一、房地產開發(fā)企業(yè)房屋回遷業(yè)務的稅務處理
1.契稅?！镀醵悤盒袟l例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務并沒有規(guī)定相關的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務中相當于拆遷補償的部分。
2.營業(yè)稅。國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）規(guī)定，房地產開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現(xiàn)形式的經濟利益的交換。房地產開發(fā)公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅。
開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務，開發(fā)商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據；如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。
3.印花稅?！队』ǘ悤盒袟l例施行細則》第五條規(guī)定，條例所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。房屋回遷合同，是指房地產開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質是以不動產所有權為表現(xiàn)形式的經濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產權轉移書據。
另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。因此，房屋回遷合同需要按照產權轉移書據繳納印花稅。
4.土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅實施細則》第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應按規(guī)定計算土地增值稅。
5.企業(yè)所得稅。國家稅務總局《關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第一條（四）項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產企業(yè)的房屋回遷業(yè)務具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。
二、房地產開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置，因為動遷戶被拆遷的房屋是產權房，回遷后的產權房在辦理產權時需要房地產開發(fā)公司出具商品房銷售發(fā)票，根據國稅發(fā)[2009]31號文件第二十七條規(guī)定“回遷房建造支出”可以計入“開發(fā)產品計稅成本——土地征用費及拆遷補償費”項目。問題是：房地產開發(fā)公司回遷房的行為是否視同銷售繳納營業(yè)稅，收入怎樣確定？是否計繳企業(yè)所得稅？
根據《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)對動遷居民建造的回遷樓屬于營業(yè)稅征稅范圍，應按銷售不動產稅目征收營業(yè)稅。計稅依據為銷售同類不動產的市場價格。
按照契稅政策規(guī)定，各種拆遷補償費均應計入契稅計稅依據，包括房屋貨幣補償和房屋實物補償。房地產開發(fā)公司采用回遷方式進行動遷安置屬于房屋原地實物補償，房地產開發(fā)公司應以補償房屋開發(fā)成本為計稅依據繳納契稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他有關文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)回遷安置用房，應當視同銷售，繳納土地增值稅。房地產開發(fā)公司將房屋給回遷戶，應按產權轉移書據稅目繳納印花稅。
依據稅法規(guī)定，對回遷標準面積內部分，房地產開發(fā)企業(yè)應按其開發(fā)的回遷房屋標準面積內實際發(fā)生的成本確定回遷房屋銷售收入和成本；對超出回遷標準面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積部分實際發(fā)生的成本結轉銷售成本，計算繳納企業(yè)所得稅。
三、房地產開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”是否應按視同銷售進行處理
按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務。房地產開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”，屬于以開發(fā)產品（房屋）抵償應向被拆遷人支付的拆遷補償款，應視同銷售。
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