作者：江蘇省漣水縣人民法院 于四偉；江蘇省濱?？h人民法院 詹榮安
來源：《人民司法·案例》2015年第20期
基本案情
原告：周亞華
被告：漣水海上房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海上公司）
2012年1月19日，周亞華與海上公司簽訂商品房買賣合同，約定將海上公司開發(fā)的某小區(qū)5號樓一套商品房出售給周亞華，房價1150000元，海上公司于2012年10月31日前交付房屋，逾期交付，每日按房款的萬分之二支付違約金。商品房達到交付標準后，海上公司應(yīng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。
合同簽訂后，周亞華依約支付購房款。2012年12月20日，5號樓房屋竣工驗收合格并取得交付使用批準文件。2013年7月31日，海上公司電話通知周亞華接收房屋，但周亞華看過房屋后，認為商品房不符合約定的裝飾、設(shè)備標準，拒絕接收。后周亞華以海上公司逾期交付房屋為由訴至法院，請求法院判決海上公司交付房屋并承擔(dān)違約金。
海上公司辯稱：原、被告簽訂的房屋買賣合同屬實，但原告所購房屋已于2012年12月20日竣工并取得備案，同時被告已經(jīng)通知原告交付使用，因原告惡意不接收，導(dǎo)致被告至今沒有辦理相關(guān)交付手續(xù)。另雙方約定違約金過高，請求法院予以調(diào)整。
法院審判
江蘇省漣水縣人民法院經(jīng)審理認為，原、被告之間簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，且不違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定，屬有效合同，原、被告雙方應(yīng)予履行。
本案中被告未能在合同約定的時間內(nèi)交付房屋，且房屋業(yè)已具備合同約定的交付條件，故對原告要求被告交房并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任的訴訟請求應(yīng)予支持。被告辯稱房屋驗收合格后電話通知原告，原告拒不接收房屋，房屋合格后的逾期交房的責(zé)任在原告，對此原告予以否認，被告又無證據(jù)證明其履行了合同約定的書面通知義務(wù)，被告的辯解理由不能成立，本院不予支持。被告要求調(diào)整減低違約金，因合同約定的違約金并不違反有關(guān)法律規(guī)定，法院不予調(diào)整。
漣水縣人民法院判決：海上公司于判決生效后3日內(nèi)向周亞華交付位于某小區(qū)5號樓的房屋，同時承擔(dān)2012年10月31日起至判決生效之日的逾期交房違約金。
海上公司不服一審判決，以周亞華惡意拖延接收房屋為由，提起上訴，請求撤銷并改判。
江蘇省淮安市中級法院經(jīng)審理認為，涉案5號樓于2012年12月底驗收合格并備案，已符合合同約定的商品房交付條件，故法院認定涉案5號樓于2012年12月底符合合同約定的交付條件。海上公司曾多次向被上訴人主張交房，周亞華也自認2013年7、8月份接收房屋時，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)未粉刷，有雜物堆放。法院認為，周亞華完全可以在接收房屋后，要求上訴人履行維修、清理雜物等義務(wù)。
法院根據(jù)涉案房屋符合交付的時間，未能交付的原因、責(zé)任等因素，酌情認定海上公司于2013年7月底已通知被上訴人領(lǐng)取房屋，其應(yīng)承擔(dān)違約金的時間為2012年11月1日至2013年7月31日止，剩余損失由周亞華自行承擔(dān)。
淮安市中級人民法院判決海上公司于判決生效后3日內(nèi)向周亞華交付位于某小區(qū)5號號樓的房屋，同時承擔(dān)逾期交房違約金62790元。
案件評析
一、商品房交付法定強制性標準的認定
商品房交付標準的司法認定難題并非空穴來風(fēng)，最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第11條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”，而房屋在什么條件下才能達到轉(zhuǎn)移交付使用的標準，法律及《解釋》均未能做出詳細規(guī)定。
（一）商品房交付強制性標準的認定
由《解釋》第11條規(guī)定的前半句可知，房屋的交付即房屋的轉(zhuǎn)移占有，由此可引出商品房交付的法定強制性標準問題?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當具備以下條件：……（四）已通過竣工驗收……”，第8條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案”?？梢?，商品房通過竣工驗收并取得交付使用的批準文件是商品房得以交付使用的前置性要件。其中，經(jīng)過竣工驗收是商鋪方交付使用的實質(zhì)要件，而取得交付使用的批準文件是商品房交付使用的形式要件。
而學(xué)界與實務(wù)界對商品房竣工驗收標準的確定卻是見仁見智，歸納起來主要有三種觀點：一是商品房經(jīng)驗收合格；二是商品房經(jīng)綜合驗收合格；三是商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。如果認同第一種觀點，那么商品房交付強制性標準的確定，應(yīng)以開發(fā)商取得當?shù)亟ㄔO(shè)管理機構(gòu)發(fā)出的《竣工驗收備案證》為標準；若認定第二種或第三種觀點，商品房交付強制性標準的確都應(yīng)以開發(fā)商取得當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或項目交付使用許可證書》為標準。
