房地產開發(fā)企業(yè)相關稅收政策匯總
為規(guī)范和統(tǒng)一房地產企業(yè)檢查中的各項稅收政策，現(xiàn)將地方各稅種有關政策整理、匯總如下：
一、營業(yè)稅方面：
（一）、征收范圍：是指銷售不動產和轉讓土地使用權。包括銷售建筑物或構筑物；轉讓土地使用權。
根據國稅發(fā)（1993）49規(guī)定：以轉讓有限產權永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物；單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產；在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅；以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。
（二）、具體征稅問題：
1、合作建房業(yè)務：根據國稅函（1995）156號規(guī)定：
（1）以土地使用權換房屋所有權分別按“轉讓土地使用權”和“銷售不動產”征稅，如果任何一方將分得的房屋銷售出去，則又應按“銷售不動產”稅目征稅。
（2）、以出租土地使用權換房屋所有權分別按“服務業(yè)”和“銷售不動產”征稅。
（3）、甲方出土地乙方出資金，成立合營企業(yè)合作建房。如果甲方取得固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形資產征稅，對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入按“銷售不動產”稅目征稅；如果建成后按一定比例分配房屋則對甲方按轉讓無形資產征稅，對合營企業(yè)房屋在分配給甲乙雙方后如果各自銷售，則再按“銷售不動產”稅目征稅。
2、根據浙地稅一（1995）80規(guī)定：銷售建筑物時取得的延期付款付款利息應并計銷售收入征營業(yè)稅；其代政府和其它部門收取的各項費用，根據現(xiàn)行規(guī)定，也應并計銷售收入征收營業(yè)稅。
3、根據國稅函（1998）53號規(guī)定：銷售不動產兼裝修行為應將納稅人收取的裝修及安裝設備的費用一并列入房屋售價，按銷售不動產稅目征收營業(yè)稅。
4、根據浙地稅一（1999）101號：代建房屋按“服務業(yè)-代理業(yè)”征稅。條件由委托方立發(fā)項；不發(fā)生土地使用權轉移；受托方不墊付資金；有委托代建合同。
5、根據國稅函（1999）144號規(guī)定：對“抵押擔保”和“存單購房”“購房回租”等業(yè)務，對房地產企業(yè)均應按“銷售不動產”征稅。
6、根據浙地稅一（2000）76號規(guī)定：對舊城改造中單位將房屋安置給拆遷戶的暫不征營業(yè)稅，但超面積部分的價款，應按銷售不動產征稅。
7、房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房代收維修基金，不論是否計入住宅銷售收入，均應交入計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅。
8、根據財稅（2003）16號規(guī)定：從
（1）、單位和個人提供營業(yè)稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發(fā)生退款已征收過營業(yè)稅的允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。
（2）、單位和個人在提供提供稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發(fā)生退款，凡該退款已征收過營業(yè)稅的允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。
（3）、單位和個人提供營業(yè)稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。
（4）、單位和個人因財務會計核算辦法改變將已繳納過營業(yè)稅的預收性質的價款逐期轉為營業(yè)收入時，允許從營業(yè)額中減除。
（5）、單位和個人轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價事的余額為營業(yè)額；單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。
（6）、單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為，對于轉讓在建項目行為，按以下辦法征收營業(yè)稅：
①轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目按“轉讓無形資產—轉讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅。
②轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設但沿未完工的房地產項目或其他建設項目。
二、企業(yè)所得稅方面：
（一）、關于開發(fā)產品視同銷售行為的上入確認問題：
下列行為應視同銷售確認收入：
1． 將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利，獎勵等；按浙地稅發(fā)（2003）132號第4條規(guī)定對開發(fā)產品房地產開發(fā)企業(yè)不以營利為目的，自行開發(fā)建設并作為辦公等用心的房產，可不視同銷售行為，也不確認應稅收入。上述自建用房產的界定，以企業(yè)開發(fā)前的立項為準。
2． 將開發(fā)產品轉作經營生資產；
3． 將開發(fā)產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
4． 以開發(fā)產品抵償債務；
5． 以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產。
（二）、關于找建工程和提供勞務的收入確認問題：
房地產開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。
完工百分比法是根據合同完工進度確認收入的費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。
房地產開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確人收入的實現(xiàn)。
（三）、根據國稅發(fā)（2003）83號文件（以下簡稱《通知》）和浙地稅發(fā)（2003）132號補充規(guī)定（以下簡稱《規(guī)定》）：從
（1）產于開發(fā)產品銷售收入確認問題：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以扣用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)。
A、采取一次性全額收款方銷售開始產品的，應于實際收訖款或取得了索取價款的憑據（權利）時， 確認收入的實現(xiàn)。
B、采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同協(xié)約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款式，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
C、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。
D、采取銀行委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)。
