文/蘇琦
來(lái)源: 深燃(ID:shenrancaijing)
“既然有人看到了‘皇帝的新裝’,那為什么還要再錯(cuò)下去呢?”
一位行業(yè)人士道出了聯(lián)合辦公行業(yè)的困境。聯(lián)合辦公集體狂奔的前兩年,名聲大于利潤(rùn),明明不賺錢(qián)的會(huì)員模式,估值一路被吹捧得過(guò)高。
根據(jù)艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示,截止到2019年,國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%,有將近70%的品牌入駐率不足7成,16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。一個(gè)需要踏踏實(shí)實(shí)做銷(xiāo)售、做運(yùn)營(yíng)的行業(yè),突遭疫情“黑天鵝”,入駐率方面的壓力可想而知。
作為中國(guó)聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商龍頭的優(yōu)客工場(chǎng),從2019年底遞交招股書(shū)以來(lái),赴美上市的計(jì)劃幾次撞上“槍口”,加上疫情沖擊,最終借道SPAC模式,曲線上市。
明明是一件喜事,其上市之后的表現(xiàn)卻讓全行業(yè)倒吸一口冷氣——目前市值5.01億美元,幾乎相當(dāng)于其最高峰估值30億美元的六分之一。背后的根本原因,還是在于不賺錢(qián)。
據(jù)招股書(shū)顯示,優(yōu)客工場(chǎng)在2017年、2018年及2019年的凈虧損逐年擴(kuò)大,分別為3.73億元、4.45億元、8.06億元。加之2020年上半年虧損的1.89億元,優(yōu)客工場(chǎng)從2017年至今已累計(jì)虧損超18億元。
聯(lián)合辦公行業(yè)本就是一條環(huán)環(huán)相扣的產(chǎn)業(yè)鏈,涉及到租戶、聯(lián)合辦公空間、寫(xiě)字樓、投資人,最可怕的是,整個(gè)鏈條到最后沒(méi)有一個(gè)人賺錢(qián),最后不得不靠拼命融資補(bǔ)血。
估值一縮再縮,優(yōu)客艱難上市
優(yōu)客工場(chǎng)終于摘得了“聯(lián)合辦公行第一股”,但是以被納斯達(dá)克上市公司收購(gòu)的形式。
美東時(shí)間11月18日,優(yōu)客工場(chǎng)宣布正式與特殊目的收購(gòu)公司Orisun Acquisition Corp.(簡(jiǎn)稱(chēng)“Orisun”)的業(yè)務(wù)合并,A類(lèi)普通股和權(quán)證分別以“UK”和“UKOMW”為交易代碼開(kāi)始在納斯達(dá)克市場(chǎng)交易。
優(yōu)客工場(chǎng)上市背后,難掩估值一再縮水的事實(shí)。
今年7月傳優(yōu)客工場(chǎng)要繞道SPAC上市,彼時(shí)其估值降至7.69億美元,與曾經(jīng)的高峰估值30億美元相比已縮水超七成。11月24日,優(yōu)客工場(chǎng)正式敲鐘,上市當(dāng)天開(kāi)盤(pán)價(jià)9.25美元,收盤(pán)價(jià)報(bào)8.3美元,股價(jià)下跌4.82%,總市值6.18億美元,與上一輪相比再次跌去兩成。截至發(fā)稿,其市值跌到5.01億美元。
同時(shí),看似風(fēng)光的優(yōu)客工場(chǎng),背上壓著沉重的“對(duì)賭”:公司凈收入在2020年-2022年達(dá)到特定目標(biāo),或在一定期限內(nèi)使股價(jià)達(dá)到特定標(biāo)準(zhǔn),才有權(quán)獲得Orisun子公司Ucommune International最多400萬(wàn)股普通股的收益對(duì)價(jià)。
眾所周知,優(yōu)客工場(chǎng)原本是打算獨(dú)立上市的。早在2019年12月份,優(yōu)客工場(chǎng)就曾向美國(guó)SEC公開(kāi)遞交招股書(shū),但時(shí)逢行業(yè)老大WeWork上市折戟,二級(jí)市場(chǎng)不愿意再為聯(lián)合辦公行業(yè)虛高的估值和燒錢(qián)的模式買(mǎi)單,無(wú)奈優(yōu)客工場(chǎng)只能“買(mǎi)殼上市”。
