關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)稅收處理問題的講解
國家稅務(wù)總局于2006年3月6日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號，以下簡稱31號文），對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅問題作出明確規(guī)定。我局結(jié)合此文件規(guī)定，現(xiàn)聯(lián)系實(shí)際工作情況，就31號文中有關(guān)預(yù)售收入預(yù)計當(dāng)期毛利額并入所得額計征所得稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅政講解，以求納稅人能更好掌握。
A、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售收入稅務(wù)處理
一、
（一）、開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。（國稅發(fā)〔2006〕31號第一條）
（二）、1、《預(yù)繳申報表》填報說明，第2行“納稅調(diào)整增加額”：填報按照稅收規(guī)定應(yīng)做納稅調(diào)整的項目。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)納稅人的“利潤總額”應(yīng)包括本期取得的預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤。（國稅發(fā)〔2006〕56號）
2、年報的附表四《納稅調(diào)整增加項目明細(xì)表》填報說明，第36行“本期預(yù)售收入的預(yù)計利潤”：填報從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅人本期取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)售收入利潤率計算的預(yù)計利潤。（國稅發(fā)〔2006〕56號）
（三）、1、開發(fā)產(chǎn)品在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入（包括預(yù)收款定金、預(yù)約保證金、合同保證金）等按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后作為納稅調(diào)整增加額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再按《通知》第二條第二款進(jìn)行計算調(diào)整。計算公式為：當(dāng)期預(yù)售收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額金額=∑[當(dāng)期預(yù)售收入×計稅毛利率－（當(dāng)期預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加＋當(dāng)期預(yù)售收入繳納的土地增值稅）] （大國稅發(fā)〔2006〕188號第二條）
2、預(yù)計計稅毛利率的確定
（一）經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目的計稅毛利率為９％；
（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按下列規(guī)定確定：
1、一般商品住房（包括寫字樓、工業(yè)廠房及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品）的計稅毛利率為20％；
2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房（公建）的計稅毛利率為25％；
3、別墅計稅毛利率為30％。
上述各類開發(fā)產(chǎn)品的劃分，按規(guī)劃、房屋、建設(shè)等行政主管部門批準(zhǔn)的相關(guān)文件執(zhí)行。對同一開發(fā)項目（成本核算對象）中含有不同類別開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按上述規(guī)定的計稅毛利率，分別計算預(yù)售收入預(yù)計計稅毛利額。（大國稅發(fā)〔2006〕188號第三條）
二、
1、企業(yè)按月或按季預(yù)繳企業(yè)所得稅時，把“∑[當(dāng)期取得預(yù)售收入×計稅毛利率－（當(dāng)期取得預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加＋當(dāng)期取得預(yù)售收入繳納的土地增值稅）]”的數(shù)額，填到《季度預(yù)繳申報表》第2行“納稅調(diào)整增加額”。
例1、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一般商品住房，按季預(yù)交所得稅，2006年1季度期間費(fèi)用為20萬，無其他損益項目，利潤總額為-20萬。2006年1季度末“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）貸方發(fā)生額為2000萬；借方無發(fā)生額。假定無其他調(diào)整項目，土地增值稅預(yù)繳率為1%，以前年度沒有稅收上確認(rèn)的虧損。計算該企業(yè)2006年1季度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得稅額。
首先計算應(yīng)繳稅款：
應(yīng)納稅所得額=-20+[2000*20%-（2000*5.55%+2000*1%）]=-20+2000*13.45%=249萬元。
應(yīng)納所得稅額=249*0.33=82.17萬元。
然后填表：
《季度預(yù)繳申報表》第1行“利潤總額”填-20萬；第2行“納稅調(diào)整增加額”填269萬[2000*20%-（2000*5.55%+2000*1%）]；第5行 “應(yīng)納稅所得額”填249萬（-20+269）。第7行 “應(yīng)納所得稅額”填82.17萬（249*0.33）；第10行 “實(shí)際已預(yù)繳的所得稅額”填0；第11行 “應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額” 填82.17萬。
2、年度匯算，把“∑[當(dāng)期取得預(yù)售收入×計稅毛利率－（當(dāng)期取得預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加＋當(dāng)期取得預(yù)售收入繳納的土地增值稅）]”的數(shù)額，填到附表四《納稅調(diào)整增加項目明細(xì)表》第36行調(diào)增所得額。
三、實(shí)務(wù)處理分析
按31號文規(guī)定，預(yù)售收入*計稅毛利率（毛利額）扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加（營業(yè)稅金及附加包括土地增值稅，下同）后計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；按會計規(guī)定預(yù)售收入記到“預(yù)收賬款”不確認(rèn)收入，期間費(fèi)用不論是否與預(yù)售收入相關(guān)，全部計入損益影響利潤總額。稅收所得與會計所得差異為“預(yù)售收入*計稅毛利率-營業(yè)稅金及附加”，調(diào)增所得額。
