二娃說
不知道怎么回事，最近，好像很多人都對直播吃翔，很感興趣。
比如下面這位朋友，在2019年12月的時候跟我打賭，說12月20日，地鐵21號線不會全線通車，如果通了，他就要......
結(jié)果，12月20日，地鐵21號線就真的全線通車了。
另外，還有另外一位朋友，跟我打賭：“現(xiàn)在起，廣州3年內(nèi)房價要是漲了，我直播吃翔，立帖為證。”
那最終結(jié)果是什么樣呢？我們拭目以待！
最好笑的是，上一個賭局都還沒有出結(jié)果呢，這位老鐵又開了一局：“如果中海左岸瀾庭開盤超過2.5萬/㎡，我直播吃翔，立帖為證，決不食言。”
然后，昨天中海左岸瀾庭開盤了，最低單價2.6萬/㎡，最高單價3.6萬/㎡！
不知道，這位老哥現(xiàn)在做好直播的準(zhǔn)備了沒有。
如果有人問我：2020年，廣州買房選哪里？
我會毫不猶豫的回答他：選黃埔。
而在黃埔內(nèi)，論投資潛力和未來發(fā)展空間的話，我最看好的是廣州科學(xué)城。
原因很簡單：
其一、從整個城市發(fā)展軌跡來看，廣州CBD東移乃是大勢所趨，黃埔，作為天河“東進(jìn)”接壤的第一個區(qū)域，必然會成為最大的受益者之一。
◆ 廣州城市發(fā)展軌跡示意圖
其二、在廣州11個區(qū)域中，黃埔綜合經(jīng)濟(jì)實力非常強(qiáng)，GDP僅次于天河，位居全市第二，而科學(xué)城又是黃埔經(jīng)濟(jì)實力的靈魂所在。
其三、正如大家所看見的，目前，老黃埔發(fā)展已經(jīng)基本定型，未來想要有點變化，還得依靠城市更新。所以，從長遠(yuǎn)來看，黃埔想要走得更高、更遠(yuǎn)，它就必須用好科學(xué)城這張王牌。
另外，從近期黃埔房管局、區(qū)公安分局的戶政管理部門搬遷到科學(xué)城的舉措，皆能看出，黃埔發(fā)展的重心正在轉(zhuǎn)移。
◆ 發(fā)展已經(jīng)趨于飽和的老黃埔
其四、廣州科學(xué)城占位非常高，它不僅是廣州的科技創(chuàng)新中心，更是廣深港澳科技走廊的重要節(jié)點，未來潛力比牛魔王還牛
◆ 廣深港澳科技創(chuàng)新走廊
所以，2018年-2020年，在廣州各區(qū)域房價都在下跌的情況下，唯獨(dú)科學(xué)城的二手房還能逆市上漲。
◆ 數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部
不過，說到這里，二娃就有點來氣！
記得2016年6月，二娃剛從成都來到廣州，當(dāng)時約了我一個好朋友在蘿崗吃飯。
飯桌上，我們聊到了買房，這時他跟我說：“哎呀，我和我老婆正在考慮要不要在蘿崗這里買套房?！甭牭竭@話，當(dāng)時我還鼓勵他來著：“買呀，有錢干嘛不買呀！”
然后，吃完飯，他就牽著她老婆的手走了，說是要去看房子！結(jié)果，過了1年之后，我才發(fā)現(xiàn)，其實他在和我吃飯的時候，早就把房子給買好了，買的還是萬科東薈城。
當(dāng)我質(zhì)問他為什么騙我時，他說：“哎呀，當(dāng)時不好意思跟你說嘛，說出來怕你們覺得我在炫耀，所以就沒說了......”。
現(xiàn)在，回頭一看，臥槽！他1.8萬/㎡買的，現(xiàn)在二手都要賣3.6萬/㎡，漲幅高達(dá)100%，財富妥妥的升值了150萬左右，羨慕死我了！
◆ 萬科東薈城實景圖
這也讓我回想起6-7年前的科學(xué)城，記得那會兒，科學(xué)城它還屬于蘿崗區(qū)，與黃埔沒有半點瓜葛。當(dāng)時，一條地鐵都沒有，想去趟天河吧，坐公交都要轉(zhuǎn)好幾次車，來回就要4個多小時，一年也不會去幾次。
當(dāng)時，住在蘿崗科學(xué)城一帶，周末會去逛街的地方，一般就三個：蘿崗商業(yè)街（也就是現(xiàn)在的蘿崗香雪牌坊那里）、青年路商業(yè)街、東區(qū)商業(yè)街。
而現(xiàn)在，科學(xué)城不僅擁有多條地鐵線路：6號線、21號線、7號線二期（在建中）、23號線（規(guī)劃中）。還有萬達(dá)廣場、敏捷廣場等商業(yè)綜合體；綠化和公園也做得相當(dāng)不錯。
◆ 最喜歡走在這種路上，圖片BY：細(xì)鵬
相信，去過科學(xué)城的人，都能切身感受到，它是一個新城，整個城市界面非常新，環(huán)境舒適，走到路上會讓人覺得很舒服。
很顯然，科學(xué)城在經(jīng)過幾年的發(fā)展，已從“土里土氣的鄉(xiāng)巴佬”搖身變成了“有錢有顏的小鮮肉”，如今，相當(dāng)受寵。
