LPR連續(xù)四月按兵不動(dòng)，銀行自己率先松了口子。鄭州銀行最新推出的房產(chǎn)抵押貸款，年利率最低可以達(dá)到4.55%。比現(xiàn)在5.63%、5.88%的主流房貸利率，還低出1%多。這是鄭州銀行針對(duì)小微企業(yè)推出的房產(chǎn)抵押貸款（聽(tīng)說(shuō)中原銀行也推出了同款政策）。貸款年限不同，利率不同；貸款時(shí)間越長(zhǎng)，利率越高，最高貸款年限可以達(dá)到20年。最具吸引力的是最后一種情況，貸款最長(zhǎng)年限與住房貸款年限相當(dāng)，利率優(yōu)勢(shì)明顯。于是，這項(xiàng)針對(duì)小微企業(yè)的貸款，被有心人在心里打起了小算盤(pán)。現(xiàn)在鄭州各個(gè)銀行的首套房房貸利率，以5.63%、5.88%居多，最低5.39%，最高6.125%。這么一對(duì)比，這個(gè)房產(chǎn)抵押貸簡(jiǎn)直不要太誘人。與普通的房貸利率相比，核算到月供和利息上，有多劃算呢？看下圖。同樣貸款100萬(wàn)、貸款20年，通過(guò)鄭州銀行的房產(chǎn)抵押貸，月供少了742元、總利息少了24.62萬(wàn)。省出來(lái)的是實(shí)打?qū)嵉恼娼鸢足y，很難不讓人心動(dòng)。已經(jīng)辦好房貸、正在還款的購(gòu)房者，怎么才能享受到這個(gè)大餡餅?zāi)兀?/span>把現(xiàn)在貸款銀行的錢(qián)補(bǔ)齊，再走鄭州銀行的抵押貸，如此一來(lái)，雖然貸款最高年限從30年降到了20年，但是房貸利率相當(dāng)于只有4.55%。驚不驚喜意不意外，別著急興奮，先看申請(qǐng)條件。因?yàn)楸疽馐侵π∥⑵髽I(yè)發(fā)展，所以銀行在申請(qǐng)條件上，也是盡可能做到細(xì)化，盡力堵住各種漏洞和風(fēng)險(xiǎn)。1、 所擁有的房產(chǎn)必須位于鄭州市內(nèi)八區(qū)、白沙、港區(qū)。
其他地市的房產(chǎn)不在此次政策的覆蓋范圍內(nèi)。如果你的房子在滎陽(yáng)或者中牟，鄭州銀行工作人員表示“需要請(qǐng)示總行”。4、 房屋土地性質(zhì)必須是出讓，如果土地是劃撥，必須是補(bǔ)過(guò)差價(jià)的經(jīng)適房，其他情況暫時(shí)不能受理。6、 必須有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且注冊(cè)時(shí)間滿半年。7、 負(fù)債不超過(guò)500萬(wàn)。一共7條，絕大多數(shù)條件，普通購(gòu)房者都可滿足。第二個(gè)條件，要求必須有房本，基本上排除了很多剛買(mǎi)房、剛交房的群體。以“交房后3年拿房本”的時(shí)間往前倒推，也就是說(shuō)在2017年以前收房的，才有資格進(jìn)行申請(qǐng)。第三個(gè)條件也很硬核，必須要全款。現(xiàn)在的鄭州，一套房子動(dòng)輒就要一兩百萬(wàn)，真正能做到全款買(mǎi)房的，只怕占極少數(shù)。第六條是最大的門(mén)檻，必須要注冊(cè)半年以上的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。也就是說(shuō)，名下必須有公司，并且在半年以上。單這一點(diǎn)，又把一大批想通過(guò)這項(xiàng)貸款政策蹭低利率的房奴，給轟出了門(mén)。總體來(lái)說(shuō)，無(wú)貸款、有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是橫在4.55%利率面前最關(guān)鍵的兩座大山。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，有房本、無(wú)貸款，是銀行的正常操作，尤其是無(wú)貸款，這在很大程度上確保了銀行的資金安全，將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。最后一項(xiàng)，有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這又符合銀行助力小微企業(yè)的初衷。按說(shuō)，普通的房奴，可以乖乖靠邊站了吧？偏不！中介可比房奴更倔強(qiáng)。畢竟，每完成一單申請(qǐng)，中介可在房屋價(jià)值的評(píng)估環(huán)節(jié)，拿到幾個(gè)點(diǎn)的費(fèi)用。在房地產(chǎn)圈，我發(fā)現(xiàn)，中介才是真正最機(jī)靈、最聰明、最無(wú)所不能的群體。銀行流水不行？可破。沒(méi)有購(gòu)房資格？可破。想省點(diǎn)稅費(fèi)？可破。想快速落戶鄭州？可破。一句話，只要錢(qián)到位，中介分分鐘化身超人幫你搞定一切。回到房產(chǎn)抵押貸上，面對(duì)無(wú)貸款、有營(yíng)業(yè)執(zhí)照這兩道檻，買(mǎi)過(guò)房子的房奴要如何邁過(guò)呢？第一項(xiàng)，無(wú)貸款。如何把先把現(xiàn)有房貸還清呢？少則幾十萬(wàn)、多則一百多萬(wàn)、二百多萬(wàn)的貸款，全部還清談何容易。別急，中介有辦法。給你找一家經(jīng)常合作的貸款公司，快則一兩天就能幫你弄到這筆過(guò)橋資金，這邊把錢(qián)還上，那邊就可以馬上申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸。