崔建遠(yuǎn)：清華大學(xué)法學(xué)院教授，中國法學(xué)會民法典編纂項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組成員、物權(quán)編召集人
一、關(guān)于農(nóng)地“三權(quán)分置”制度
為適應(yīng)現(xiàn)代化大農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營的要求，跟上農(nóng)村經(jīng)濟(jì)商品化、現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變的步伐，需要在保障農(nóng)民生存權(quán)的基礎(chǔ)上強(qiáng)化發(fā)展權(quán)，其中之一是讓土地經(jīng)營權(quán)超越原來的集體經(jīng)濟(jì)，超越行政界限，向擅長規(guī)模經(jīng)營的“能手”集中。這就是土地經(jīng)營權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)相分離的內(nèi)在的、客觀的要求。同時(shí)，鑒于權(quán)利人有以土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立擔(dān)保達(dá)到融資目的之現(xiàn)實(shí)且巨大的需求，其實(shí)也有金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張其金融業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)人渴望，再創(chuàng)設(shè)土地經(jīng)營權(quán)制度，由農(nóng)戶保有土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，以后者融資，就兼顧了生存權(quán)和發(fā)展權(quán)，使二者相得益彰。《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》和民法典物權(quán)編落實(shí)中共中央的政策，規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)、土地承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)的制度。把土地經(jīng)營權(quán)定性和定位在債權(quán)，最大的弱點(diǎn)是受債的相對性的限制，土地經(jīng)營權(quán)對第三人不具有約束力，有時(shí)對抗不了第三人。將土地經(jīng)營權(quán)定性和定位于物權(quán)正能克服這種弱點(diǎn)?！睹穹ǖ洹返?42條允許把“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)形成的土地經(jīng)營權(quán)作為抵押物，意味著將此類土地經(jīng)營權(quán)定性和定在物權(quán)了。就利用土地經(jīng)營權(quán)融資而言，土地經(jīng)營權(quán)為物權(quán)時(shí)所設(shè)擔(dān)保權(quán)為抵押權(quán)，其為債權(quán)時(shí)所設(shè)擔(dān)保權(quán)是債權(quán)質(zhì)權(quán)。以土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立抵押權(quán)，采取物的編成主義，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿頁上作他項(xiàng)權(quán)利登記，其公示效果最為顯著，當(dāng)事人及其利害關(guān)系人查詢之最為便捷。但在債權(quán)質(zhì)的設(shè)立方面，至少截至目前尚無統(tǒng)一的生效要件，有些以登記為生效要件，有些以交付為生效要件。以土地經(jīng)營權(quán)出質(zhì)時(shí)，債權(quán)質(zhì)于何時(shí)設(shè)立，究竟為質(zhì)押合同生效時(shí)還是債權(quán)質(zhì)登記時(shí)，存在疑問。此其一。依現(xiàn)行登記制度，債權(quán)質(zhì)的登記不在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由哪個(gè)機(jī)構(gòu)登記尚不清楚，且采取人的編成主義。人的編成主義與物的編成主義相比較，后者的優(yōu)點(diǎn)更為明顯。此其二。由此看來，把土地經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)，在設(shè)立擔(dān)保權(quán)方面不夠順暢，非理想之選。誠然，事物大多有兩面性，絕對化往往不妥當(dāng)。通過出租/轉(zhuǎn)包、合同式聯(lián)營的方式流轉(zhuǎn)而形成的土地經(jīng)營權(quán)，被定性和定位為債權(quán)，理由更充分些。值得特別注意的還有，《民法典》第339、342條的規(guī)定新創(chuàng)了一種權(quán)利產(chǎn)生的機(jī)制：通過出租/轉(zhuǎn)包、入股、融資擔(dān)保的方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)時(shí)，承租人/次承包人、股份合作制企業(yè)或股份有限公司或有限責(zé)任公司取得了土地經(jīng)營權(quán)，貸款人所享有的融資擔(dān)保權(quán)的標(biāo)的物是土地經(jīng)營權(quán)，留在原土地承包經(jīng)營權(quán)人之手的是土地承包權(quán)。