a、采取支付手續(xù)方式委托銷售開發(fā)產品折，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
b、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
C、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
d、采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產品的清單。已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。
E、將開發(fā)產品先出租再出售的，應按以一原則確認收入的實現(xiàn)：
a、將待售開發(fā)產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產確認收入的實現(xiàn)。
b、將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。
F、以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產品時確認收入的實現(xiàn)。
（2）、關于開發(fā)產品預售收入確認問題：
房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。企業(yè)當期應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額+本期新增預計營業(yè)利潤-已結轉本期銷售的以前期預計營業(yè)利潤額。
本期新增預計營業(yè)利潤額=本期新增預售開發(fā)產品收入χ利潤率
已結轉本期銷售的以前期預計營業(yè)利潤額=以前期預售轉為本期銷售對應的預售開發(fā)產品收入*利潤率
預售開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時按《通知》第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
按浙地稅發(fā)（2003）132號規(guī)定對開發(fā)產品銷售收入與開發(fā)產品預售收入界定，除另有規(guī)定外，一般應以是否開具銷售發(fā)票為準。對開發(fā)產品已交付并開具銷售發(fā)票的，應作為銷售收入的實現(xiàn)進行所得稅處理，否則按開發(fā)產品預售收入進行所得稅處理。
按浙地稅發(fā)（2003）132號規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品，其2003年7月1日后取得的收入按上述規(guī)定計算營業(yè)利潤額，且并入當期應納稅所得額，依法繳納所得稅；此前發(fā)生的預售收入，暫不按上述規(guī)定確認應稅收入，待其按規(guī)定結轉銷售收入時，計算繳納所得稅。
（四）、關于成本和費用的扣除問題：
房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時；必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。
下列項目按以下規(guī)定進行扣除：
（1）、銷售成本。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。
（2）、土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生和土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。
1、屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤入相應的成本對象。
2、屬于成本對象完工后實際上生的，首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期中除。
3、借款費用。房地產開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。
4、開發(fā)產品共用部位、共用設施設備維修費。方地產開發(fā)企業(yè)按照關法律、法規(guī)工合同的規(guī)定，因對已售開發(fā)產品其用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。按浙地稅發(fā)（2003）132號第5條規(guī)定：對開發(fā)產品房地管理單位的已售開發(fā)產品共用部位、其用設施設備維修費，經主管稅務機關審核，允許稅前扣除。支付超標準部分或預提的維修基金不得稅前扣除。
5、土地閑置費。房地主開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地地閑置費，計入成本以象的施工成本；因國家無償收加回土地地音標置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失規(guī)定進行扣除。
6、成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規(guī)定直接在當期扣除。
7、廣告費和業(yè)務宣傳費。新辦房地產開發(fā)企業(yè)的取得第一筆開發(fā)產品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費，可無限期結轉以后年度度，按規(guī)定的標準扣除。按浙地稅發(fā)[2003]32號第6條規(guī)定：對原有房地產開發(fā)企業(yè)在未取得開發(fā)產品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費用支出，可無限期結轉以后年度，按規(guī)定的標準扣除。作為計算房地產開發(fā)企業(yè)廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費稅前扣除限額依據的銷售收入不包括企業(yè)開發(fā)產品預售收入。
8、折舊。房地產開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產品按規(guī)定轉作經營性資產，可以按規(guī)定提取折舊準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉作本企業(yè)經營性資產和臨時出租的待售開發(fā)產品，不得在稅前扣除折舊費。
三、房產稅、土地使用稅方面：
按
四、土地增值稅：
適用四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額χ30%
（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額χ5%
（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額=增值額χ50%-扣除項目金額χ15%
（四）增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額χ60%-扣除項目金額χ35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。
根據[95]浙國稅外127號、[95]浙地稅三38號規(guī)定對納稅人采取預售方式轉讓房產的，可按預收金額1%-3%內預征土地增值稅。
對納稅人采取分期付款方式轉讓房地產地產的，能正確核算扣除項目的，按有關規(guī)定征稅，如要不能正確核算扣除項目的，按分期收款金額在1%-3%內預征土地增值稅。
對采取預征方式征收土地增值稅的，待項目竣辦理結算后進行清算，多退少補。
五、個人所得稅方面：
參照有關文件有2004年度房地產企業(yè)專項檢查資料之三的有關內容。
二00四年五月十日
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