如例1，1季度期間費(fèi)用為20萬，無其他損益項目，會計利潤為-20萬。當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加，即稅收所得2000*20%-20-（2000*5.55%+2000*1%）。差異為稅收數(shù)[2000*20%-20-（2000*5.55%+2000*1%）]-會計數(shù)（-20）=2000*20%-（2000*5.55%+2000*1%）調(diào)增所得額。
從差異的計算來看，期間費(fèi)用的數(shù)額前后相抵，不影響差異額計算。所以對“相關(guān)的期間費(fèi)用”用不著深解。通俗的講，相關(guān)的期間費(fèi)用已隨全部期間費(fèi)用計入損益，季度預(yù)繳的所得額又是在會計利潤基礎(chǔ)上調(diào)整的，相關(guān)的期間費(fèi)用會計、稅收處理一致，差異調(diào)整無需考慮“相關(guān)的期間費(fèi)用”這個因素。
B、完工開發(fā)產(chǎn)品其預(yù)售收入稅務(wù)處理
一、
（一）、開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。（國稅發(fā)〔2006〕31號第二條第二款）
（二）、1、《預(yù)繳申報表》填報說明，第3行“納稅調(diào)整減少額”：填報按照稅收規(guī)定應(yīng)做納稅調(diào)整的項目。在將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入的當(dāng)期,減去已計算繳納企業(yè)所得稅的原預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤。（國稅發(fā)〔2006〕56號）
2、附表五《納稅調(diào)整減少項目明細(xì)表》填報說明，第16行“本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入的預(yù)計利潤”：填報從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅人本期將預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入，其結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入已按稅收規(guī)定的預(yù)征率計算的預(yù)計利潤。（國稅發(fā)〔2006〕56號）
二、
開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入，轉(zhuǎn)到“主營業(yè)務(wù)收入”的“預(yù)收賬款”（“預(yù)收賬款”的借方發(fā)生額）對應(yīng)的已確認(rèn)所得部分進(jìn)行納稅調(diào)減。
例2、承例1該房地產(chǎn)企業(yè)2006年2季度期間費(fèi)用為40萬，利潤總額累計為100萬。2006年2季度末“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）貸方累計發(fā)生額為5000萬；借方累計發(fā)生額3000萬；期初無余額。其他條件同例1。計算該企業(yè)2006年2季度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得稅額。
填表計算：《季度預(yù)繳申報表》第1行“利潤總額”填100萬；第2行“納稅調(diào)整增加額”填672.5萬[5000*20%-（5000*5.55%+5000*1%）]；第三行“納稅調(diào)整減少額”填403.5萬[3000*20%-（3000*5.55%+3000*1%）]；第5行 “應(yīng)納稅所得額”填369萬（100+672.5-403.5）。第7行 “應(yīng)納所得稅額”填121.77萬（369*0.33）；第10行 “實(shí)際已預(yù)繳的所得稅額”填82.17萬；第11行 “應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額”填 39.6萬（121.77 -82.17）。
很多人問為什么利潤總額、“預(yù)收賬款”的借方和貸方發(fā)生額采用累計數(shù)計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額？應(yīng)納稅所得額在一個年度內(nèi)全部用期內(nèi)的累計數(shù)確定，進(jìn)而計算出期內(nèi)的應(yīng)納稅額，減已交的稅金后，就是本期應(yīng)交的稅金。
三、實(shí)務(wù)處理分析
（一）從道理上分析：取得預(yù)售收入會計上記到“預(yù)收賬款”不確認(rèn)收入，稅收按規(guī)定確認(rèn)所得，差異調(diào)增所得額；預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入計入損益，會計利潤中包括預(yù)售收入已確認(rèn)的所得，不能重復(fù)確認(rèn)所得，形成反差（對應(yīng)的已確認(rèn)所得部分）進(jìn)行納稅調(diào)減。
（二）從政策理論上分析：預(yù)售收入確認(rèn)銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額，實(shí)際銷售收入的毛利額假設(shè)為x，x減其對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加計入在會計利潤中。稅收所得為實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，即x-預(yù)售收入*預(yù)計計稅毛利率。差異[（x-預(yù)售收入*預(yù)計計稅毛利率）-（x-其對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加）]=-（預(yù)售收入*預(yù)計計稅毛利率-對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加），應(yīng)調(diào)減所得額（預(yù)售收入*預(yù)計計稅毛利率-對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加）。
C、實(shí)例探討年度相關(guān)數(shù)字填報計算及分析
例3、承例1、例2該房地產(chǎn)企業(yè)2006年主表第13行“納稅調(diào)整前所得”為200萬。年末“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）貸方累計發(fā)生額為8000萬；借方累計發(fā)生額5000萬；期初無余額。其他條件同例1，不考慮第3季度因素，已預(yù)交所得稅121.77萬。計算該企業(yè)2006年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得稅額。（為簡化并清晰說明預(yù)售收入的稅務(wù)處理，本例未有境內(nèi)、外投資收益、捐贈、稅彌補(bǔ)虧損等事項）
填表計算及分析：
（一）、年末“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）貸方累計發(fā)生額8000萬處理
1、填表計算：8000*20%-（8000*5.55%+8000*1%）=8000*13.45%=1076萬，1076萬填報到附表四《納稅調(diào)整增加項目明細(xì)表》第36行“本期預(yù)售收入的預(yù)計利潤”，并轉(zhuǎn)填到主表第14行“納稅調(diào)整增加額”。
