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一、預(yù)查封效力所及范圍及執(zhí)行標(biāo)的

案外人執(zhí)行異議之訴是針對執(zhí)行標(biāo)的的審查，在預(yù)查封引發(fā)的案外人執(zhí)行異議之訴案件中，執(zhí)行標(biāo)的即為預(yù)查封的對象。預(yù)查封源起于2004年2月10日最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》），但預(yù)查封的對象是土地、房屋，還是被執(zhí)行人在履行合同過程中取得的可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，《通知》未作明確規(guī)定?！锻ㄖ返?6條后段規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。”

可見，預(yù)查封的土地、房屋只有登記為被執(zhí)行人名下，才能轉(zhuǎn)為正式查封，成為執(zhí)行標(biāo)的，預(yù)查封狀態(tài)下的土地、房屋因未登記在被執(zhí)行人名下，尚不能成為執(zhí)行標(biāo)的。實(shí)踐中，因開發(fā)商超容建設(shè)等自身原因引發(fā)的逾期辦證、辦證不能的合同糾紛案件不在少數(shù)。而預(yù)查封狀態(tài)下，買受人作為被執(zhí)行人，由于財(cái)務(wù)狀況惡化，不會積極主張權(quán)利申請辦證，甚至出現(xiàn)本案中的斷供毀約而被出賣人解除合同。多數(shù)情況下，預(yù)查封的土地、房屋并不能順利登記至被執(zhí)行人名下，所以，預(yù)查封的執(zhí)行標(biāo)的和效力所及范圍具有不確定性。如果合同朝物權(quán)方向履行，被執(zhí)行人基于合同而享有的物權(quán)期待權(quán)實(shí)現(xiàn)，預(yù)查封的土地、房屋登記至被執(zhí)行人名下，該土地、房屋即成為執(zhí)行標(biāo)的。如果合同朝債權(quán)方向履行，出現(xiàn)解除等情況，出賣人基于合同而享有的債權(quán)期待權(quán)實(shí)現(xiàn)，即因解除合同而取得對出賣人的相關(guān)債權(quán)應(yīng)成為執(zhí)行標(biāo)的。

結(jié)合《通知》第22條“國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”的規(guī)定分析，預(yù)查封是一種預(yù)先性的限制登記，（注：參見張雪利：“房屋預(yù)查封后能否解除預(yù)售合同之法律分析”，載《法制博覽》2018年8月（下）期。）即只能登記在被執(zhí)行人名下，不能登記在他人名下，故預(yù)查封只是保全買受人作為被執(zhí)行人根據(jù)合同可以取得的預(yù)期財(cái)產(chǎn)性利益，包括物權(quán)期待權(quán)和債權(quán)期待權(quán)，以防止其他主體對該財(cái)產(chǎn)性利益進(jìn)行有害處分，損害債權(quán)人利益。本案中，聚源公司與林麗堅(jiān)的商品房買賣合同在另案訴訟程序中被判決解除，但聚源公司并未將首付購房款向林麗堅(jiān)、王爐金返還或交付法院執(zhí)行，其以享有預(yù)查封房屋所有權(quán)為由排除執(zhí)行，損害其他債權(quán)人利益，不應(yīng)予以支持。

二、買賣合同裁判解除對預(yù)查封的影響

本案中，聚源公司同時(shí)提出了解除預(yù)查封的訴訟請求，而預(yù)查封的執(zhí)行標(biāo)的即為請求排除執(zhí)行的標(biāo)的，故該項(xiàng)請求與排除執(zhí)行密切關(guān)聯(lián)。如上所述，預(yù)查封系以合同權(quán)益為標(biāo)的，而非直接以土地、房屋為標(biāo)的，是否解除預(yù)查封，應(yīng)當(dāng)考慮被執(zhí)行人預(yù)期的合同權(quán)益是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，而不是考慮土地、房屋的權(quán)屬。聚源公司雖是案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人，但由于預(yù)查封和強(qiáng)制執(zhí)行的對象不是案涉房產(chǎn)本身，預(yù)查封是否解除，與其是否享有案涉房產(chǎn)的所有權(quán)無關(guān)，其據(jù)此請求解除預(yù)查封不應(yīng)予以支持。問題是，預(yù)查封基于商品房買賣合同的簽訂，商品房買賣合同裁判解除后，預(yù)查封的基礎(chǔ)已不存在，此時(shí)，能否解除預(yù)查封值得探討。

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第18條第2款規(guī)定：“第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價(jià)款而形成的對該第三人的債權(quán)。”故有觀點(diǎn)認(rèn)為商品房買賣合同被裁判解除后，法院應(yīng)當(dāng)中止對預(yù)查封房屋的執(zhí)行，但有權(quán)執(zhí)行被執(zhí)行人到期債權(quán)。（注：參見范莉、馬云、許樂群：“預(yù)查封期間合同約定解除權(quán)行使及法律后果”，載2014年12月18日《人民法院報(bào)》。）筆者認(rèn)為，商品房買賣合同解除并不必然導(dǎo)致預(yù)查封解除。

首先，對《規(guī)定》第18條第2款應(yīng)結(jié)合第1款理解。該條第1款規(guī)定：“被執(zhí)行人購買第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人書面同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)”，但書特指依合同約定保留所有權(quán)的第三人，即出賣人。根據(jù)體系解釋，第2款依法解除合同的第三人，亦應(yīng)是前款保留所有權(quán)的第三人。聚源公司與林麗堅(jiān)未有保留所有權(quán)的約定，不適用該條款。

其次，《規(guī)定》第19條規(guī)定：“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)”。該條規(guī)定了可以對尚未過戶登記至被執(zhí)行人名下的第三人的不動產(chǎn)進(jìn)行查封，實(shí)際上再次肯定了《通知》中的預(yù)查封，只不過增加要求具備但書條件。本案中，聚源公司已分別從林麗堅(jiān)和建行漳浦支行收取商品房買賣合同項(xiàng)下全部價(jià)款，不存在剩余價(jià)款的問題，法院預(yù)查封案涉房產(chǎn)具有法律依據(jù)。

第三，解除商品房買賣合同的行為本身并不違反預(yù)查封申請人的預(yù)期，該預(yù)期只是將被執(zhí)行人根據(jù)合同可以取得的財(cái)產(chǎn)性利益往債權(quán)方向發(fā)展而已，并不包括預(yù)查封解除。如果該預(yù)期利益轉(zhuǎn)化為確切的執(zhí)行標(biāo)的，預(yù)查封的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，解除預(yù)查封則無損債權(quán)人利益。如果被執(zhí)行人尚未從出賣人處取得債權(quán)，預(yù)查封不能解除。本案中，林麗堅(jiān)、王爐金尚未取得預(yù)查封所保全的其在合同解除時(shí)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)性利益，即使商品房買賣合同已經(jīng)解除，也不能必然導(dǎo)致預(yù)查封解除。

（摘自陳于倫：“因預(yù)查封引發(fā)執(zhí)行異議之訴的裁判思路”，載《人民司法》2019年第23期，第59～62頁。）