在南京，靠學(xué)區(qū)逆襲的老破小不盡其數(shù)！
就在近期又有一老破小，完成自己的華麗轉(zhuǎn)身，成功吸引購(gòu)房者的關(guān)注！
“現(xiàn)在王府園成交已經(jīng)不能按月計(jì)算，而是以天和小時(shí)計(jì)算，成交量非常大。”近期和不少主營(yíng)學(xué)區(qū)房的經(jīng)紀(jì)人交流時(shí)，感覺到作為鐘英學(xué)區(qū)房的王府園小區(qū)火爆的夸張。不僅如此，還有經(jīng)紀(jì)人透露，王府園同比往年的成交數(shù)據(jù)增長(zhǎng)幅度非常明顯。
究竟什么情況，今天我對(duì)小區(qū)實(shí)地調(diào)研一圈。
主城老破小成市場(chǎng)焦點(diǎn)！實(shí)探發(fā)現(xiàn)小區(qū)已徹底翻新，但環(huán)境依然糟糕
王府園小區(qū)，位于秦淮區(qū)慧園街與錦繡坊交匯處。距離地鐵夫子廟站不足400米，距離水游城不足300米，地處主城區(qū)黃金地段，地理位置非常好。熔噴布設(shè)備
“我把胃給了慧園街，把歲月留在了王府園”，是我聽到過對(duì)王府園最恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)。這邊有著老南京人常去的小吃店，包子、混沌、砂鍋等店鋪都是一開多年的老店，是一代人常去的美食打卡地，在南京人心中有著不可取代的地位，但同時(shí)也意味著，王府園這個(gè)小區(qū)有了一定的年代。
據(jù)了解，王府園小區(qū)建筑于1986年，是南京名副其實(shí)的“老破小”。在此前實(shí)探中了解到，小區(qū)門禁管理寬松，只對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管制，行人可以自由出入。
實(shí)探時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的外立面已經(jīng)看不出破舊的感覺。從經(jīng)紀(jì)人那了解到，小區(qū)去年剛出新，相對(duì)于其他只是翻新外墻的小區(qū)，這個(gè)小區(qū)的翻新比較徹底，包括所有樓棟的外墻翻新、雨污分流工程的改造、車棚的翻新等，算是目前周邊舊區(qū)改造的標(biāo)桿。
不過，畢竟是90年代的老小區(qū)，這里也有一些主城區(qū)老小區(qū)都有的通?。罕热畿囄痪o張，所以小區(qū)內(nèi)的空地就是停車位。
除此之外，小區(qū)都是老年人居多，各種露天晾曬衣物、雜物堆積的現(xiàn)象都比較普遍。
盡管如此，這個(gè)小區(qū)依然有一些區(qū)別于其他老小區(qū)的地方：
小區(qū)體量大！自帶幼兒園+小學(xué)
雖然是老小區(qū)，但是范圍一點(diǎn)都不小，根據(jù)我在網(wǎng)上查詢到的信息顯示，整個(gè)小區(qū)差不多有60棟單元樓，兩千多住戶，這個(gè)體量完全不輸于后期新建的次新小區(qū)。可能是考慮到這個(gè)體量不小，小區(qū)內(nèi)特別設(shè)有一所幼兒園。
此外慧園街小學(xué)也有一部分在小區(qū)里面。
配套齊全！小區(qū)內(nèi)自帶社區(qū)醫(yī)院+商鋪
除了幼兒園和小學(xué)以外，小區(qū)內(nèi)還有自己的社區(qū)醫(yī)院，老人、小孩有個(gè)頭疼腦熱的小毛病完全可以就近就醫(yī)。離小區(qū)大門200米不到的距離，兩邊都是臨街店鋪，種類頗多，足不出門就可以滿足日常的生活需要。
總得來(lái)說(shuō)，這里雖然是老小區(qū)，但是不同于我們印象中的“老破小”，這里配套齊全，交通方便，環(huán)境也不差。
成交周期短暫、成交價(jià)格不斷升高！兩年時(shí)間逆襲成功