2、分析：“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）貸方累計發(fā)生額為8000萬，為2006年取得的全部預(yù)售收入。同例1差異：稅收所得為（8000*20%-相關(guān)的期間費(fèi)用-8000*6.55%）-會計所得（-相關(guān)的期間費(fèi)用）=8000*20%-8000*6.55%=1076萬。
（二）、年末“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）借方累計發(fā)生額5000萬
1、填表計算：5000*20%-（5000*5.55%+5000*1%）=5000*13.45%=672.5萬，672.5萬填報到附表五《納稅調(diào)整減少項目明細(xì)表》第16行“本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入的預(yù)計利潤”，并轉(zhuǎn)填到主表第15行“納稅調(diào)整減少額”。
2、分析：年末“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）借方累計發(fā)生額5000萬，為預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售，預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)到“主營業(yè)務(wù)收入”數(shù)額。同例2差異：“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）借方累計發(fā)生額5000萬已確認(rèn)的所得5000*13.45%=672.5萬。結(jié)轉(zhuǎn)收入的當(dāng)期應(yīng)調(diào)減所得額672.5萬。
注意：本例年末“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款），期初無余額；如有余額，“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）借方累計發(fā)生額對應(yīng)的已確認(rèn)所得，應(yīng)區(qū)別對待，在后面有講解。
（三）、主表第16行“納稅調(diào)整后所得”為603.5萬（200+1076-672.5）；第22行“應(yīng)納稅所得額”填603.5萬；第24行“境內(nèi)所得應(yīng)納所得稅額”填199.155萬（603.5*0.33）；第28行“境內(nèi)、外所得應(yīng)納所得稅額”填199.155萬；第33行“本期累計實(shí)際已預(yù)繳的所得稅額” 填121.77萬；第34行“本期應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額”填77.385萬。
D、2006年初“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）期初賬面余額稅務(wù)處理
2006年初“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）期初賬面余額，也是2005年末“預(yù)收賬款”（預(yù)售房款）期末余額。已按83號文預(yù)計營業(yè)利潤的，在2006年及以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入時，按原規(guī)定的額度在當(dāng)期調(diào)減；未按83號文預(yù)計營業(yè)利潤的，按原規(guī)定預(yù)計營業(yè)利潤，調(diào)增所屬期的應(yīng)納稅所得額。
E、實(shí)務(wù)中可能出現(xiàn)的錯誤
實(shí)務(wù)中出現(xiàn)錯誤的根本原因是誤認(rèn)為“取得預(yù)售收入稅務(wù)處理是預(yù)征所得稅”，在執(zhí)行83號文時，多數(shù)企業(yè)出現(xiàn)類似的錯誤，甚至個別實(shí)務(wù)性學(xué)習(xí)材料也是這么理解。
83號文與31號文在預(yù)售收入稅務(wù)處理的方法是一致的，都是所得額的確認(rèn)。31號文規(guī)定“按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。”“扣除相關(guān)的期間費(fèi)用”，大家在具體工作中很難區(qū)分，在此不必過深研究，31號文強(qiáng)調(diào)的是預(yù)售收入確認(rèn)所得額，不是直接預(yù)征所得稅。
實(shí)務(wù)中執(zhí)行83號文出現(xiàn)的錯誤，因83號文與31號文在預(yù)售收入稅務(wù)處理的方法是一致的，那么執(zhí)行31號文也可能會出現(xiàn)同樣的錯誤，具體如下：
1、
取得預(yù)售收入應(yīng)依照31號文規(guī)定“按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依照《征管法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。
2、預(yù)售實(shí)現(xiàn)銷售未在當(dāng)期調(diào)整
（1）、預(yù)售實(shí)現(xiàn)銷售未及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，按規(guī)定計算所得。稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行調(diào)整，并依照《征管法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。
（2）、預(yù)售實(shí)現(xiàn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，其對應(yīng)的“預(yù)計利潤”在當(dāng)期與后期隨意的進(jìn)行納稅調(diào)減。企業(yè)所得稅是按月或按季預(yù)繳，按年匯算。所得額應(yīng)按預(yù)繳期確認(rèn)，特別是年度的確認(rèn)，涉及到稅前彌補(bǔ)虧損，各期的所得額確認(rèn)不準(zhǔn)確，出現(xiàn)差錯，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)補(bǔ)稅罰款。
3、取得預(yù)售收入稅務(wù)處理是預(yù)征所得稅，項目結(jié)束匯算清繳，多退少補(bǔ)。
預(yù)售收入稅務(wù)處理是所得額的確認(rèn)，不是直接預(yù)征所得稅，上面已探討?！稐l例》第十五條規(guī)定：“繳納企業(yè)所得稅，按年計算，分月或者分季預(yù)繳。月份或者季度終了后十五日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后四個月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。” 匯算清繳，多退少補(bǔ)，是對一個年度而言。
F、與預(yù)售收入相關(guān)的幾個問題
1、分期收款與分期預(yù)收款銷售的區(qū)別
分期收款發(fā)出商品銷售，是指商品已經(jīng)交付，但貨款分期收回的一種銷售方式。
分期預(yù)收款銷售是指購買方在商品尚未收到前按合同約定分期付款，銷售方在收到最后一次付款時才交貨的銷售方式。