因?yàn)樵谶@些流轉(zhuǎn)方式實(shí)施之前，土地承包經(jīng)營權(quán)人之手并無土地經(jīng)營權(quán)，有的是土地承包經(jīng)營權(quán)，但在這些流轉(zhuǎn)方式生效之時(shí)，土地經(jīng)營權(quán)即告設(shè)立，歸屬于承租人/次承包人、股份合作制企業(yè)或股份有限公司或有限責(zé)任公司，或者成為擔(dān)保權(quán)的標(biāo)的物。換言之，這些流轉(zhuǎn)方式“催生”出土地經(jīng)營權(quán)。這與建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓或作為擔(dān)保物向金融機(jī)構(gòu)設(shè)立擔(dān)保非常不同，因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓之前或抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在了，有了建設(shè)用地使用權(quán)才可能發(fā)生轉(zhuǎn)讓，有了建設(shè)用地使用權(quán)這個(gè)擔(dān)保物才會有擔(dān)保權(quán)的設(shè)立。另外，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，可有兩種路徑及方法：一種是《民法典》第339、342條規(guī)定的路徑及方法，流轉(zhuǎn)前是土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)后變成土地經(jīng)營權(quán)；另一種流轉(zhuǎn)前土地經(jīng)營權(quán)已經(jīng)存在，流轉(zhuǎn)后仍是土地經(jīng)營權(quán)，屬于傳統(tǒng)的繼受取得。二、建設(shè)用地使用權(quán)制度及其釋評
《民法典》在建設(shè)用地使用權(quán)方面有兩大變化：其一，于第359條第1款把《物權(quán)法》第149條第1款關(guān)于“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，修改為“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”。其二，其第361條與《物權(quán)法》第151條在表達(dá)語句方面類似，但其精神實(shí)質(zhì)卻大不相同。其原因在于，《物權(quán)法》第151條指向的土地管理法是2004年修正的《土地管理法》，而《民法典》第361條指向的土地管理法卻是2019年修正的《土地管理法》，兩者在集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性方面發(fā)生了實(shí)質(zhì)上的變化，特別是2019年修正的《土地管理法》第63條等規(guī)定確立了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的規(guī)則。有專家、學(xué)者擔(dān)心有人假道2019年《土地管理法》第45條第1款第5項(xiàng)的規(guī)定，偏離第63條的立法計(jì)劃和立法目的。防止此種偏離的方法和措施之一是，堅(jiān)持對2019年《土地管理法》第45條的規(guī)定予以整體解釋。其實(shí)，無論是就該條的文義和體系還是就其規(guī)范意旨而言，“成片開發(fā)建設(shè)需要用地”的征收都必須是“為了公共利益的需要”，而非為了商業(yè)的需要。此外，還要注意另外一種傾向：放松對宅基地使用權(quán)申請的審核、批準(zhǔn)，使本不應(yīng)取得宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶卻被獲批該權(quán)，而后，該農(nóng)戶所在的集體經(jīng)濟(jì)組織或鎮(zhèn)政府乃至縣政府調(diào)整用地指標(biāo)和土地用途，把宅基地使用權(quán)變性為集體經(jīng)營性建設(shè)用地。三、居住權(quán)制度及其釋評
住宅的居住人，例如，無自己宅院的長輩居住于晚輩的住宅，離異的配偶一方于其暫無居所時(shí)居住于另一方的住房，在異地學(xué)習(xí)或工作的年輕人借住在親屬所有的住宅里，等等，這些“棲身者”對一項(xiàng)盡可能穩(wěn)定的法律地位的需求，其合理性，自無需多言。符合此類規(guī)格的居住權(quán)出現(xiàn)于《民法典》之中，順理成章。在解釋《民法典》第368條前段關(guān)于“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外”的規(guī)定時(shí)，可否認(rèn)其為不排除投資性居住權(quán)的約定？對此應(yīng)作肯定的回答，因?yàn)樯鐣顚?shí)際需要法律承認(rèn)投資性居住權(quán)；生活性居住權(quán)與投資性居住權(quán)并非“有你無我”的關(guān)系，投資性居住權(quán)理論不具有抵觸法理的品格。所謂生活性居住權(quán)與投資性居住權(quán)并非“有你無我”的關(guān)系，是指兩種居住權(quán)制度各有其適用的領(lǐng)域，而非重疊于一個(gè)適用空間；各自演化出一套規(guī)則。這樣，兩者就不會相互干擾，不會相互混淆。所謂投資性居住權(quán)理論不具有抵觸法理的品格，是指投資性居住權(quán)理論完全可以融入物權(quán)種類的理論中，視野延伸，它與民法學(xué)說乃至法理學(xué)也不存在抵觸之處。四、抵押權(quán)制度及其釋評