筆者認為，只要開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了竣工驗收備案證與相應(yīng)的使用許可證書，就具備了合同約定的交付條件，即商品房交付的強制性標準時一種嚴格標準。
（二）商品房交付約定標準的司法認定
由《解釋》第11條規(guī)定的后半句可知，當事人對房屋的交付由約定的，商品房的交付應(yīng)符合該約定，由此引出商品房交付約定標準問題。值得探討的是，對開發(fā)商未按約定提供房屋的相關(guān)設(shè)施等情形的，不能夠一概而論均認定開發(fā)商不具備約定交房條件，而應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。例如開發(fā)商未按約定安裝防盜門、在高層房屋中未按約定安裝安全玻璃等情形，就只能由開發(fā)商承擔(dān)瑕疵履行的違約責(zé)任，而非買受人有權(quán)拒收房屋并向開發(fā)商主張逾期交房的違約責(zé)任。
故只要商品房具備竣工驗收備案證與相應(yīng)的使用許可證書，開發(fā)商交付房屋的條件既已成熟，只是因商品房標準不符合約定且不影響房屋功能性適使用，此時開發(fā)商交付房屋屬于瑕疵交付，而不應(yīng)構(gòu)成交付不能。
二、商品房裝飾、設(shè)備標準對商品房交付條件的影響
合同法第六十條第一款規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”。開發(fā)商向房屋買受人交付不符合約定商品房約定裝飾、設(shè)備標準的，屬于未按合同約定全面履行商品房交付義務(wù)。但實際上，商品房的裝飾、設(shè)備標準并不影響商品房的功能性質(zhì)量。
一般可以認為，商品房交付的法定強制性標準是一種普遍性、強制性規(guī)范，而商品房的裝飾、設(shè)備標準一般是雙方事先通過協(xié)商方式確定的，是一種特殊性、任意性和協(xié)定性標準，畢竟法律不可能對這些約定作出普遍性的規(guī)范。而且，及時出賣人向買受人交付的商品房不符合約定裝飾、設(shè)備標準，法律也為商品房瑕疵交付預(yù)留了權(quán)利救濟空間，即商品房買受人可以要求出賣人承擔(dān)商品房交付后的維修責(zé)任。
三、商品房瑕疵交付的責(zé)任承擔(dān)
（一）開發(fā)商商品房瑕疵交付的先合同義務(wù)問題
合同法第六十條第二款規(guī)定：“當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。實踐中，即使商品房出現(xiàn)瑕疵交付的情形，出賣人也應(yīng)履行通知或告知買受人的特定先合同義務(wù)，是滿足房屋買受人知情權(quán)、維護市場交易安全與降低市場成本的需要。
商品房買賣活動中，買受人一般處于信息獲取的劣勢地位，法律理應(yīng)通過合同義務(wù)的設(shè)定，來實現(xiàn)合同當事人利益上的平衡。而且，一旦商品房出現(xiàn)瑕疵交付的情形，此時實現(xiàn)商品房的逾期交付就存在一定的風(fēng)險。為了維護市場交易安全和防止矛盾的擴大升級，以實現(xiàn)降低市場交易成本的目的，就有必要設(shè)定開發(fā)商商品房瑕疵交付的險合同義務(wù)。
（二）商品房瑕疵交付的違約責(zé)任承擔(dān)
合同當事人未按照雙方約定的合同內(nèi)容履行義務(wù)，能繼續(xù)履行的，應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。開發(fā)商瑕疵交付商品房的，首先應(yīng)查明開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。若開發(fā)商瑕疵交付商品房是由于發(fā)生了不可抗力或存在其他免責(zé)事由，并履行了及時通知或告知義務(wù)，開發(fā)商可以不承擔(dān)瑕疵交房的違約責(zé)任。但若沒有發(fā)生前述免責(zé)事由，或未通知、告知買受人，開發(fā)商就應(yīng)承擔(dān)商品房瑕疵交付的違約責(zé)任。
相關(guān)違約責(zé)任包括開發(fā)商繼續(xù)交付房屋、維修清理、支付違約金及買受人有權(quán)解除購房合同。特別要指出的是，如果商品房買賣合同對商品房買受人解除合同的條件沒有約定的，依據(jù)《解釋》的規(guī)定，經(jīng)購房者催告后3個月，開發(fā)商仍然沒有交房，購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。
本案中，涉案的5號樓單位業(yè)已竣工驗收，并取得商品房交付使用許可文件，完全符合商品房交付使用的法定強制性標準，此時海上公司向周亞華交付商品房的條件業(yè)已成熟，指示該種交付因不符合雙方約定的裝飾、裝修標準而構(gòu)成瑕疵交付。但海上公司未實際交付房屋，因此因承擔(dān)繼續(xù)交付房屋和支付違約金的法律責(zé)任。
但值得注意的是，海上公司曾多次致電向周亞華主張交付，周亞華也自認接收房屋時發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)未粉刷，有雜物堆放，可以視為海上公司履行通知或告知的先合同義務(wù)。事實上，周亞華在涉案房屋符合法定交付條件后，完全可以在接收房屋后，要求海上公司履行維修、清理雜物等義務(wù)。所以，周亞華對商品房沒能實際交付也有一定責(zé)任，應(yīng)酌定減輕海上公司承擔(dān)的違約金責(zé)任。
聯(lián)系客服