從概念上看分期收款銷售是商品已發(fā)出，分期預(yù)收款銷售商品未發(fā)出。分期預(yù)收款銷售商品，也就是31號文探討的預(yù)售收入“預(yù)計利潤”問題；分期收款銷售與預(yù)售收入“預(yù)計利潤”問題無關(guān)。
2、對31號文第四條第一款的理解
31號文第四條第一款規(guī)定：“凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理”。
理解：這種“投資”稅收上視同銷售，未結(jié)算計稅成本，投資款視同預(yù)售收入，按預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理；已經(jīng)結(jié)算計稅成本，投資額視同銷售收入。當(dāng)然雖然會計上沒有具體的規(guī)定，我們認(rèn)為結(jié)算計稅成本的同時投資額應(yīng)確認(rèn)銷售收入。這是稅收上的“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則。
房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問題匯總講解
一、納稅時間的審查
1、主要審查“預(yù)收賬款”是否計算納稅，兩點(diǎn)：1、是否在收款時繳納營業(yè)稅—《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》28號規(guī)定；2、是否按不低于15%（8.95％）預(yù)繳企業(yè)所得稅—國稅發(fā)[2003]83號,2006年起執(zhí)行【2006】31號文件規(guī)定。
2、依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》28號規(guī)定——第二十八條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
國稅發(fā)[2003]83號——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。預(yù)計計稅毛利率的確定：經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目的計稅毛利率為9%，一般商品住房（包括寫字樓、工業(yè)廠房及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品）的計稅毛利率為20%，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房（公建）的計稅毛利率為25%，別墅計稅毛利率為30%。
3、賬務(wù)處理：
企業(yè)存在問題：“應(yīng)交稅金——未交稅金”出現(xiàn)負(fù)數(shù)
解決方法：
二、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中定價的審查
主要審查兩個方面的內(nèi)容：1、關(guān)聯(lián)交易事項；2、業(yè)務(wù)抵銷事項
表現(xiàn)在開發(fā)的商品房低價賣給股東、關(guān)系單位、或關(guān)系人，以房抵頂工程款行為等。
1、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易定價是否合理；依據(jù)《中華人民共和國稅收征管法》第36條規(guī)定：企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。具體調(diào)整方法依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂〈關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2004〕143號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔1998〕059號）兩文件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2、房地產(chǎn)開發(fā)過程中是否存在業(yè)務(wù)抵銷現(xiàn)象
如：甲（房地產(chǎn)開發(fā)公司）與乙（建設(shè)施工單位）雙方協(xié)議低價格來避稅
3、財產(chǎn)損失自行申報扣除變賣價格要符合《征管法》和《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定。
三、價外費(fèi)用
審查內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，向業(yè)主收取的違約金、延期付款利息、集資款、手續(xù)費(fèi)、代收款項、代墊款項等一律并入營業(yè)稅，計征營業(yè)稅。依據(jù)：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條條例第五條所稱價外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項、代墊款項及其他各科性質(zhì)的價外收費(fèi)。凡價外費(fèi)用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。
注意房地產(chǎn)代收的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代市政府代收的市政費(fèi)、代郵政、電信部門收取的郵政通訊配套費(fèi)、代供電部門收取的用電配套費(fèi)等，對此類費(fèi)用，不論其財務(wù)上如何核算，票據(jù)如何開具均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。
四、先購后銷業(yè)務(wù)
注意財稅[2003]年16號文件規(guī)定差額征稅。依據(jù)：財稅[2003]年16號、財稅[2004] 206號：（二十）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
1、2003年1月1日為銷售或轉(zhuǎn)讓時間；
2、允許抵扣的只能是外購或抵債所得的不動產(chǎn)或土地使用權(quán)；
3、允許扣除的金額必須是取得時的原價，并且要取得合法的憑證；
4、國稅函[2005]83號
五、投資業(yè)務(wù)
財稅[2002]191號：一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
財稅[1995]48號：以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅；注意：大財法[2006]183號文件第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，不適用暫免土地增值稅的規(guī)定。此處“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房”包括房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)產(chǎn)品和已將產(chǎn)權(quán)過戶到開發(fā)商名下的其開發(fā)的商品房。
國稅發(fā)[2000]118號：以非現(xiàn)金資產(chǎn)投資入股，視同銷售，計征所得稅。
六、整體轉(zhuǎn)讓
答：國稅函[2002]165號：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，營業(yè)稅的征收范圍為有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的行為。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。
