近日，有網(wǎng)友跟我咨詢鐘英的學區(qū)房西一新村這個小區(qū)怎么樣，下面是網(wǎng)友的具體咨詢內(nèi)容：
你好，我現(xiàn)在手上預算只有300萬左右，想買鐘英的單學區(qū)，西一新村這個小區(qū)怎么樣，可以入手嗎？
可以看出，網(wǎng)友的預算是300萬左右，想要入手鐘英的單學區(qū)。而據(jù)我了解西一新村的學區(qū)是慧園街小學 鐘英中學。
那這個小區(qū)究竟怎么樣，300萬預算可以買到什么樣的房子？
為了給到網(wǎng)友更準確的回答，我實地走訪了該小區(qū)，并了解到小區(qū)近期的成交行情。
西一新村的地理位置很優(yōu)越，位于秦淮區(qū)夫子廟附近。交通上，小區(qū)距離地鐵3號線夫子廟站僅有300多米，距離地鐵1號線張府園站700多米，是個雙地鐵小區(qū)。
小區(qū)因為位于南京核心老城南，周邊其他配套也很成熟，醫(yī)院、超市、銀行等一應俱全。距離小區(qū)最近的大型商場有水游城、水平方商場、茂業(yè)天地。距離新街口商圈也不遠，日常休閑購物娛樂等需求可以得到完美解決。
據(jù)我了解，西一新村的建成年代跨度比較大，最早一批住宅是在1986年左右建成，小區(qū)第二批住宅是在1995年左右建成。2003年，小區(qū)第三批高層建成。
如果從最早建成的住宅開始算，小區(qū)現(xiàn)在的房齡已經(jīng)很老了。從實探結(jié)果來看，小區(qū)目前是開放式小區(qū)，并沒有物業(yè)進行管理，內(nèi)部顯得比較凌亂。
從外立面來看，小區(qū)已經(jīng)出新過，但是內(nèi)部依然存在主城老小區(qū)的通病，車輛亂停，電線隨意纏繞，綠化較少。
小區(qū)的單元門禁也不嚴格，很多樓梯房單元門都是直接打開的。
此外，小區(qū)內(nèi)部也沒有什么配套，沒看到健身設施這些。
但是緊靠著小區(qū)的是內(nèi)秦淮河，剛剛清淤過，可以在這邊散步，或者遠一點可以逛逛夫子廟、白鷺洲公園。
值得一提的是，小區(qū)這邊還有簡單的一些小底商，有餐飲店、理發(fā)店、水果店，還有旅館，比較方便小區(qū)居民的生活。
總的來說，小區(qū)的房子比較老，大門也很普通，沒有很明顯的標志，很難被發(fā)現(xiàn)。小區(qū)里面也顯得比較凌亂，缺乏最基本的配套設施。
實探的時候，遇到一位業(yè)主，聊天得知，小區(qū)內(nèi)沒有地下車庫，地上車位比較緊張，沒有固定車位，經(jīng)常有人亂停，導致小區(qū)看上去亂糟糟的。不過這位業(yè)主也補充到主城內(nèi)的很多老小區(qū)都有這種現(xiàn)象，好在小區(qū)的交通出行還是很方便的。
還有一位老人表示，自己在這邊住了幾十年，生活真的很方便，就是小區(qū)環(huán)境不太好，沒有物業(yè)管理。
那小區(qū)目前的房價如何，成交怎樣呢？
在365二手房網(wǎng)站上，西一新村小區(qū)目前的掛牌價是48770元/㎡。小區(qū)近半年來房價整體處于穩(wěn)定的態(tài)勢，并沒有很大的波動。
小區(qū)的掛牌量還行，目前在365二手房網(wǎng)站上掛牌量有100多套，仔細觀察小區(qū)的掛牌情況，可以發(fā)現(xiàn)小戶型的兩房居多。小區(qū)的主力小兩房是50多平、60多平，目前單價在4.8-5.3萬/㎡左右，具體還是一房一價。
值得一提的是，小區(qū)沒有太大的戶型，從掛牌來看，最大的就是80多平的小三房，目前單價在3.9萬-4.2萬/㎡之間。
因為掛牌量還行，小區(qū)小戶型多，流通性也比較強，因此成交量也不錯。從某網(wǎng)站上的成交數(shù)據(jù)來看，小區(qū)近90天成交房源7套。
小區(qū)近期成交的一套57平左右的小兩房，成交單價突破5.1萬/㎡，成交周期只有13天。7月份成交的一套54平左右的小兩房，單價突破5.5萬/㎡。