《民法典》第401條所謂“只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”，其一，它體現(xiàn)了物權(quán)法和合同法各負(fù)其職的分工，流押條款的效力問題交由民事法律行為制度調(diào)整，適用《民法典》第143-157條的規(guī)定，抵押權(quán)制度僅管自己分內(nèi)之事，更從容些，效果也更佳。其二，所謂流押條款為以物抵債協(xié)議的一種，在其不害及抵押人的其他債權(quán)人時(shí)，法律自無干預(yù)的必要，不必明文禁止之。該以物抵債協(xié)議適當(dāng)履行（包括抵押財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)時(shí)完成交付，抵押財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)時(shí)辦理完畢登記手續(xù)）后，抵押權(quán)人取得該抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。其三，抵押人的其他債權(quán)人關(guān)于清償?shù)恼埱笕舨簧婕暗盅贺?cái)產(chǎn)、抵押人也沒有進(jìn)入破產(chǎn)程序的，抵押權(quán)人可依基于該以物抵債協(xié)議及其適當(dāng)履行取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。其四，抵押人的其他債權(quán)人關(guān)于清償?shù)恼埱笠呀?jīng)涉及抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，抵押人雖未進(jìn)入破產(chǎn)程序，抵押權(quán)人也不得請求抵押人實(shí)際履行以物抵債協(xié)議，只可援用《民法典》第410條的規(guī)定，實(shí)行抵押權(quán)，就抵押財(cái)產(chǎn)的變價(jià)使擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先獲得清償。其五，在抵押人已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序的情況下，抵押權(quán)人也無權(quán)請求抵押人實(shí)際履行以物抵債協(xié)議，必須適用《企業(yè)破產(chǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，包括其第109條關(guān)于“對破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定。抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存于同一個(gè)動(dòng)產(chǎn)之上時(shí)，二權(quán)的效力順序如何確定？《物權(quán)法》對此未設(shè)明文，《民法典》第415條則明確規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序”。解讀其意，可知其含有如下具體規(guī)則：（1）作為動(dòng)產(chǎn)的A物既是抵押物又是質(zhì)物，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)尚未登記的，無論出質(zhì)的時(shí)間是先于還是遲于抵押合同的生效，在效力方面，質(zhì)權(quán)都優(yōu)先于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)；（2）作為動(dòng)產(chǎn)的A物既是抵押物又是質(zhì)物，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的登記先于A物出質(zhì)的，在效力方面，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先于質(zhì)權(quán)；（3）作為動(dòng)產(chǎn)的A物既是抵押物又是質(zhì)物，A物出質(zhì)先于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)辦理登記的，在效力方面，質(zhì)權(quán)優(yōu)先于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)；（4）作為動(dòng)產(chǎn)的A物既是抵押物又是質(zhì)物，出質(zhì)與動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的登記同時(shí)完成，在質(zhì)權(quán)和動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行時(shí)，宜類推適用《民法典》第414條第1款第3項(xiàng)關(guān)于“按照債權(quán)比例清償”的規(guī)定。