就這樣有別于其他的“老破小”，近期在二手房市場(chǎng)中非?；馃帷！巴醺畧@其實(shí)從去年就已經(jīng)熱起來(lái)了，不過今年以來(lái)算是到達(dá)王府園熱度巔峰，算是二手房市場(chǎng)的成交焦點(diǎn)?！币粋€(gè)經(jīng)紀(jì)人和我透露。
從網(wǎng)上查詢，近期的成交記錄非常多，有的成交周期僅有3天、6天的時(shí)間，也就是說(shuō)，小區(qū)剛掛到網(wǎng)上，就有人來(lái)咨詢，房子帶看一次基本就敲定了！
我查詢到，在去年網(wǎng)尚研究院發(fā)布的江南六區(qū)上半年熱銷小區(qū)名單中，王府園就成功入圍，當(dāng)時(shí)公布的數(shù)據(jù)顯示，半年時(shí)間成交超過60套。不過我從中介那邊了解到，近期的熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于去年，今年至今的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)和去年半年時(shí)間相當(dāng)。
在價(jià)格方面，王府園兩年時(shí)間已經(jīng)成功逆襲！在去年年底，我們也對(duì)南京比較熱門的一些小區(qū)的價(jià)格進(jìn)行盤點(diǎn)，其中王府園兩年時(shí)間從原本的掛牌單價(jià)34860元/㎡漲幅至50651元/㎡，漲幅幅度躍居第二。
從365淘房網(wǎng)站查詢到，目前的掛牌價(jià)格為52724元/㎡，房?jī)r(jià)趨勢(shì)圖還在往上走。
中介透露老破小成功逆襲的5大奧秘！
而王府園兩年時(shí)間在房?jī)r(jià)和成交量上漲幅明顯，具體的原因我也向不少中介打探到了。
1、受疫情影響，被壓制的一些學(xué)區(qū)房需求突然釋放！原本每年三四月份的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)都比較好，但是今年受到疫情影響3月份可以說(shuō)沒有什么成交，那么學(xué)區(qū)房成交情況基本都推遲到3月底、4月初了。在4月份的上半個(gè)月，總體上統(tǒng)計(jì)的成交量已經(jīng)超過了去年同期的水平，而且成交的上漲幅度有20%左右。
2、受“公民同招”政策影響！很多家長(zhǎng)想為孩子做一個(gè)公辦保底，政策下來(lái)后，初中學(xué)區(qū)房關(guān)注度增加，而像鐘英這種潛力比較大、總價(jià)比較少的三線初中，需求量增加。
3、90后購(gòu)買學(xué)區(qū)房大軍加入！首先90后購(gòu)房群體在增加，這批人買學(xué)區(qū)房主要受影響的有兩個(gè)因素：環(huán)境或者預(yù)算。很多環(huán)境好的學(xué)區(qū)房是90后首選房源，不過大多數(shù)90后買房還是比較偏剛需，因此像王府園這種總價(jià)不高，但是在主城上班方便，有帶有學(xué)區(qū)屬性的房源，會(huì)被部分90后看中。
4、小區(qū)出新過，環(huán)境相對(duì)較好！和周邊同等學(xué)區(qū)的房子相比，王府園小區(qū)改造比較徹底，環(huán)境也相對(duì)更好些。這個(gè)小區(qū)自帶幼兒園，社區(qū)醫(yī)院等配套，很大程度上方便了居民的日常生活需要。
5、體量大，房源多，成交自然比較大！王府園整個(gè)小區(qū)差不多有60棟單元樓，兩千多住戶，是周邊眾多小區(qū)中盤子比較大的一個(gè)小區(qū)。“小區(qū)房源釋放的多，很多購(gòu)房者也有挑選的空間，所以不少人就直接沖著王府園來(lái)了，可能周邊的小區(qū)只作為備選方案?！睂?shí)探時(shí)，附近一家中介向我透露。
鐘英喜獲中考狀元，真實(shí)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)交易情況如何？
2019年中考，鐘英中學(xué)5班李聞笛同學(xué)以671分成為南京中考第一名。