國稅函[2002]420號：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，增值稅的征收范圍為銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物。轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)涉及的應(yīng)稅貨物的轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。
七、還本銷售（多用于商鋪）
國稅函[1995]156號：以還本方式銷售建筑物,是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者,這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以還本方式銷售建筑物的行為,應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅,不得減除所謂還本支出。
[注意]：還本銷售要區(qū)別于銷售折扣、折扣銷售、銷售折讓。
財稅[2003]16號：單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。國稅函[1997]472號規(guī)定，納稅人銷售貨物給購貨方的銷售折扣，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算征收所得稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣額。納稅人銷售貨物給購貨方的回扣，其支出不得在所得稅前列支。
八、銷后回購、回租
國稅函[1999]144號：房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
九、合作建房（聯(lián)建業(yè)務(wù)）
對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？（國稅函發(fā)［1995］156號）
答：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的以物易物,即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
(一)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價,換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價,換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅；對乙方應(yīng)按銷售不動稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算,因此應(yīng)當(dāng)按照實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為,應(yīng)對其銷售收入再按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。
(二)以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中,乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán),甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對其按服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為,對其按銷售不動產(chǎn)稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時,其營業(yè)額也按稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股,成立合營企業(yè),合作建房。對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅：
(一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān),利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。
(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此,首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅,其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此,對合營企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按銷售不動產(chǎn)征稅。
十、自建后售
國稅發(fā)[1993]25號：施工單位自己建筑辦公用樓，免征營業(yè)稅。如銷售時不但要按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅，同時還要補(bǔ)繳施工環(huán)節(jié)建筑業(yè)的3%的營業(yè)稅，二者均按組成計稅價格征稅。
其中建筑營業(yè)稅=組成計稅價*3%=（施工成本*（1+成本利潤率）/（1-營業(yè)稅率））*3%
銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=組成計稅價*5%=（營業(yè)成本*（1+成本利潤率）/（1-營業(yè)稅率）*5%
營業(yè)成本＝（土地價格+建筑環(huán)節(jié)計稅價格）
十一、
國稅發(fā)[1993]149號：按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅，注意與有年限租賃的區(qū)別。國稅函[2005]83號，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。
十三、收入成本要及時結(jié)轉(zhuǎn)
將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的收入及相應(yīng)在當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的成本費(fèi)用及時結(jié)轉(zhuǎn)并填寫在申報表中繳納企業(yè)所得稅。
十四、開發(fā)成本的檢查
作為稅收征收的稅務(wù)機(jī)關(guān)，尤其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，相比之下，更加注重配比原則、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、歷史成本核算原則三大原則對應(yīng)納稅所得額的影響。
?。ㄒ唬┡浔仍瓌t