◆ 科學(xué)城夜景，圖片BY：細(xì)鵬
那么，如此優(yōu)秀的科學(xué)城，是不是就沒有缺點了呢？
呵呵，想啥呢！帥氣逼人的二娃都有“頭發(fā)少”的毛病，科學(xué)城怎么可能十全十美呢？
它最大的缺點就是：第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）太弱！商業(yè)配套缺少，或者說配套過于分散，沒有一個集中的商業(yè)商務(wù)中央?yún)^(qū)，導(dǎo)致這里常住人口一直很低。而房價也落后于其他版塊（以珠江新城為中心，15km）。
◆ 圖片來源于：廣州房產(chǎn)
我們拿番禺萬博CBD和科學(xué)城來對比吧，前者就屬于“有城無產(chǎn)”，而后者屬于“有產(chǎn)無城”，剛好形成對立面。
什么意思？
也就說，番禺萬博CBD，其實產(chǎn)業(yè)偏較弱，它的發(fā)展主要是靠第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）及商業(yè)為主，不像科學(xué)城清一色工業(yè)，沒有什么第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，如此一來，科學(xué)城能讓很多人過來就業(yè)，但不能把人留下來居住。
從就業(yè)的角度來看，科學(xué)城當(dāng)然比萬博強(qiáng)，因為現(xiàn)在萬博甚至整個清河?xùn)|路都沒有一個拿的出手的就業(yè)中心。
但是從居住層面、生活的層面來看，萬博比科學(xué)城強(qiáng)很多。萬博好歹有著一線城市CBD的面貌，商業(yè)樓、商業(yè)綜合體非常集中，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）配套遠(yuǎn)比科學(xué)城發(fā)達(dá)，這也是它能吸引人過來生活居住的關(guān)鍵所在。
◆ 萬博CBD夜景，圖片BY：企鵝
所以，科學(xué)城雖然經(jīng)濟(jì)實力雄厚，但片區(qū)常住人口僅約10萬人，戶籍人口約2萬人。而番禺萬博CBD卻坐擁華南板塊超130萬常住人口。（數(shù)據(jù)來源于：2019年媒體報道）
可以看出，只有工業(yè)，缺乏商業(yè)配套和第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，是科學(xué)城致命的缺點，想要房價快速漲起來，追平或超過其他版塊，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）、打造集中的商業(yè)商務(wù)中心，增強(qiáng)居住氛圍乃是當(dāng)務(wù)之急。
因為有了這些，才會吸引更多的人來定居，人越來越多，房價才會越來越高。
◆ 全國科創(chuàng)高地科學(xué)城，by：細(xì)鵬
其實大家可以看看，現(xiàn)在廣州吸引人最多，人口規(guī)模最大的是哪兩個區(qū)？不就是白云和番禺嘛！
很多人可能不解：這兩個區(qū)都沒有特別強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)中心，怎么能吸引這么多人？
其實很簡單，第一是因為這兩個區(qū)有交通樞紐（兩大火車站 機(jī)場，廣州火車站距離白云的三元里就一條街），能形成人流集散中心，第二就是這兩個區(qū)的商業(yè)遠(yuǎn)比蘿崗發(fā)達(dá)。
所以，在科學(xué)城買房時，需要注意：在考慮地鐵和學(xué)位的同時，請盡可能選擇商業(yè)繁華的地段購買。因為，科學(xué)城，缺的不是環(huán)境，而是商業(yè)配套和第三產(chǎn)業(yè)，尤其是生活氛圍濃厚商業(yè)中心。
下面這幾個我打圈的地鐵站附近，你們可以重點關(guān)注。
值得入手的一手盤包括：大壯名城（不考慮價格的情況下）、品秀星樾、科城山莊、黃埔中央城（還沒開盤）、品秀水西北車輛段項目（還沒面市，好像名字會叫品秀星樾二期）。
可以入手的二手房包括：羅蘭國際、科城山莊、新福港鼎峰、萬科東薈城、保利林語山莊等等。
好了，今天文章就寫到這里吧，如果你有不同的看法，歡迎留言交流哦！想進(jìn)黃埔科學(xué)城買房交流群的可掃描下面二維碼進(jìn)群（中介、媒體謝絕入內(nèi)）。
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