今年，為了抗擊疫情，許多銀行推出了面向個體工商戶的低息抵押貸產(chǎn)品，“利率低至 3.85% ，最長可貸 10 年”等宣傳標(biāo)語出現(xiàn)在各大銀行 app 和宣傳海報上。于是，一些用戶開始考慮：是否可以將自己的房貸置換成利率更低的抵押貸？
低息抵押貸沒那么容易辦 這個基本條件很多人達(dá)不到 拋開利率不談，先說明一下抵押貸的辦理條件。 辦理抵押貸，首先要滿足兩個基本條件， 第一是持有房產(chǎn)證， 也就是房子已經(jīng)全款付清，不欠任何房貸； 第二 ，也是大多數(shù)人最容易被卡住的一點， 就是需要貸款人名下有營業(yè)執(zhí)照。 因為這次銀行推出低利率抵押貸是國家貼息做的，為的是扶持小微企業(yè)和個體工商戶，是不能用于像房產(chǎn)這樣的投資和各種消費的。 并且，大多數(shù)銀行對營業(yè)執(zhí)照的持有時間是有要求的，像交通銀行的要求是營業(yè)執(zhí)照需辦理兩年以上，工商銀行的要求是滿一年。這些信息在貸款前銀行都會進(jìn)行核實，包括公司或商戶的近半年流水和一些業(yè)務(wù)往來。此外，中國銀行信貸人員告訴記者，營業(yè)機構(gòu)必須交納社保，否則也不會批款。貸款出借后，還會有銀行總部的人打電話對貸款用途進(jìn)行調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)貸款用于非經(jīng)營性支出，則立即收回貸款，并影響借款人個人征信。 除了用途的審核之外，還有對借款人個人征信的審核，對于個人征信的審核比較日常，主要考察的是借款人的還款能力和還款業(yè)務(wù)。但有一點需特別注意，“如果在征信中體現(xiàn)出借款人有小貸公司貸款的歷史， 80% 的的銀行都不會再貸款給他?！惫ど蹄y行信貸人員告訴記者。 近年來，市 場上出現(xiàn)了不少貸款中介公司，以幫助用戶向銀行辦理貸款為業(yè)，收取中介費。關(guān)于以上條件，貸款中介告訴記者，“都是可以溝通的”。比如沒有營業(yè)執(zhí)照，或者征信不夠，貸款中介均號稱可以“操作”。對此，銀行貸款人員回應(yīng)稱“不靠譜”。 除此之外，借款人的年齡需在18-70歲之間，規(guī)定借款年限與借款人年齡相加不得超過 70 。 為了保證貸款能安全收回，銀行對貸款中介是抵制的，一旦發(fā)現(xiàn)用戶使用貸款中介，不僅貸款取消，計入征信，連辦理業(yè)務(wù)的信貸員也會受到銀行處罰。因此，貸款中介保證的“可操作”、“可溝通”，并不可信。 3.85%的低息貸確實存在 但大部分用戶只能貸到 4 點多
許多銀行都打出了抵押貸低至3.85%的口號，通過實地走訪幾家銀行營業(yè)網(wǎng)點，記者了解到，年化利率低至 3.85% 的貸款是的確存在的。 “但在實際操作中，利率的高低因人而異?！苯煌ㄣy行的信貸經(jīng)理告訴記者。 只有極少數(shù)特別優(yōu)質(zhì)的用戶才能達(dá)到 3.85% 的最低利率， 不僅考察借款人的征信和還款能力，還包括交通銀行業(yè)務(wù)往來密切程度等都要考量。而一般給用戶的貸款利率都是 4 點多。 除交通銀行外，還有幾家銀行也表示，在實際操作中，貸出的利率一般不會低于4%。但不同銀行之間的貸款產(chǎn)品都會有差異，平安銀行的這類貸款利率通常為 5% 左右，最低能達(dá)到 4.89% 。而工商銀行則表示，只要各方面條件能達(dá)標(biāo)，普通用戶也能在工商銀行貸到 3.85% 的低息貸。 而在具體操作中，工商銀行告訴記者， 3.85% 的低息貸年限只有一年，按月還息，到期還本。若想繼續(xù)抵押貸款，則需將所有流程重新走一遍，并且利率也會根據(jù)該年的利率進(jìn)行調(diào)整。目前工商銀行的抵押貸利率已經(jīng)與 LPR （ 貸款市場報價利率 ）掛鉤，抵押貸也會每年根據(jù) LPR 的情況進(jìn)行調(diào)整。 除此之外，其他幾家銀行工作人員也表示，今年的低息抵押貸是由國家補貼的，第二年不一定會有這個政策。 就交通銀行來說，即便簽訂了5年期的合同，也是每年歸本一次。