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總被預(yù)測即將見頂?shù)姆康禺a(chǎn)行業(yè)，或許真的要“觸頂”了。
2018年，房地產(chǎn)市場銷售額達到了15萬億元，各家機構(gòu)預(yù)測，2019年全年整體銷售數(shù)據(jù)預(yù)計將接近16萬億元。
不過，多家機構(gòu)對2020年行業(yè)的增長態(tài)勢不再那么樂觀，在銷售額能夠保持微增的情況下，銷售面積被認為將有所下滑。光大證券認為2020年全國商品房銷售面積將下滑8.5%；中金公司認為將出現(xiàn)同比4%的下跌；諸葛找房、貝殼研究院給出的跌幅預(yù)測則在2%左右。
事實上，玩家也顯得頗為謹慎。在設(shè)定2020年銷售目標時，規(guī)模突破6000億元的恒大定下了約8%的增幅，新晉千億房企中國奧園也只設(shè)定了20%的增幅。
財經(jīng)評論員嚴躍進認為，隨著企業(yè)銷售基數(shù)的增大，增幅即便不設(shè)在高水平，也可創(chuàng)造很好地增長。不過，當前市場降溫，也沒有政策放松或市場復(fù)蘇的跡象，企業(yè)難免信心不足，較為保守，“這樣也是為了使得銷售計劃能更好地實施，更得心應(yīng)手”。
在諸葛找房近日發(fā)布的報告中，預(yù)計2020年，全國商品房銷售面積增速下降至-1.5%左右，全國商品房銷售額增速預(yù)計在5%左右。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙在接受《國際金融報》記者采訪時指出，2020年房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)”為主，雖然部分城市政策或?qū)⑺蓜?，但整體政策環(huán)境仍趨緊，部分城市市場階段性復(fù)蘇，全年銷售水平仍承壓。其次，一些重點城市的新房位置較遠，尤其是一線城市，2020年購房者或?qū)⒛抗馔断蚴袇^(qū)交通便捷的二手房，也會分流新房市場的需求。再次，三四線市場由于需求透支，存在去化壓力，也拉低了全國的商品房銷售增速。
貝殼研究院也預(yù)計，2020年新房銷售預(yù)計將掉頭向下。其在報告中指出，2020年，新房市場的支撐力度會減弱，尤其是占據(jù)新房市場規(guī)模超過50%的三四線城市銷售難以持續(xù)，會帶動整體交易量下滑；同時，2019年銷售的增長是“以價換量”的結(jié)果。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉撰文指出，房地產(chǎn)市場從2018年下半年開始明顯放緩。不過，“房住不炒的長效機制，不是讓樓市不增長，而是無法容忍樓市的過快增長”。
鐘偉認為，樓市高位平臺期可能已經(jīng)形成，不激勵但也不過度約束樓市，地方政策的微調(diào)余地大，因此，樓市將進入每年呈微弱個位數(shù)增長的平臺期，每年銷售面積約15億平方米、銷售額約15萬億元，“出現(xiàn)特別不利于樓市的調(diào)控政策的可能性很小”。
于是，在調(diào)控的干預(yù)下，地價、房價、市場預(yù)期趨于穩(wěn)定。這在企業(yè)層面的反應(yīng)之一便是更“穩(wěn)”的銷售業(yè)績。
克而瑞研究中心認為，2016年以來，房企整體的目標完成率逐年降低。相比2016年、2017年近八成房企目標完成率超110%，2019年僅有半數(shù)房企的目標完成率在100%-110%之間。
在這樣的大背景下，房企自然愈發(fā)謹慎。這從近日房企披露的銷售目標上亦可窺見一二。
2019年，中國奧園順利突破千億銷售額，其未經(jīng)審核合同銷售額累計約為1180.6億元，同比增29%。而在2020年的新年致辭中，中國奧園集團董事會主席郭梓文表示，2020年要繼續(xù)保持高質(zhì)量可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)不低于20%的業(yè)績增長。而奧園給2019年定下的業(yè)績增速則在25%左右。
身在銷售排行榜前三的中國恒大在2019年實現(xiàn)合約銷售金額約為6010.6億元，2020年定下的銷售目標為6500億元，同比增幅僅為8.14%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，房企平均目標增長率為20%，較2018年的41%已出現(xiàn)明顯回落。
房企的審慎從其拿地數(shù)據(jù)上亦可見一斑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年全年百強房企拿地銷售比為0.34，與2018年同期相比下滑0.04，與2017年的0.59也相距甚遠。其中，TOP10房企拿地銷售比僅0.31，TOP11-20房企的這一指標為0.43，TOP21-30則僅為0.28。
具體來看，2019年，百強房企中有49%的企業(yè)拿地金額較2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上；十強房企中僅有中海、綠地和世茂拿地金額同比增長22%、18%和20%，萬科、保利、新城控股則有不同程度下滑。
王小嬙也指出，企業(yè)調(diào)低銷售目標，也反映出房企對明年市場的預(yù)期并不完全樂觀。實事求是定目標，一方面可以減輕企業(yè)為沖刺業(yè)績的壓力，另一方面也會有更多精力管控運營公司，不盲目集中精力沖刺業(yè)績，實現(xiàn)企業(yè)自身的內(nèi)增長。
在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，預(yù)計2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。
記者 鄭娜
編輯 沈玉潔
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