有個在民營房企參與融資工作的朋友，也不知道是不是想通過我搭上更多銀行人脈，還是純粹想交換些銀行信貸政策信息，總之去年下半年開始就跟我叨叨，他們要貸款——“儲糧過冬”。
但前后，“愉見財經”感覺他經歷了從“略有一線希望”到“徹底絕望”的過程。
先定位一下他家情況，克爾瑞排排坐，百強之列，在所在省份當?shù)赜袑嵙Γ珖鴣碚f排名并不靠前。
而且麻煩的是，去年“三道紅線”一欄，他家杠桿率偏高了。銀行容易對他們皺眉頭。
“騰籠換鳥”
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去年最后幾個月的故事是，他們在某股份制銀行還有授信額度，但因為當?shù)胤中蟹康禺a貸款盤子的額度緊張，所以在排隊。不過，分行告訴他們，有希望。
這種希望，寄托在一種“騰籠換鳥”之上。
什么意思呢，就是出于總行對房地產貸款占比（存量和新增都有上限管理）的控制，首先是各個分行都在排隊等總行騰出額度，然后是各個貸款戶都在等分行領到或騰出額度。
分行分管副行長跟他們講，如果有其他房地產貸款戶還款，那這個額度就出來了，就能給到他們了——此之謂“騰籠換鳥”。
不過這個“換鳥”騰出的空可能是零頭的。比如這家房企還有3個億授信額度，但可能額度就被騰出來1個億、甚至只有幾千萬，那也只能先騰出多少給多少，還想要的，以后再想辦法。
“愉見財經”轉而問了問這家銀行當?shù)胤中械耐?，確有其事。并且騰出的額度先給到誰，有個內部的優(yōu)先級排序：
比如和其他銀行搞了銀團的，那肯定要騰出額度先保障好這筆貸款，要不然法律上聲譽上都有風險。接下來是有整體合作的房企，考慮優(yōu)先。
再往下，自然是要看收益和風險的。僧多粥少，粥就精貴，分行也是要考核創(chuàng)利的，粥自然是價高者得。以及老生常談的風險，“三道紅線”一來，民營的中小房企是一死死一片的，所以只要不是特別頭部的房企，遇到負債率高的，銀行也想回避。
當然還有一種不能明說的優(yōu)先級，就是分行被這家房企捆綁了，不給續(xù)貸就要爆，那也只能勉為其難給人家借新還舊。
“準入卡死”
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雖說好事多磨，但磨太多了還是要壞事。反正我那房企朋友磨銀行磨到12月31日，等來了又一道戒嚴令。
2020年12月31日，央行及銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產貸款和個人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求。
我這朋友密切切磋的兩家銀行都歸入“中型銀行”檔，上限27.5%。（具體分檔見文末表格）
有句說句。你說真的是一分檔銀行就完全貸不出款了嗎？其實也不是。一則還有寬限期，二則也還能繼續(xù)騰籠換鳥。所以銀行關鍵看的還是政策大方向的意圖，以及監(jiān)管的眼色。這個《通知》一來，銀行們都拎得清的呀——
OK，貫徹落實國家“住房不炒”仍然是頭等大事，可不要逆向行駛！
所以，懂事的銀行們，一開年就對房地產貸款搞起了專項的“降增速、控限額、調結構”。
“愉見財經”聽某規(guī)模較大股份制銀行的人說，他們行在做兩件事。第一是摸底，測算自家房地產貸款、個人住房貸款的占比；第二是，對房地產客戶實行出一份比過去更嚴的“名單制管理”。
對于房地產企業(yè)來說，他們信貸的“準入關”被卡得比以前更死了。我那朋友家房企，就被踢出了這份名單。
此處略解釋兩句“名單制管理”。就是從總行公司條線下發(fā)一份“房地產營銷準入名單”，分行嚴格對照著來分類管理。名單之外的企業(yè)，對外的說辭是“優(yōu)中選優(yōu)”，對內都知道基本“一刀切”了，就算偶有特殊情況的破例，反正也是“難上加難”。
唉……
“五個從嚴”
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至于進入名單的房企就有“小確幸”了嗎？也不是?？催@苗頭，聽說入口關收嚴還只是第一步，接下來對房地產信貸投放的規(guī)模、結構和投放節(jié)奏，都會比去年更限得更嚴。
對于存量，這家銀行將前十大授信客戶房企、以及集中度高的房企，釘上了“重點壓降名單”。行里發(fā)了個風險政策下來，上面赫然寫著：“嚴格控制授信總量，逐步壓縮，降低單一房企客戶的授信集中度”。
哦對了說起“嚴”字，“愉見財經”聽上述這家股份行說了“五個從嚴”：主體從嚴、區(qū)域從嚴、業(yè)態(tài)從嚴、擔保從嚴、資金監(jiān)管從嚴。
