專欄介紹
類案辦案要件指南
上海市高級人民法院為促進法律適用統(tǒng)一工作，制訂了《類案辦案要件指南編撰規(guī)劃》，力爭通過5年時間，形成一批實用性強、可操作的類案辦案要件指南，實現(xiàn)常見類案問題全覆蓋。在全市三級法院的共同努力下，第一批31個類案辦案要件指南編撰工作均已完成，逐一經(jīng)高院審判委員會審議通過，并匯編出版《上海法院類案辦案要件指南》系列叢書的第一冊、第二冊、第三冊第四冊和第五冊。五冊共圍繞2000多個法律適用問題，逐項梳理、歸納類案審查要件和注意事項，附以相應(yīng)的規(guī)范指引（含《民法典》及最新司法解釋）和典型案例800多個。
本叢書的編撰出版凝聚了上海法院數(shù)十載的審判智慧和經(jīng)驗結(jié)晶。為了更好地展現(xiàn)、分享、傳承上海法院推進法律適用統(tǒng)一的系列成果，盡最大努力凝聚法律共同體共識，本欄目將持續(xù)節(jié)選《上海法院案辦案要件指南》系列叢書的部分內(nèi)容，旨在全面提升法律共同體的司法認知和適法統(tǒng)一能力，選取類案指南中的要點內(nèi)容，以供大家學(xué)習(xí)和交流。
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承租人優(yōu)先購買權(quán)的審查要點
和裁判規(guī)則要覽
一、涉承租人優(yōu)先購買權(quán)案件一般要件的審查
（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)成立要件的審查
【審查要點】
1.租賃合同成立并生效，且在租賃期內(nèi)。
2.出租人有出賣租賃房屋的行為。
3.承租人須以同等條件購買。
4.承租人未事先放棄優(yōu)先購買權(quán)。
【注意事項】
1.承租人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利人為承租人，不包括次承租人。承租人優(yōu)先購買權(quán)是專屬于承租人的權(quán)利，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。
2.承租人的優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公用征收等法律關(guān)系中則不得行使。對于出賣行為的認定，不要求房屋所有權(quán)的實際轉(zhuǎn)移登記，只要出租人與第三人簽訂房屋買賣合同，使得承租人擁有“同等條件”的基礎(chǔ)，即可視作出租人將房屋出賣。
3.對于同等條件的審查，包含以下幾方面內(nèi)容：第一，是否存在其他因素構(gòu)成“同等條件”，進而影響承租人優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)。如不可替代履行或不能以金錢作價的從給付義務(wù)等。在價格和交易方式相同的情況下，對于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響出租人的利益，沒有影響的不作為同等條件的對照標準。第二，對真實“同等條件”的審查。需審查出租人與第三人在簽訂買賣合同之時，是否存在惡意串通，用虛擬高額價格、嚴苛的支付方式和支付期限，規(guī)避承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的情形。第三，作為“同等條件”最核心條件的“價格”，若系爭房屋的備案價格與實際成交價格不一致時，以實際成交價格為準。
4.承租人優(yōu)先購買權(quán)可以事先放棄。房屋租賃合同中明確約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，或者承租人以簽訂承諾書等方式事先放棄優(yōu)先購買權(quán)的，不得再主張承租人優(yōu)先購買權(quán)。
5.承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時，根據(jù)最高人民法院（2004）民一他字第29號批復(fù)意見，第一，從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性比較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，若承租人承租的部分房屋占房屋總面積一半以上的，則其對出租人的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之，則不宜認定其享有優(yōu)先購買權(quán)。
【規(guī)范指引】
《中華人民共和國民法典》
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。
（二）承租人優(yōu)先購買權(quán)行使要件的審查
【審查要點】
1.出租人依照法律規(guī)定履行了通知義務(wù)。
2.承租人在法律規(guī)定期限內(nèi)作出了購買的意思表示。
【注意事項】
1.通知的方式。《中華人民共和國民法典》對于通知的形式并未作限制性要求，故書面和口頭形式皆可。隨著目前經(jīng)濟技術(shù)的發(fā)展，電子數(shù)據(jù)也被列入證據(jù)的范圍，故在審查出租人通知形式時可以更加多樣化，如電子郵件、微信、短信等網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用方式皆可采用。但無論采取什么樣的通知形式，皆需以送達承租人為必要要件。
2.對于出賣之前合理期限的確定，按照《城市私有房屋管理條例》和《最高人民法院關(guān)于貫徹〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的規(guī)定，合理期限為出租人出賣前“三個月”。上述行政法規(guī)失效、司法解釋條款被廢止后，《中華人民共和國民法典》亦未對此作出明確規(guī)定，可結(jié)合承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限、籌措資金的時間、市場交易周期、交易習(xí)慣等因素綜合考慮。
