12月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》和《2019年1~11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，11月44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，33個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，這也是連續(xù)兩個(gè)月超過30城二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。
對(duì)此，我們認(rèn)為， 2019年全年市場(chǎng)成交超過15萬億成為定局。同時(shí)，在調(diào)控影響下市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，部分房企今明兩年的資金鏈有所吃緊。值得一提的是，樓市政策開啟雙向調(diào)控，人才政策小陽春出現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)一線城市房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)將保持平穩(wěn)，而二三線城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)將緩慢回落。
縱觀國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，有三組數(shù)據(jù)值得關(guān)注。第一，房地產(chǎn)銷售增速放緩。前11個(gè)月，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。其中，住宅銷售面積增長1.6%、銷售額增長10.7%，辦公樓銷售面積下降11.9%、銷售額下降11.3%。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及銷售額分別下降14.1%、13.5%。這説明開發(fā)商賣房沒有像過去那樣輕松了，房地產(chǎn)需求逐步在降溫。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻出現(xiàn)回落。前11個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1~10月份回落0.1%（其中住宅投資增速回落0.2%），并且增速自4月份以來持續(xù)下降。這説明了由于去化庫存困難，以及資金鏈的緊張，房企開發(fā)投資的步伐在逐步放緩。雖然，與去年同期相比還是增長的，但是已經(jīng)數(shù)月在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，持續(xù)不給力了。
第三，房企融資越來越難了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前11個(gè)月到位資金160531億元，同比增長7.0%，增速持平。其中，國內(nèi)貸款23013億元，增長5.5%；利用外資161億元，增長57.5%；自籌資金52511億元，增長3.7%；定金及預(yù)收款54482億元，增長10.0%；個(gè)人按揭貸款24395億元，增長13.9%。目前，房企也面臨融資困難，通過信貸途徑越來越少，主要靠到海外發(fā)行債券來籌措資金。不過，房企如果負(fù)債率過高，海外的融資成本也會(huì)同步上升。
現(xiàn)在問題來了，有超過30座城市商品房加入到下跌的隊(duì)伍中來，未來國內(nèi)房地產(chǎn)將會(huì)怎么走呢？首先，新房?jī)r(jià)格依然上行，這是因?yàn)榇蟛糠中陆ㄉ唐贩績(jī)r(jià)格因限價(jià)政策而“失真”。而我們看到的是，11月70個(gè)大中城市中，有33座城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，32城環(huán)比上漲，5座持平，這是首次二手下跌城市超過上漲城市，也是連續(xù)2個(gè)月超30城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，這足以證明樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來。
再者，目前一線城市除深圳之外，2019年下半年整體降溫很明顯，特別是二手房市場(chǎng)降溫比2018年同期更加明顯，常常顯示出“有價(jià)無市 ”的情況，而二三線城市降溫還在持續(xù)，隨著樓市調(diào)控的深入，預(yù)計(jì)12月份的數(shù)據(jù)，會(huì)有更多二三線城市開始加入到二手房降價(jià)的隊(duì)伍中來。房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得成效。
最后，各地推出給房地產(chǎn)微調(diào)政策，會(huì)使二三線城市盡可能的避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落。比如，一些城市推出人才購房、首套房信貸支持，公積金政策等，就是想盡一切辦法鼓勵(lì)剛需購房，給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商去庫存，化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不過，人才及落戶政策推動(dòng)樓市熱度提升，但整體來看各地對(duì)房地產(chǎn)的微調(diào)政策，主要是鼓勵(lì)剛需置業(yè)，所以也只能延遲房?jī)r(jià)下跌進(jìn)程，改變不了未來房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。
無論從商品房銷售、房地產(chǎn)投資，以及房企融資情況來看，國內(nèi)樓市正在降溫。而數(shù)據(jù)顯示，有超30座城市二手房?jī)r(jià)開始下跌，這反映了樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)到來，而且估計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)下跌的城市會(huì)越來越多。更關(guān)鍵的是，未來各地房?jī)r(jià)雖然都會(huì)出現(xiàn)下跌，但政策的意圖并不是讓房?jī)r(jià)大跌，而是逐步回歸合理區(qū)間。所以，明年一線城市房?jī)r(jià)會(huì)趨向穩(wěn)中有跌，而二三線城市房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌，主要看鼓勵(lì)剛需購房政策，能否遲滯當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下跌的進(jìn)程。
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