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逾期交房的違約金，該怎樣計(jì)算？

2023.03.19 江蘇

當(dāng)開發(fā)商逾期交房時(shí)，作為購買商品房的買方，該怎樣向開發(fā)商主張逾期交房的違約金呢？同時(shí)，因?yàn)橐咔榈仍颍_發(fā)商也的確無法正常施工，那這個(gè)時(shí)間是否應(yīng)當(dāng)被扣除？今天姜威律師分享這樣的案例。

案情簡介：

原告：張秀

原告：顧奪

被告：睢寧華信置業(yè)有限公司

2018年8月27日，原告張秀、顧奪與被告睢寧華信置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告開發(fā)的睢寧璽園1幢2單元203室房屋，房屋總價(jià)1221000元，原告已按照合同約定履行付款義務(wù)。合同第十一條約定：被告應(yīng)于2019年12月31日前，將符合合同約定的商品房交付原告使用。

合同第十二條規(guī)定：自本合同第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一違約金，合同繼續(xù)履行。被告至2020年10月20日才將涉案房屋交付給原告，原告多次要求被告賠償違約金，但被告一直未支付。

被告抗辯，因?yàn)槭墚?dāng)?shù)卮髿馕廴竟芸赜绊?span style="font-family: "思源黑體 CN Regular";">及新冠疫情等因素影響，應(yīng)當(dāng)扣除185天。

法院是怎樣判決的呢？

原告購房款1221000元，按照每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，逾期交房違約金應(yīng)為122.1元/天，自2020年1月1日起計(jì)算至2020年10月20日止共計(jì)293天，扣除60天，計(jì)233天，122.1元/天×233天=28449.3元。

也就是說，在最終計(jì)算違約金的總額時(shí)法院扣除了60天，這60天的來源是法院關(guān)于因大氣污染管控應(yīng)當(dāng)扣除的時(shí)間為30日，新冠疫情客觀情況及對睢寧縣的實(shí)際影響，扣除時(shí)間為30日。

姜威律師觀點(diǎn)：

當(dāng)開發(fā)商逾期交房時(shí)，作為購買商品房的買方，一定要及時(shí)向開發(fā)商主張逾期交房的違約金，首先要看商品房買賣合同中是否約定了逾期交房違約金，以及違約金的計(jì)算方式，是按日計(jì)算違約金，還是計(jì)算一個(gè)總的違約金數(shù)額。

其次，先跟開發(fā)商協(xié)商逾期交房的違約金數(shù)額，如果協(xié)商不成，要及時(shí)提起訴訟，超過訴訟時(shí)效就不好辦了，在起訴時(shí)，對于一些特殊的原因?qū)е麻_發(fā)商無法正常施工的，比如新冠疫情等，也會合理扣除時(shí)間的。

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