3.承租人作出購買意思表示的方式和期限。承租人應(yīng)當(dāng)在收到出租人的通知15日內(nèi)明確作出購買的意思表示，此處的15日為除斥期間，不適用中止、中斷及延長的規(guī)定。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，可以明示也可以默示，明示為承租人收到出租人出賣房屋的通知后，明確表示不購買房屋；默示為承租人未在15日內(nèi)明確作出購買的意思表示，或者以“不放棄優(yōu)先購買權(quán)”等不明確的意思表示答復(fù)。若出租人并未履行其通知義務(wù)，應(yīng)充分考量房屋價值、出租人收益、承租人損失、善意第三人交易安全、交易習(xí)慣等因素，綜合認定承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限。
【規(guī)范指引】
《中華人民共和國民法典》
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十三條第一款第五項 證據(jù)包括：
（五）電子數(shù)據(jù)；
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》
第十四條 電子數(shù)據(jù)包括下列信息、電子文件：
（一）網(wǎng)頁、博客、微博客等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布的信息；
（二）手機短信、電子郵件、即時通信、通訊群組等網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用服務(wù)的通信信息；
（三）用戶注冊信息、身份認證信息、電子交易記錄、通信記錄、登錄日志等信息；
（四）文檔、圖片、音頻、視頻、數(shù)字證書、計算機程序等電子文件；
（五）其他以數(shù)字化形式存儲、處理、傳輸?shù)哪軌蜃C明案件事實的信息。
（三）承租人優(yōu)先購買權(quán)除外情形的審查
【審查要點】
以下兩種情形，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)：
1.房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)。
2.出租人將房屋出賣給近親屬。
【注意事項】
1.共有分為共同共有和按份共有。在共同共有關(guān)系中，法律未賦予部分共同共有人以優(yōu)先購買權(quán)，因此不會發(fā)生共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。按份共有人優(yōu)先購買權(quán)針對的是其他共有人轉(zhuǎn)讓的共有房屋份額，而承租人優(yōu)先購買權(quán)針對的是房屋所有權(quán)。在部分按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)取得其他共有人共有份額的情形下，房屋承租人并不享有對房屋份額優(yōu)先購買的權(quán)利，兩項權(quán)利不會發(fā)生真正意義上的沖突。
2.近親屬是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。近親屬之間具有緊密的人身聯(lián)系，在經(jīng)濟活動中，不能等同于一般民事主體之間的簡單經(jīng)濟關(guān)系，保護這種關(guān)系的穩(wěn)定性及利益的共享性，有利于保護近親屬的合法利益。但需注意對近親屬購買租賃房屋的合法性和真實性進行必要的審查。
【規(guī)范指引】
《中華人民共和國民法典》
第三百零五條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
第七百二十六條第一款 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
第一千零四十五條第二款 配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女為近親屬。
【典型案例】
上海曼登實業(yè)有限公司與上海立地房地產(chǎn)公司合同糾紛案［裁判法院：上海市第一中級人民法院；案號：（2015）滬一中民二（民）終字第98號］
裁判要旨：出租人基于特殊身份關(guān)系以低于市場價出賣房屋，承租人一般不能享有優(yōu)先購買權(quán)，此時承租人不符合法律規(guī)定的同等條件的要求。
（四）妨礙承租人優(yōu)先購買權(quán)行使要件的審查
【審查要點】
1.承租人優(yōu)先購買權(quán)成立。
2.出租人出售租賃房屋未通知承租人。
3.或者出租人有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的行為。
【注意事項】
1.出租人雖然未將出售租賃房屋的事實通知承租人，但有證據(jù)證明承租人已經(jīng)通過其他途徑知悉了出租人即將出售租賃房屋的事實，承租人無正當(dāng)理由未向出租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，可以認定承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)。
2.出租人未合理通知承租人，包括未按照合理期限的要求履行通知義務(wù)，或者通知的內(nèi)容不完整、不準確，構(gòu)成對承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的妨害。
3.出租人與第三人惡意串通簽訂陰陽合同，或者采用欺詐、脅迫等手段迫使承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，也構(gòu)成對承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的妨害。
4.出租人一房二賣，在與承租人訂立房屋買賣合同后，又將房屋過戶給他人，構(gòu)成對買賣合同的違約，按照雙方買賣合同的約定處理。
二、拍賣房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)案件的審查
【審查要點】
1.租賃合同成立并生效。
2.應(yīng)當(dāng)于拍賣5日前通知承租人。
3.承租人未參加拍賣即視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
【注意事項】
