始在不斷的健全和完善金融體系制度。

對(duì)于個(gè)人買房者來(lái)說(shuō)，能確定的就是你未來(lái)買房的貸款難度會(huì)越來(lái)越大，而當(dāng)下你能做的就是盡早上車。不要一味的糾結(jié)買房時(shí)機(jī)，因?yàn)橘I房的最佳時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)是10年前和現(xiàn)在，畢竟，誰(shuí)也不知道明天會(huì)發(fā)布什么新規(guī)。