配比原則是指營業(yè)收入與其相對應(yīng)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配合。它要求在會計核算中，一個會計期間內(nèi)的各項收入與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一個會計期間內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)、計量。企業(yè)經(jīng)營成果是對經(jīng)營收入與經(jīng)營成本費(fèi)用進(jìn)行配合比較結(jié)果。堅持配比原則，使各會計期間內(nèi)的各項收入與相關(guān)的費(fèi)用在同一期間內(nèi)相互配比進(jìn)行記錄和反映，有利正確計算和考核企業(yè)的經(jīng)營成果。
?。ǘ?quán)責(zé)發(fā)生制原則
權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指，凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用處理；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，都不應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。
權(quán)責(zé)發(fā)生制原則主要從時間選擇上確定會計確認(rèn)的基礎(chǔ)，其核心是根據(jù)權(quán)責(zé)關(guān)系的實(shí)際發(fā)生和影響期間來確認(rèn)企業(yè)的收支和收益。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行收入與成本費(fèi)用的核算，能夠更加準(zhǔn)確地反映特定會計期間真實(shí)的財務(wù)狀況及經(jīng)營成果。
?。ㄈv史成本原則
歷史成本原則是指企業(yè)的各種資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按其取得或購建時發(fā)生的實(shí)際成本進(jìn)行核算。所謂實(shí)際成本，就是取得或制造某項財產(chǎn)物資時所實(shí)際支付的現(xiàn)金或其他等價物。
成本與費(fèi)用的核算：把費(fèi)用按是否計入開發(fā)產(chǎn)品成本可以分為構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用和期間費(fèi)用兩大類。
?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品成本
1、合理確定成本核算對象：
?、僖话愕拈_發(fā)項目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工圖核算所列的單項開發(fā)工程作為成本的核算對象；
?、谕婚_發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工單位施工，可以合并為一個成本核算對象。
2、正確劃分成本項目：
?、偻恋卣饔茫ㄍ恋貎r）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用、勞動力安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償凈支出等。
?、谇捌诠こ藤M(fèi), 包括規(guī)劃、設(shè)計、勘察、三通一平等支出。
?、劢ㄖ惭b工程費(fèi),是指企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。
?、芑A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套發(fā)生的支出。
⑥開發(fā)間接費(fèi)用,是指企業(yè)所屬直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、折舊費(fèi)、修理、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等。
①－⑤為直接費(fèi)用，直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本；⑥為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本。
十五、跨時間、跨地域滾動開發(fā)房地產(chǎn)項目，人為將應(yīng)由以后開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的成本、費(fèi)用記入已完工的開發(fā)項目。
十六、不合規(guī)發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在期間費(fèi)用方面存在的最大問題是不合規(guī)發(fā)票，如會議費(fèi)、出國考察費(fèi)、差旅費(fèi)、場地租金、水電費(fèi)等。
十七、資金使用費(fèi)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其它企業(yè)拆借資金，或者將資金提供給下屬單位使用（作為投資除外），屬于貨幣資金融通業(yè)務(wù)，為此收取的資金占用費(fèi)或者利息，應(yīng)當(dāng)按“金融業(yè)” 稅目征收營業(yè)稅。但是企業(yè)向客戶銷售房地產(chǎn)，因?qū)Ψ窖悠诟犊疃杖〉睦ⅲ鶎儆趦r外費(fèi)用，應(yīng)并入銷售房地產(chǎn)的營業(yè)額，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。企業(yè)將款項存入銀行而收取的銀行存款利息不征收營業(yè)稅。
十八、以不動產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不動產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款，一般有兩種情況：一種是抵押期間不動產(chǎn)仍歸企業(yè)使用，貸款到期若企業(yè)無力還款則不動產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有。在這種情況下，在抵押期間和企業(yè)如期歸還貸款后并沒有發(fā)生不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因而不必征收營業(yè)稅；若貸款到期而企業(yè)無力還款，則不動產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有，發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，則應(yīng)當(dāng)對企業(yè)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。另一種是在抵押期間企業(yè)將不動產(chǎn)交與金融機(jī)構(gòu)使用，用不動產(chǎn)的租金歸還貸款利息，那么對企業(yè)來說發(fā)生了不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；若貸款到期而企業(yè)無力還款，則不動產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有，發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)按“銷售不動產(chǎn)”稅目再征收一道營業(yè)稅。
十九、以不動產(chǎn)抵頂貸款的營業(yè)額