但仍在擴(kuò)張中的優(yōu)客工場(chǎng)并沒(méi)有打破虧損魔咒。
研讀其招股書(shū)可以發(fā)現(xiàn),優(yōu)客工場(chǎng)的收入主要分三類(lèi)——會(huì)員費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)和其他服務(wù),其中會(huì)員費(fèi)主要來(lái)自共享辦公業(yè)務(wù)收取的租金。
此前,會(huì)員費(fèi)是優(yōu)客工場(chǎng)的主要來(lái)源,于2017年、2018年在總收入中的占比高達(dá)92%、88%,到2019年前三季度卻突然腰斬至48%,約為4.2億元。與之對(duì)應(yīng)的是,市場(chǎng)及品牌服務(wù)收入在2018年全年僅為2460萬(wàn),2019年前三季度卻猛增到4.03億。也就是說(shuō),2019年前三季度優(yōu)客工場(chǎng)的市場(chǎng)及品牌服務(wù)收入占了半壁江山。
其招股書(shū)中稱(chēng),2019年前三季度大部分的營(yíng)銷(xiāo)和品牌服務(wù)收入均來(lái)源于一家數(shù)字整合營(yíng)銷(xiāo)公司省廣眾爍。優(yōu)客工場(chǎng)與這家公司頗有淵源,曾于2018年通過(guò)1.5億元獲得了其51%股權(quán),這家公司的創(chuàng)始人吾震飛也成為了優(yōu)客工場(chǎng)的CMO。
這一操作在業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為“買(mǎi)流水”,買(mǎi)流水能為優(yōu)客工場(chǎng)帶來(lái)極大的收入,但利潤(rùn)卻很低,因此優(yōu)客工場(chǎng)依然未能扭虧為盈。盡管優(yōu)客工場(chǎng)在2017年、2018年及2019年的營(yíng)收分別為1.67億元、4.49億元、11.67億元,但凈虧損也在逐年擴(kuò)大,分別為3.73億元、4.45億元、8.06億元。
2020年上半年虧損繼續(xù),優(yōu)客工場(chǎng)營(yíng)收3.98億元,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已經(jīng)轉(zhuǎn)正,凈流入241.8萬(wàn)元,但上半年虧損1.89億元。2017年至今,優(yōu)客工場(chǎng)已累計(jì)虧損超18億元。
至于虧損原因,優(yōu)客工場(chǎng)在招股書(shū)中將重大損失解釋為門(mén)店擴(kuò)張、門(mén)店重整、門(mén)店收購(gòu)等需要大量的資金。
優(yōu)客工場(chǎng)在2018年底運(yùn)營(yíng)162個(gè)空間,到了2020年第二季度這一數(shù)字上漲到185個(gè)。新開(kāi)的店成了包袱,更別提其前后收購(gòu)的8家聯(lián)合辦公品牌(洪泰創(chuàng)新空間、碎片空間、無(wú)界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、愛(ài)特眾創(chuàng)、火箭科技和方糖小鎮(zhèn)等)需要多少資金了。
值得慶賀的是,優(yōu)客工場(chǎng)拿到了一張通往資本市場(chǎng)的門(mén)票,但這只是第一步。資本市場(chǎng)很難包容一家沒(méi)有盈利能力的企業(yè)。根據(jù)Orisun Acquisition公告披露顯示,就在優(yōu)客工場(chǎng)登陸納斯達(dá)克前兩天,持股10%以上的大股東GLAZER CAPITAL,LLC以10.2美元的價(jià)格,凈賣(mài)出70萬(wàn)股。
聯(lián)合辦公,是偽命題嗎?
實(shí)際上,早在聯(lián)合辦公鼻祖WeWork上市折戟后,資本市場(chǎng)對(duì)聯(lián)合辦公概念已不再看好。聯(lián)合辦公是個(gè)偽命題嗎?