1.出租人通知承租人的時間，應(yīng)采取到達主義原則，即在拍賣房屋5日前到達承租人，以保障承租人有充分的時間準備行使優(yōu)先購買權(quán)。
2.通知承租人的方式可以是書面，也可以通過電子郵件、微信等其他可以為承租人知悉的方式。
3.出租人負有通知義務(wù)，但也可以由拍賣機構(gòu)代為通知。但如果拍賣機構(gòu)或者出租人委托的人未盡通知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)未合理通知的責(zé)任。
4.承租人需要按照拍賣通知或者拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日當(dāng)場參與競拍。
5.承租人在參加拍賣中行使優(yōu)先購買權(quán)，不需要提出比其他競拍人更高的價格，可以依據(jù)其他競拍人提出的最高價為同等價格行使優(yōu)先購買權(quán)。若有更高價，承租人不作表示的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，拍賣房屋由最高應(yīng)價人購買。
【規(guī)范指引】
《中華人民共和國民法典》
第七百二十七條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
三、折價、變賣房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)案件的審查
【審查要點】
1.房屋租賃合同成立并生效。
2.房屋上設(shè)立合法有效的抵押權(quán)。
3.出租人于折價、變賣之前合理期限通知了承租人。
【注意事項】
《中華人民共和國民法典》雖未規(guī)定承租人在出租人將房屋折價、變賣等方式實現(xiàn)抵押權(quán)時享有優(yōu)先購買權(quán)，但不論是變賣還是折價，都是參照市場價格實現(xiàn)抵押物的交換價值，以消滅債權(quán)。因此，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，承租人均享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)的行使可參考拍賣房屋的規(guī)定。
【規(guī)范指引】
《中華人民共和國民法典》
第七百二十七條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
【典型案例】
某門業(yè)公司與某銀行等案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案［裁判法院：最高人民法院；案號：（2015）民申字第16號］
裁判要旨：抵押權(quán)人就抵押土地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，無論該土地上新增房屋是否屬于抵押財產(chǎn)，房屋承租人均不能阻卻法院對該土地與地上房屋采取執(zhí)行措施。
四、侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟
（一）侵害優(yōu)先購買權(quán)的責(zé)任承擔(dān)
【審查要點】
承租人可以請求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
【注意事項】
侵害優(yōu)先購買權(quán)，不應(yīng)當(dāng)確認買賣合同無效，而應(yīng)當(dāng)由享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人向出租人請求承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，若承租人有證據(jù)證明該房屋買賣合同存在惡意串通，損害其合法權(quán)益，則其可以按照合同無效的相關(guān)規(guī)定主張合同無效。對于是否支持承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的請求，若出租人與第三人的買賣合同被確認無效，且出租人仍有意愿再次出售房屋，承租人有權(quán)在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。
【規(guī)范指引】
《中華人民共和國民法典》
第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。
第一百七十九條第一款第八項 承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：
（八）賠償損失；
（二）損害賠償責(zé)任的認定標準
【審查要點】
結(jié)合承租人的購買意愿、購買能力、同類房屋的尋找難度、同類房屋的差價等因素綜合考慮。
【注意事項】
損害賠償標準以承租人的實際損失為準，故首先需審查承租人的購買能力和真實購買意愿。對于同類房屋的尋找難度，主要體現(xiàn)在承租人因其優(yōu)先購買權(quán)受到損害，另行尋找、租賃、購買同類房屋所支付的必要費用。差價損失則是指承租人優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)的可得利益損失，即承租人因優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，購買同類房屋相比租賃房屋所多支付的房屋差價。
【規(guī)范指引】
《中華人民共和國民法典》
第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
第一千一百八十四條 侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算。
【典型案例】
李某與韓某等房屋租賃合同糾紛案［裁判法院：山東省濟南市中級人民法院；案號：（2016）魯01民終4094號］
裁判要旨：不定期租賃合同承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害的，其損失以成交價與市場價之間差價損失、租賃期限長短等綜合確定。
特約編輯：余冬愛、洪波、范一、曹湘芹、熊洋、蘇昊
責(zé)任編輯 ：劉金媯、蔡一博
執(zhí)行編輯：吳濤、林瑤瑤
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