在具體操作中，由于抵押的不動產(chǎn)的價值一般總是大于貸款金額，通常通過公開拍賣或由銀行估價，將拍賣價或估價抵償所欠貸款本息（或本金）后，扣除有關(guān)的拍賣費(fèi)用，其剩余部分歸還給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果采用拍賣方式，在確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不動產(chǎn)抵頂貸款的營業(yè)額時，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際拍賣價格作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額，不能扣除拍賣費(fèi)用。如果采用估價方式（估價大于欠款的部分補(bǔ)付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），應(yīng)以不動產(chǎn)估價（即欠款加上銀行補(bǔ)付的款項）作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額。
二十、關(guān)于房地產(chǎn)銷售商品房精裝修
國稅函[1998]53號文件規(guī)定，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用，納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
二十一、房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅征收規(guī)定
按照國稅發(fā)[2003]89號文件規(guī)定，
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題。（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
注意：對出租、出借房屋房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)當(dāng)月計算，次月繳納。
二十二、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征收規(guī)定
按照遼地稅財（2000）389號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間，應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目所在地段的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)征稅。開發(fā)建設(shè)期間是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準(zhǔn)其開發(fā)建設(shè)至開發(fā)建設(shè)項目完工（含竣工）。在此開發(fā)建設(shè)期間應(yīng)按其全部占用土地面積計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。在項目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對未售出部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購買者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆嬎憷U納土地使用稅。
二十三、房地產(chǎn)企業(yè)印花稅征收規(guī)定
1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房按照購銷合同萬分之三貼花；二手房轉(zhuǎn)讓按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五征收。
2、房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂的借款合同印花稅按照規(guī)定萬分之0.5貼花，與非金融機(jī)構(gòu)或組織、單位、個人簽訂的借款合同不貼印花稅。
3、關(guān)于核定征收。房地產(chǎn)企業(yè)其銷售環(huán)節(jié)的印花稅核定征收計稅依據(jù)按企業(yè)“經(jīng)營收入”科目貸方累計發(fā)生額的100％核定；其采購環(huán)節(jié)的計稅依據(jù)按企業(yè)“材料物資”科目借方累計發(fā)生額的80％核定；建筑工程出包的按照其開發(fā)成本“建筑安裝工程費(fèi)用――出包工程”科目記載的建筑安裝工程費(fèi)用的100％核定；對購置的固定資產(chǎn)核定征收如不需要安裝以“固定資產(chǎn)”科目記載的相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)生額按照100％核定，如需要安裝以“在建工程”科目記載的相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)生額按照100％核定。
4、注意不征印花稅的合同。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)（合同）不屬于印花稅列舉的征稅憑證，不貼印花。
二十四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收規(guī)定
注意預(yù)征制度。按照大地稅函（2002）8號文件規(guī)定，自2002年1月1日起從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)所取得的收入（包括預(yù)收款）預(yù)征土地增值稅，一般住宅千分之五，除此以外百分之一。自2006年9月1日起，按照《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2006〕76號）文件規(guī)定，預(yù)征率按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：住宅的預(yù)征率為1%；除住宅外其他房地產(chǎn)項目的預(yù)征率為2％。
二十五、相關(guān)名詞的解釋
房地產(chǎn)：
土
容積率：是一塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值
建筑密度：又稱建筑覆蓋率，通常指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例
三通一平：
五通一平：
七通一平 ：
生地 ： 指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地
毛地 ：指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地
熟地 ：指具有完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地
評估價值 ： 是指估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果
基準(zhǔn)地價：
標(biāo)定地價 ：是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地快大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情等，修訂評估出的具體地快在某一時期的價格。
房屋重置價格 ：是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤。
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