第二項(xiàng)，有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。也就說(shuō)，名下得有自己的公司。這顯然難度更大。別急，中介有招。要么，找個(gè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照去更名；要么，現(xiàn)在去注冊(cè)，至于時(shí)間限制，中介號(hào)稱“自有辦法解決”；更快捷的，是中介的絕招。“不到一千塊錢(qián)，麻溜的搞定?！?/span>也不知道是真有招還是吹大牛，反正聽(tīng)起來(lái)好厲害的樣子。咱也不知道咱也不敢問(wèn)，交錢(qián)就對(duì)了。先看第一個(gè)操作，最關(guān)鍵的是什么，要找貸款公司，你以為人家是做善事白借給你嗎？年前一個(gè)朋友賣房著急解壓，短短幾天功夫，就給了人家將近3萬(wàn)塊錢(qián)的利息。萬(wàn)一申請(qǐng)不下來(lái)，這筆錢(qián)基本等于打了水漂，還要想辦法把借的錢(qián)全部還上。再看營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事情。就算你搞定了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，銀行也會(huì)查證你的公司負(fù)債，不能高于500萬(wàn)；查證你的經(jīng)營(yíng)流水，效益太差也不行；或許還會(huì)去公司進(jìn)行實(shí)地查看。每個(gè)細(xì)節(jié)有問(wèn)題，可能都不會(huì)被審核通過(guò)。更關(guān)鍵的問(wèn)題在于，最近一年多，銀保監(jiān)會(huì)、央行曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格控制資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)。對(duì)于銀行的審查頻次和力度，也在不斷加強(qiáng)。7月24日，在國(guó)務(wù)院副總理韓正主持的房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，明確指出“防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/strong>緊接著，7月30日，在中共中央政治局會(huì)議上，重申“房住不炒”的同時(shí)，指出“確保新增融資重點(diǎn)流向制造業(yè)、中小微企業(yè)?！?/strong>毫無(wú)疑問(wèn)，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)仍將是未來(lái)的監(jiān)管重點(diǎn)。在深圳，聽(tīng)說(shuō)監(jiān)管在幾個(gè)月前已經(jīng)入場(chǎng)檢查房抵經(jīng)營(yíng)貸流入樓市。據(jù)說(shuō)：“檢查新發(fā)放的所有貸款，用了跨行資金流向核查，甚至穿透了三次，手段很嚴(yán)格。”目前，全國(guó)已有多家銀吃到罰單，涉及中國(guó)銀行、平安銀行、北京銀行、郵儲(chǔ)銀行、廣發(fā)銀行等，其中平安銀行北京分行一次性收到772.22萬(wàn)元的罰單。
可見(jiàn)，嚴(yán)查資金違規(guī)流入股市、樓市，不是說(shuō)著玩的。
銀行層面，誰(shuí)敢頂風(fēng)作案？對(duì)于房產(chǎn)抵押貸的審批、審核只會(huì)更嚴(yán)。對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)抵押貸如果審批通過(guò)，皆大歡喜，享受了一把低利率的紅利。
但有一個(gè)細(xì)節(jié)不容忽略，雖然最高可貸二十年，但實(shí)際操作起來(lái)，基本不可能。因?yàn)橘J款年限要從房屋的建成時(shí)間來(lái)計(jì)算，比如你的房子是2016年建好的，那么你最長(zhǎng)只能貸款到2036年，只有真正意義上的16年時(shí)間。如果你的房屋建成時(shí)間更早，那么，抱歉，實(shí)際貸款年限會(huì)更短。如此一來(lái)，即便房貸利率低了，但月供成本卻是增加的。不信？來(lái)算算。以一套貸款100萬(wàn)的房子為例。如果走常規(guī)的銀行房屋按揭，多會(huì)選擇30年的貸款周期，按照5.88%的利率，現(xiàn)在月供是5918.57元；如果該房子建成于2016年，那么按照貸款16年計(jì)算，月供是7341.63元。你看，利率是低了，可月供成本多出1400多元。你說(shuō)你折騰這么一大圈，圖啥？圖個(gè)樂(lè)呵嗎？如果辦不成，你可能面臨的是什么？還清現(xiàn)有房貸導(dǎo)致的巨額新貸款，以及由此產(chǎn)生的高額利息，以及還要想辦法在約定時(shí)間內(nèi)，籌錢(qián)把新貸款給還上。這個(gè)政策，對(duì)哪種購(gòu)房者的實(shí)際意義更大呢？有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有自己的公司、存在買(mǎi)房或者投資需求，通過(guò)此項(xiàng)政策拿到一筆錢(qián)，然后可能轉(zhuǎn)身跑到售樓處去弄套房子，悠哉的玩著空手套白狼的游戲。