今年鐘英中學(xué) 參考人數(shù)497人，總均分近570。附中達(dá)線4.3%，621分（一中線）約20%，四星高中達(dá)線72%，1人考上南外本部高中。
連續(xù)幾年的好成績(jī)，讓鐘英中學(xué)的學(xué)區(qū)房也一直受到關(guān)注。那么，好成績(jī)對(duì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)有什么樣的影響呢？
游小+鐘英雙學(xué)區(qū)，價(jià)格高，房源少，客戶不多
目前，游小+鐘英的雙學(xué)區(qū)單價(jià)已經(jīng)達(dá)到7-8萬(wàn)/平，加上在售的房源比較少，很多客戶會(huì)望而卻步，學(xué)區(qū)房交易方面熱度不高。
火瓦巷小學(xué)（游小分校）+鐘英，房源多，價(jià)格適中，最受歡迎
盡管都是鐘英單學(xué)區(qū)，但火小比慧小的成交要高一些。一部分是因?yàn)橹疤徇^有些家長(zhǎng)擔(dān)心初中學(xué)區(qū)有變，選擇更為保險(xiǎn)的火小學(xué)區(qū)。還有一部分人比較看好火小未來(lái)的發(fā)展。首先火小是游小分校，校長(zhǎng)是同一個(gè)人，教學(xué)、教風(fēng)上都保持一致。師資上，也有本部的老師過來(lái)交流，未來(lái)經(jīng)過幾輪生源的過渡，學(xué)校實(shí)力上必然會(huì)有所提升。
目前火小學(xué)區(qū)范圍很大，在售房源較多，其中也有不少低總價(jià)的單室套。但即使是單室套，現(xiàn)在總價(jià)也要250萬(wàn)左右。
慧園街小學(xué)+鐘英，鐘英單學(xué)區(qū)最便宜，性價(jià)比最高
如果只考慮鐘英中學(xué)，完全不考慮小學(xué)，那么選擇慧小+鐘英的學(xué)區(qū)是目前性價(jià)比最高的選擇?；蹐@街周邊二手房目前均價(jià)大部分不超過5萬(wàn)/㎡，而且基本都是小面積戶型?？們r(jià)不到250萬(wàn)就可以買到一套小兩室，算是鐘英學(xué)區(qū)最便宜的地段了。如果追求好一點(diǎn)的環(huán)境，可以考慮我今天實(shí)探的王府園，想要單價(jià)便宜一些 ，可以考慮附近的西一新村、慧園街4號(hào)。
看完鐘英中學(xué)，買瑞北小學(xué)+一中
此外還有不少家長(zhǎng)在看完鐘英中學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房以及價(jià)格之后，轉(zhuǎn)而買了瑞北小學(xué)或者瑞金路小學(xué)+南京一中的學(xué)區(qū)房。這部分人最終還是在兩者間的性價(jià)比之下，考慮了目前價(jià)格更低的一中學(xué)區(qū)房。畢竟現(xiàn)在火小的單室套也在二百多萬(wàn)了，而同樣的價(jià)格可以在一中買一個(gè)小兩室。
寫在后面
關(guān)于學(xué)區(qū)房，近期的確有些火熱，尤其是初中學(xué)區(qū)房帶動(dòng)了一批老小區(qū)的成交量。因此，很多人就開始咨詢學(xué)區(qū)房是否可以投資。在這里要提醒下大家，如果沒有學(xué)區(qū)的需求，投資的話盡量不要碰，盡管現(xiàn)在政策還是相對(duì)穩(wěn)定的，但是不排除一些政策的變化。
另外，在買學(xué)區(qū)房時(shí)提前一到兩年時(shí)間即可，會(huì)避免一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)?？傊I學(xué)區(qū)房還是要根據(jù)自己的需求來(lái)考慮?！胺孔〔怀础钡拇蟓h(huán)境下，切勿盲目。
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