銀行能承諾的只是，銀行自家不會私自調(diào)整這個利率，但如果國家統(tǒng)一調(diào)整，用戶第二年續(xù)貸的利率也會變動。但簽到 5 年還有一個好處就是續(xù)貸時手續(xù)會簡單許多，到期還本后 3 個工作日可辦好續(xù)貸。 不過，也有超出一年期限的抵押貸產(chǎn)品。建設(shè)銀行表示，目前建行抵押貸的用戶有兩個選擇，一是辦理1年期的抵押貸，利率是 4.5% ；二是 3 年貸，利率 5.5% ，但能保證三年利率不變。 貸款中介告訴記者，他們能拿到3.2%甚至 3.1% 的更低利率，并承諾最長到 20 年這個利率都不會有變化。工商銀行信貸人員則表示“不可能”，“目前市場上沒有這么低的， 3.85% 已經(jīng)很低了”。 年限：大多數(shù)銀行不會貸到 10 年 且需每年歸本一次
一些銀行會在官方渠道打出最高可貸10年的廣告，但和利率這邊的情況一樣，能辦到最高年限的也是極少數(shù)用戶，出于收款風(fēng)險的考慮，一般銀行不會貸這么長年限。交通銀行表示，通常辦理的是 5 年的期限，并且每年歸本一次，再進(jìn)行續(xù)簽。 而即便簽的期限是5年，每年續(xù)簽時也不會立即批款，在交通銀行，每次還本后需等待至少 3 三個工作日才能再次批款。而在有些銀行，這個時間是一周。這就要求用戶手里有足夠的周轉(zhuǎn)資金，否則無法順利度過中間的時間差。 房貸抵押貸二選一 聽聽專業(yè)人士的建議 假如手上有一筆現(xiàn)錢，在全款買房后辦理抵押貸，和直接辦理房貸之間選一個，多家銀行信貸人員建議選擇辦理房貸。 中國銀行信貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者：“房貸是目前市場上最劃算的貸款，全款還了房貸再做抵押貸劃不來?！币环矫妫抠J的貸款期限通常比較長，利率相比其他貸款也比較低且穩(wěn)定。另一方面，房貸是最常規(guī)的貸款，流程簡單，辦起來快。而抵押貸辦起來則十分麻煩，審批流程也比較慢，一般要 2-3 個月才能批款。并且，有些銀行有要求，房產(chǎn)證到手 3 個月內(nèi)不能抵押。 一般情況下，銀行能批下來的貸款為房產(chǎn)估價的6-7成，有的貸款產(chǎn)品僅為 5 成。 中國銀行貸款人員舉例介紹：假如用戶手里有 100 萬，在辦理房貸和全款買房后辦理抵押貸之間做選擇。首付按照 30% 來算的話，則需辦理 70 萬的房貸，一般可貸 30 年，目前商貸利率為 5.63% 。而如果選擇全款買房辦理抵押貸，最高可貸出 7 成，也就是 70 萬。抵押貸最后批下來的利率一般為 4 點多，相比房貸每年能省 1 萬左右，但還要扣除 1%-2% 的中介費，以及其他一些手續(xù)費，算下來省下的其實不多。但整個辦理過程卻十分麻煩。 綜合各方的建議，總結(jié)來說，用低息抵押貸優(yōu)化貸款， 真正的適用人群主要是兩類，且均為用抵押貸換抵押貸的用戶。 一是當(dāng)初是以一個比較高的利率辦理的抵押貸， 現(xiàn)在利率較低，或者其他銀行推出了較低利率的抵押貸，可以將前一個抵押貸還清（抵押貸支持隨還隨?。?，再重新將房產(chǎn)抵押辦理貸款。這樣就將以前的高息貸款置換成如今的低息貸款了。 第二種情況是，由于所持房產(chǎn)漲價幅度比較大，辦理上一個抵押貸時的房產(chǎn)估值大大低于現(xiàn)在的估值，為了貸出更多額度，也可以選擇一次還清后辦理一個新的抵押貸，這樣手上可以擁有更多現(xiàn)錢。 而對于手上只有一套按揭房，且沒有營業(yè)執(zhí)照的用戶來說，通過低息抵押貸優(yōu)化貸款不僅費時費力，還擔(dān)了許多違規(guī)風(fēng)險，扣除各種中介費用后也不剩多少。最重要的是，今年的低息貸款得益于政策福利，來年卻不一定有這樣的低息。對于用戶來說，所冒的風(fēng)險太大了。 - 258俱樂部簡介 258理財俱樂部由《瀟湘晨報》傾力打造，與省內(nèi)外實力金融機構(gòu)強強 聯(lián)手，旨在為會員提供優(yōu)質(zhì)理財資訊和理財產(chǎn)品，過往推薦產(chǎn)品均及時 足額兌付。
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