很多人都有一個誤區(qū)，需要家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃都是那些負(fù)債累累的、有了財(cái)務(wù)壓力難以償還的、遇到了購房或者生二胎遇到財(cái)務(wù)難題的。這也是經(jīng)常遇到的問題。
在小編遇到的財(cái)務(wù)規(guī)劃咨詢案例中，大部分都是遇到財(cái)務(wù)困境的問題需要如何脫困上岸的。但下面的案例卻讓我覺得是富人的煩惱。
朋友女，坐標(biāo)杭州，有一小孩已經(jīng)10歲，現(xiàn)在計(jì)劃生二胎 。兩地有三套住房一套商鋪：
湖南老家有1套住宅，空置，市值85萬左右，10萬貸款，月供1200元。
杭州全款老破小學(xué)區(qū)房一套，空置，市值130萬左右。
杭州按揭公寓一套，自住，市值100萬，貸款20萬，月供2000元。
杭州自用商鋪一套，市值400萬，抵押貸款160萬，年利息9萬，房租和貸款利息相抵。
全款車2輛，年消費(fèi)開支4萬。
自己開店，年入10萬，基本可以滿足日常生活開銷。
老公年入25-50萬，全家商業(yè)保險+社保每年約6萬。
目前手上現(xiàn)金大約有30萬，想置換一套400萬房產(chǎn)。如何進(jìn)行家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃呢？
遇到這樣的咨詢問題，也是思索了很久。在想這個置換400萬元房產(chǎn)到底是什么意思？是想將現(xiàn)在的房產(chǎn)重新整合成一套400萬元的房產(chǎn)，還是想再購置一套400萬元的住房？還是對現(xiàn)有的家庭財(cái)產(chǎn)要重新進(jìn)行一下規(guī)劃？
01應(yīng)該說，這個家庭的情況是非常不錯的，可以說如果有家庭財(cái)務(wù)發(fā)件人煩惱也是富人的煩惱啊。
從收入看，開店10萬元已經(jīng)可以滿足于日常生活。先生年收入25—50萬元，因此家庭生活是比較寬裕的。而且生二胎家庭生活有保障。
現(xiàn)在的重點(diǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)特別是房產(chǎn)如何重新規(guī)劃的問題。
從家庭房產(chǎn)的情況看，主要是貪多而且不實(shí)用：
兩地三套住房、一套商鋪，有兩套是閑置的，這就利用率非常低，而且對未來如何規(guī)劃需要重新定位。
除了商鋪貸款利息相抵以外，貸款負(fù)擔(dān)主要是湖南老家的住宅10萬元貸款，年還款1.44萬元；自住公寓20萬元貸款，年還款2.4萬元。
整體貸款190萬元，雖然并沒有還款的壓力，但是財(cái)務(wù)上仍然是比較分散。
從生活日常開支情況看，三口商業(yè)保險+社保每年開銷6萬，車子年開銷4萬，孩子及家庭開銷15萬，一年合計(jì)開支25萬元，與先生的收入相當(dāng)。可以說，基本上沒有生活費(fèi)用的壓力。
02，家庭的財(cái)務(wù)規(guī)劃的核心就是如何整合購買一套杭州的400萬元的住房呢？
從目前看，應(yīng)該不會考慮在湖南老家購買400萬元的住房，所以，應(yīng)該是在杭州購房。這是一個基本邏輯點(diǎn)。
如果在杭州購買400萬元的住房，首先要看看需要多少首付？以60%的首付款計(jì)算，基于已經(jīng)不是首套住房，所以住房的首付比例比較高。具體的首付比例要對當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門或者開發(fā)商進(jìn)行確認(rèn)。
根據(jù)查到的規(guī)定，杭州對于已擁有一套住房，或無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，執(zhí)行二套房信貸政策，首付款不低于60%，并嚴(yán)格落實(shí)月供收入比不超過50%等政策要求。
如果以60%首付，購買400萬元的住房需要預(yù)備首付款240萬元。在目前只有30萬元現(xiàn)金，首付款的缺口是210萬元，這就是必須面臨的購房必須解決的首要問題。
03如何解決210萬元的首付款缺口呢？
基本的操作可以是出售湖南老家的那套住宅市值，這樣可以套現(xiàn)85萬；
出售杭州那套全款老破小學(xué)區(qū)房市值130萬左右。既然是空置，同時說明也沒有太大的用途，如果購房以后解決學(xué)區(qū)的問題，所以，這套住房基本上可以確定是投資用途。
兩套住房出售以后可以獲取215萬元現(xiàn)金，從而全部獲得首付資金，這樣就解決了購房的首付款問題。
當(dāng)然，通過出售這兩套房以后，還可以減少貸款壓力。
04家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃實(shí)際上的重點(diǎn)有幾個：
一是明確家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃的目標(biāo)是什么？這一點(diǎn)非常重要。明確的家庭財(cái)務(wù)目標(biāo)是理財(cái)規(guī)劃的前提，如果不知道自己的目標(biāo)是什么，再好的家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃方案都是沒有意義的。
二是明確家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃的重點(diǎn)是什么？有了財(cái)務(wù)規(guī)劃目標(biāo)只是家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃的第一步，要實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃的目標(biāo)，必須明確財(cái)務(wù)規(guī)劃的重點(diǎn)？是增收還是節(jié)支？是投資還是生活保障？只有明確了規(guī)劃的重點(diǎn)才知道自己從哪個角度去努力。
三是清晰的列出家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃的步驟和明確的方式是什么？有了家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃的目標(biāo)、重點(diǎn)，就必須明確如何去實(shí)施？通過什么方式去實(shí)現(xiàn)？這一點(diǎn)也非常重要。否則，家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃就成了紙上談兵。
四是必須嚴(yán)格執(zhí)行家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃的方案。有了方案只是家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃的第一步，要實(shí)現(xiàn)家庭理財(cái)規(guī)劃的目標(biāo)，必須嚴(yán)格落實(shí)財(cái)務(wù)規(guī)劃方案的各項(xiàng)具體措施。有的家庭不是沒有規(guī)劃，但是缺乏嚴(yán)格的執(zhí)行和堅(jiān)持。（麒鑒）
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