有人購買房屋后，經(jīng)常會出現(xiàn)購買人將房產(chǎn)擱置不辦理產(chǎn)權登記，也不實際占有使用的情況。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商涉及其他民事訴訟，導致其開發(fā)的房產(chǎn)被查封執(zhí)行，就會影響購房人的權利。此時，購房人認為：我已經(jīng)交納了全款，房子應該屬于我所有，不可以因開發(fā)商的其他債務而被執(zhí)行。第三方債權人則主張：我申請執(zhí)行的房產(chǎn)因開發(fā)商沒有為任何人辦理產(chǎn)權登記，根據(jù)物權登記原則，仍然屬于開發(fā)商所有，應該可以執(zhí)行。
遇有這種情況，一旦法院允許執(zhí)行，就會把購買人已經(jīng)交納全款或部分交款的房產(chǎn)執(zhí)行給他人抵頂債務，致使購房人無法取得所買房產(chǎn)，從而造成巨大損失。最高人民法院在2011年的杭州《全國民事審判工作會議紀要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已經(jīng)辦理房屋所有權移轉登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。確定買賣合同成立時間，應綜合考慮合同在主管機關備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等。預告登記期間內，未經(jīng)預告登記的權利人同意，房屋所有權人所為的處分行為，不得對抗預告登記權利人?！?/span>
這個會議紀要雖然不是法律規(guī)定和司法解釋，但各級法院審理房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件時，應該參照這個會議紀要的原則判決。也就是說，這個《會議紀要》中對未登記房產(chǎn)的效力，要按照登記、合法占有、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。同時確定了預告登記人的優(yōu)先權利。
這個《會議紀要》與《物權法》第九條的“物權登記”規(guī)定，在《民法典》實施以前，一直指導著房產(chǎn)買賣糾紛的物權確認。但《民法典》頒布實施之后，法律有了一些變化。
《民法典》 第二百零八條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。”
第二百零九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！?/span>
第二百一十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”
以上三條法律規(guī)定，與原《物權法》規(guī)定的登記原則沒有原則上的變化，即物權以登記為生效條件。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力?！?/span>
這一條規(guī)定雖然確定了“未辦理物權登記的，不影響合同效力?！钡脑瓌t，但這里的不影響合同的效力是指當事人之間依照合同設立的權利義務依然有效，這里的“有效”，只約束合同的當事人雙方，并不能取代“物權登記”原則。
第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。”
這一條規(guī)定非常重要，即購買的房產(chǎn)如果不能辦理產(chǎn)權登記，但可以辦理預告登記，“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。”實際上賦予了預告登記的優(yōu)先權。
《民法典》第六百四十一條第二款規(guī)定：“出賣人對標的物保留的所有權，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！?/span>
這一條規(guī)定值得所有購房人借鑒，購買房產(chǎn)沒有辦理登記，實際上是出賣人仍然享有房產(chǎn)的所有權，如果沒有辦理登記，則不可抵抗“善意第三人”，指的是第三人善意購買或第三人通過法律程序對未登記的房產(chǎn)行使民事權利。
根據(jù)以上法律規(guī)定，可以明確：當事人以簽訂合同及交款方式購買了開發(fā)商的建成房產(chǎn)，如果沒有及時辦理不動產(chǎn)登記，在法律意義上講，該房產(chǎn)仍然屬于出賣人所有。如果其他善意第三人對該房產(chǎn)主張權利，則法律要保護善意第三人的權利。根據(jù)上述規(guī)定：當事人已全額繳納了購房款，其僅享有依據(jù)《商品房買賣合同》要求開發(fā)公司履行相關合同義務的請求權，并不享有該房屋所有權。
中華人民共和國最高人民法院（2020）最高法民終580號民事 判決書審理的孔某與長城新盛信托有限責任公司、內蒙古中銀房地產(chǎn)集團股份有限公司的執(zhí)行異議案件所作出的判決，值得所有購房人的注意。
孔某全額交款購買了中銀房地產(chǎn)公司開發(fā)的六套房產(chǎn)，但未辦理產(chǎn)權登記，也未實際占有使用，該房產(chǎn)也未發(fā)生實際使用房產(chǎn)的相關費用。