不過呢話還是要分兩頭說。風險部門那幫家伙就知道控控控，但實際做業(yè)務的人還是喜歡房地產類貸款的呀。一來，從既有壞賬數(shù)據(jù)來看，房地產類屬于比較低的，闖禍的還是批發(fā)零售、制造業(yè)啥啥的，再說房地產類貸款，有足值抵押物的，模式清晰；二來，現(xiàn)在經濟情況不算好，疫情影響的行業(yè)太多了，給別的行業(yè)放貸更吃不準，算是另類資產荒吧；三來，比起別的行業(yè)到處讓利，房地產類貸款算收益不錯的了。
所以本指望著房地產類貸款沖一沖開門紅的，現(xiàn)在也只好暫時作罷。
但暗暗地還是想做一些，咋整。今晚我們僅說對公哈（下次找時間討論個人購房貸款），銀行對房地產貸款也有個鄙視鏈的。項目來分，首選保障房、棚改等重點民生相關的項目，或是能和“城市更新”這種國家政策沾上邊的，但嚴控制商業(yè)性房地產業(yè)務投放規(guī)模；區(qū)域來分，首選一線城市略平衡些二線城市；企業(yè)屬性來說，還是想傍央企國企。
“我們會合理控制房地產授信總量和房地產新增貸款在全部新增貸款中的占比，高度關注房地產市場走勢，加強過程管理，嚴防房地產授信系統(tǒng)性風險和大額授信風險。”我一說要寫到稿子里，某銀行人士就來了這么一句好官方的。
“聚集效應”
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但你如果問我房企是要被團滅了嗎？我說不是。并且我恰恰認為，對頭部房企而言產生了“聚集效應”的機會，盡管這個分娩過程一樣痛得要死難得要死，一樣早早就得去喊“活下去”這樣的口號。
多難興邦亦興企，高手過招狹路勝。中國城市化率還低，進程還在繼續(xù)，建設還在轟鳴，投資馬車還不能喘氣歇息。
當然這話也是要雙重理解的。首先是，中小房企是真的要趴下一大批的。
關于這一點，“愉見財經”是從不馬后炮的哦，我在2016年那個火熱的8月，融信剛剛110億拿下上海地王、各房企都在加碼杠桿準備上天之際，頂風作案連澆過三盆涼水：《火葬場旁邊出地王：要么錢當紙用，要么行業(yè)掉頭》，《當房子和票子比泡沫》，《看空樓市會討罵》，并且在2016年8月17日發(fā)過這么一個朋友圈（也貼在公號過），預言的是：
“我們打個賭？中國樓市今年（2016年）年底開始不再火熱，五年零三個月后，進入墓局?！?/span>
我斷的“五年零三個月”，就是2021年底。其實消費側房價端走勢，有太多群體心理學的干擾是很難算準的，盡管北上等城市的房價的確是自2016年底到2017年初就開始了調整以及結構板塊微跌。當時主要算的是房企側的榮枯情況，看的是行業(yè)大運，2021年會是房地產行業(yè)的墓局。
所以今年，對房企而言肯定是很難的。
房地產行業(yè)失去了想象力。經濟觀察報副總編輯陳哲在最近的一篇觀察文章里寫了句：“吃了20多年城鎮(zhèn)化紅利的房地產，進入了時代的下一個輪盤，它們未來將面臨的，既不是黃金時代，也不是白銀時代，而是橫盤時代?！?/span>
我覺得很對：橫盤時代。
但是有多少人能深刻體會，一個吃資金的行業(yè)是經不起“橫盤”的，對抗風險能力弱的小魚小蝦而言，橫盤就是死呀。我一地產小老板朋友，也就幾十個億在里面滾，一年資金成本+“公關成本”兩個大頭，就是10%開外，大幾個億！橫盤兩年，卒。
但從另一個角度看，如果房企真倒了一批、搖搖欲墜了一批，那是否也意味著市場份額和資源的集聚呢？這種走鋼絲游戲誰是最后勝者現(xiàn)在還很難說，但頭部的、負債率還穩(wěn)著的、管理運營水平和數(shù)字化能力高的、產業(yè)鏈里有序延伸到諸如物業(yè)服務+生活服務等都有營收看頭的，我覺得挺過來就能贏。
最后說兩個往我這個判斷上發(fā)展的消息。
一，“三道紅線”后地產首單收并購出爐了，并購資產，這種時機反而以為著便宜。
二，國內銀行控貸款，但君不見頭部房企開年卻能扎堆狂發(fā)境外美元債嘛，7天就61億美元了，數(shù)字很大。對，固然有些是借新還舊，也是儲糧為了過冬，但人家發(fā)得出、規(guī)模大、期限長，并且頭部的那幾家（碧桂園、世茂、旭輝）利率還很劃算。
后附，《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》中貸款集中度管理要求：
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