對(duì)于這一問(wèn)題,前SOHO中國(guó)高管在一次訪談中指出,聯(lián)合辦公絕對(duì)不是偽命題,只是在某些方向上犯了根本性的錯(cuò)誤,物業(yè)的選擇就是其中一點(diǎn)。在這位專(zhuān)家看來(lái),聯(lián)合辦公進(jìn)甲A級(jí)寫(xiě)字樓,無(wú)疑是自尋死路。
他解釋道,商務(wù)中心一般都選在陸家嘴的金茂、上海中心這些地標(biāo)性建筑里,有些企業(yè)有進(jìn)寫(xiě)字樓的能力,只是由于人數(shù)的原因,沒(méi)有必要選擇半層樓面積去租賃,那它可以通過(guò)商務(wù)中心進(jìn)入,像很多高級(jí)的咨詢公司其實(shí)就是很適合的。
但聯(lián)合辦公服務(wù)的往往是只需要交通便利、成本較低的甲B物業(yè)的企業(yè),賣(mài)點(diǎn)應(yīng)該是溝通和互動(dòng)?!癢eWork一開(kāi)始不是出生在第五大街最好的甲A級(jí)寫(xiě)字樓里,而是在廢棄的倉(cāng)庫(kù)里進(jìn)行改造。但現(xiàn)在很多的聯(lián)合辦公空間,你會(huì)發(fā)現(xiàn)它和商務(wù)中心變成一個(gè)定位,然后再賣(mài)聯(lián)合辦公,這不是價(jià)格倒掛嗎?這不是偽命題嗎? ”前SOHO中國(guó)高管稱(chēng)。
選址和裝修讓整個(gè)行業(yè)不可回避的虧損著,這一點(diǎn)在今年疫情面前尤為明顯。據(jù)億歐調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí),才能保持盈虧平衡,但大部分聯(lián)合辦公玩家今年的續(xù)租率基本上維持在70%-80%之間。
更雪上加霜的是現(xiàn)金流回款的壓力。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)本是付費(fèi)能力最弱的企業(yè),當(dāng)這些企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)壓力變大,“二房東”們的收款壓力也相應(yīng)激增,壞賬率開(kāi)始變高。
“年輕的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)穩(wěn)定性沒(méi)有那么強(qiáng),導(dǎo)致結(jié)果就是價(jià)格敏感度高,租期隨時(shí)會(huì)變。聯(lián)辦們的客戶組成正在發(fā)生變化,中小型企業(yè)相比之前少了很多,更多的是大體量的公司需要場(chǎng)地,按面積付費(fèi),聯(lián)辦們順勢(shì)定制?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴深燃。
聯(lián)合辦公們轉(zhuǎn)型也勢(shì)在必行。2019年以來(lái),國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公玩家不約而同由二房東模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型,優(yōu)客工場(chǎng)也不例外,創(chuàng)始人毛大慶在優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)立五周年之際,公布了輕資產(chǎn)、重賦能的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,以輸出品牌、空間設(shè)計(jì)、建造、管理服務(wù)為主,提升運(yùn)營(yíng)效率,創(chuàng)造規(guī)模效應(yīng)。但這顯然還有很長(zhǎng)一段路要走。
一方面,在無(wú)法靠租金實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張,自身運(yùn)營(yíng)開(kāi)銷(xiāo)巨大的前提下,規(guī)模效應(yīng)對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)這類(lèi)聯(lián)合辦公空間來(lái)說(shuō),仍舊顯得不切實(shí)際。另一方面,原本聯(lián)合辦公玩家們想用自營(yíng)的方式實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張,增加對(duì)整個(gè)物業(yè)的把控力,但需要一定精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力,得從打磨產(chǎn)品開(kāi)始做起,愿意花多少精力,能取得多大成效,也是問(wèn)題。
“比如優(yōu)客工場(chǎng)強(qiáng)調(diào)自己是一個(gè)平臺(tái),能對(duì)接很多服務(wù),但這些服務(wù)到底是否專(zhuān)業(yè)存疑。比如說(shuō)HR服務(wù),房地產(chǎn)的HR和醫(yī)藥行業(yè)的HR是完全不一樣的,沒(méi)有辦法去兼容。這和我在外面自己找個(gè)外包公司做有什么區(qū)別?”上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。
一個(gè)新變化是,今年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率上升,以往靠地理位置坐地起價(jià)的方式失效,還與酒店和娛樂(lè)餐飲行業(yè)一損俱損,那就需要一些創(chuàng)新企業(yè)來(lái)盤(pán)活自己的資產(chǎn),一部分業(yè)主開(kāi)始接觸聯(lián)合辦公,邀請(qǐng)其進(jìn)入到自己的物業(yè)體系。
優(yōu)客工場(chǎng)看到了其中的機(jī)會(huì),但沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。在上市敲鐘儀式現(xiàn)場(chǎng),毛大慶給出了優(yōu)客工場(chǎng)的新定位——樓宇經(jīng)濟(jì)+多元化企業(yè)服務(wù)+社群電商服務(wù)的平臺(tái)。大量經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)和辦公空間釋放出來(lái),原因是底層經(jīng)營(yíng)不善,或在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)困難,這顯然也不是一塊肥肉。
行業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)于樂(lè)觀、過(guò)分悲觀的情緒之后,已經(jīng)開(kāi)始回歸理性,聯(lián)合辦公行業(yè)今年進(jìn)入篩選期,資本趨向于保守。有投資人預(yù)判,隨著優(yōu)客工場(chǎng)上市,今年行業(yè)將縮減規(guī)模,留下幾家有整合資源能力的頭部企業(yè)進(jìn)行整合并購(gòu),使市場(chǎng)逐漸恢復(fù)。
*題圖來(lái)源于Pexels。Third Bridge高臨咨詢對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)。
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