新盛信托公司因與中銀房地產(chǎn)開發(fā)公司、楊巖森、趙心、華廈公司合同糾紛案件，申請法院于2015年1月20日對中銀公司名下呼國用（2008）第00137號土地使用權及位于內蒙古呼和浩特市賽罕區(qū)的相關房產(chǎn)辦理了財產(chǎn)保全，20層查封的范圍為1-25號整層房產(chǎn)，其中包括孔某購買的6套房產(chǎn)。
孔某對新盛信托公司申請的保全行為提出執(zhí)行異議，法院經(jīng)審理后，駁回了孔某的執(zhí)行異議申請，孔某又向法院提起執(zhí)行異議之訴，法院判決駁回了孔某的訴訟請求，確認孔某不足以享有排除執(zhí)行的訴訟權利?？啄硨σ粚彿ㄔ号袥Q不服，向最高人民法院上訴。
最高法院審理后認為：本案爭議的焦點問題是：孔某對案涉房產(chǎn)是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權益。
根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，孔某雖然與中銀公司已簽訂書面《商品房買賣合同》并全額交付了購房款項，但在合同約定交房時間2015年5月1日之前，即2015年1月20日，執(zhí)行法院已對案涉房產(chǎn)采取了查封措施，在法院查封之前孔某并未合法占有該房產(chǎn)，更未辦理相關房產(chǎn)登記手續(xù)，不符合該條規(guī)定的情形，一審判決據(jù)此未支持孔某排除執(zhí)行的訴訟請求，事實及法律依據(jù)充分，并無不妥。
最高法院查明：孔某與中銀公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，案涉房產(chǎn)的用途為“僅作商業(yè)使用”，并非用于居住。
孔某上訴主張其購買上述房產(chǎn)系為了居住，該主張與《商品房買賣合同》載明的房屋用途矛盾，亦與其一次性購買六套房產(chǎn)的行為相矛盾，且二審庭審中，孔某稱其經(jīng)常居住地在寧夏回族自治區(qū)銀川市，并非呼和浩特市，據(jù)此本案亦不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，孔某主張適用該條規(guī)定排除法院強制執(zhí)行的上訴理由不能成立，本院不予支持。
另，依據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定（該案審理判決時，《民法典》未實施，筆者注。），因案涉房屋并未辦理所有權過戶登記，孔某僅享有依據(jù)《商品房買賣合同》要求中銀公司履行相關合同義務的請求權，尚不享有案涉房屋所有權，故一審法院未予支持其確認對案涉房產(chǎn)享有所有權的訴訟請求，并無不妥，本院對此予以維持。最后，法院駁回孔某上訴，維持原判。
這個判決非常有意義，它提醒所有的購房人要注意以下事項：
一、購買了商品房或他人的房產(chǎn)后，要及時辦理不動產(chǎn)登記，如果一時登記不成，也要履行相關的不動產(chǎn)登記的手續(xù)。這些手續(xù)可以證明：未辦理不動產(chǎn)登記不是購買人的失誤和過失。這是將來發(fā)生產(chǎn)權爭議或執(zhí)行異議時，確定購買人權利的直接和主要的證據(jù)。
二、購買了商品房或他人的房產(chǎn)后，如果一時無法辦理不動產(chǎn)登記，一定要辦理房屋買賣的預告登記。因“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。”辦理預告登記后，一定要注意何時可以辦理產(chǎn)權登記，這對購買人是至關重要的。
三、購買了商品房或他人的房產(chǎn)后，如果既不能辦理不動產(chǎn)登記，也不能辦理預告登記，則依法占有購買的房產(chǎn)，并使之發(fā)生房屋使用費的支出是十分重要的。我國的司法審判中對于此類房屋確定所有權的時候，有一個“實際占有”的原則。這個實際占有必須是在購買房屋后的合理期間內占有，而不能在第三方對該房產(chǎn)提出權利主張之后占有。也就是說，法院在確認實際占有的事實時，必須以合法占有為前提，對于惡意占有的法院是不會支持的。而能夠證明實際占有的期間，房屋使用期間的水電、物業(yè)等費用的支出憑證則是最主要的證據(jù)。
另外，在司法實踐中還有一個審判原則要注意，如果當事人購買的是住宅，一般以實際居住為確認所有權的原則，如果沒有實際居住，而當事人在同一區(qū)域還有其他的住宅，則這一權利主張很有可能不會得到法院的支持。因為，法院在審理此類執(zhí)行異議案件中，對唯一住宅的確認和保護的比重極大，絕對不可以忽視。
基于筆者的分析，朋友可以看出，孔某之所以敗訴并造成個人的損失，其主要原因是對購買的房產(chǎn)既沒有辦理不動產(chǎn)登記，也未辦理預告登記，更沒有占有使用，而且在此案中，孔某以購買的是住宅為理由提起的訴訟主張，經(jīng)審理后不符合事實，最后被最高法院駁回了上訴。此次教訓可謂極其慘痛。
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