而大戶型方面，小區(qū)近期成交的一套84平左右的小三房，成交單價突破4.2萬/㎡，成交周期也很短。
從中介處了解到，小區(qū)大部分戶型不能是明廚明衛(wèi)，有的甚至不是南北通透，還有部分房源是臨街的，并且是東西朝向的。所以導致不同房源之間也會存在很明顯的價格差異，具體還是一房一價。
其實，不論是從掛牌還是從成交，都可以看出，小區(qū)的主力戶型是小兩房，這類型房源成交單價更高。同時，不可否認的是，不管是小戶型還是大點的戶型，成交周期都很短，可見小區(qū)房源很受歡迎。
西一新村的房源之所以受歡迎，和其是鐘英的學區(qū)房密不可分。試想這個小區(qū)如果只是一個平平無奇的老小區(qū)，應該也沒有人愿意為其現(xiàn)在的價格去買單。
眾所周知，鐘英中學目前是秦淮最好的公辦初中，雖然成績比不上樹人、29中，但是憑借著自身實力強勁，每年的均分都比較穩(wěn)定。
今年鐘英中學沒有公布自己的成績，但是可以看看學校歷年來的成績：
歷年成績：
曾連續(xù)七年(2001-2007)獲得白下區(qū)中考第一名；
2013年學校奪得南京市中考公辦校第一的桂冠；
2015年鐘英中學公辦均分秦淮區(qū)第一，高于公辦第二的一中25分之多，高于文樞中學、南航附中近100分，高于18中近200分；
2017年中考均分577分，超市均分67分，660分以上5人，650分以上22人，600分以上244人，穩(wěn)居秦淮區(qū)公辦初中第一，均分位列南京公辦初中第四名。附中達線率1.9%，四星高中達線率65.95%；
2018年學校總均分583分，超市均分66分，高分數(shù)人數(shù)持續(xù)凸顯，660分以上24人，650分以上51人；
2019年，參考人數(shù)497人，總均分近570，區(qū)公辦第一，最高分為671分，中考狀元。630分以上約60人，四星高中達線72%。
鐘英的的高分段人數(shù)雖然不多，但是四星高中達線率卻很不錯，也間接說明了優(yōu)質(zhì)生源不算特別多，但是大多數(shù)學生卻可以經(jīng)過三年的學習，可以考到一個不錯的高中。
頂著這樣的名校光環(huán)，很多買房人也愿意為其'“折腰”。鐘英中學的生源主要來自三所學校：一、游府西街小學、二、火瓦巷小學、三、慧園街小學。其中，游小是秦淮老名小，前幾年，學校也熱衷靠南外，每年南外錄取的人數(shù)都還可以，其學區(qū)房價也相對較高。
剩下的兩所學校相對來說很一般，因此價格也相對“溫和”一點，其中火瓦巷小學的施教區(qū)很大，可選小區(qū)和房源更多?；蹐@街小學對應小區(qū)相對少很多。本文說到的西一新村就是慧園街小學 鐘英中學的學區(qū)房。
回到網(wǎng)友最開始的問題，其實300萬左右，在西一新村這個小區(qū)是有可選房源的，入手一個50多平或者60多平的小兩房是可以的，具體還是要挑選到合適的房源。
其實在跟中介溝通后，中介表示其實可以看看另一個小區(qū)，同是慧園街小學 鐘英中學的學區(qū)房。但是卻比西一新村更受歡迎，成交也更多。這個小區(qū)就是王府園。
中介告訴我王府園小區(qū)剛出新，小區(qū)居住環(huán)境更好，而且社區(qū)聯(lián)防在王府園，小區(qū)更安全，離水游城、水平方、茂業(yè)天地商業(yè)TOD也比較近。此外，小區(qū)里還有幼兒園，全民體育設施，性價比更高。
我也把這個建議轉(zhuǎn)達給了網(wǎng)友，至于王府園這個小區(qū)，之前我們也寫過關(guān)于該小區(qū)的文章{文章詳情戳→又一老破小學區(qū)房逆襲！成交周期按天計算，兩年時間漲幅驚人}。
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