物權(quán)制度作為最重要的民事基本制度之一，是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的基石，其重要性不言而喻。《民法典》第二編“物權(quán)”在現(xiàn)行物權(quán)法的基礎(chǔ)上有若干突破性亮點(diǎn)，如居住權(quán)制度、動(dòng)產(chǎn)抵押中間價(jià)款的超級(jí)優(yōu)先權(quán)等，本文梳理了10個(gè)顛覆性亮點(diǎn)，力求以最簡潔的語言呈現(xiàn)最多的干貨。
1.預(yù)告登記適用范圍擴(kuò)展：買賣房屋的協(xié)議與其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議（如不動(dòng)產(chǎn)抵押協(xié)議等）均可適用預(yù)告登記。
《民法典》
第221條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
《物權(quán)法》
第20條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
2.業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決規(guī)則改變：新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”為須由業(yè)主表決的重大事項(xiàng)。表決規(guī)則發(fā)生改變：（1）業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)由面積和人數(shù)占比均三分之二以上的業(yè)主參與表決；（2）須動(dòng)錢動(dòng)土的事項(xiàng)，須參與表決業(yè)主的雙重四分之三以上同意；（3）非動(dòng)錢動(dòng)土的其他重大事項(xiàng)，須參與表決業(yè)主的雙重過半數(shù)同意。
《民法典》
第278條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
《物權(quán)法》
第76條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
3.明確添附物所有權(quán)歸屬原則：有約定依約定，無約定依法律，無法律按照充分發(fā)揮物的效用及保護(hù)無過錯(cuò)方原則確定歸屬。
《民法典》
第322條 因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無過錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。
《物權(quán)法》
無。
4．土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)：民法典的規(guī)定與2019年1月1日施行的《農(nóng)村土地承包法》完全接軌，形成了土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)三層權(quán)利架構(gòu)。與現(xiàn)行物權(quán)法有以下區(qū)別：（1）能夠被流轉(zhuǎn)的只能是土地經(jīng)營權(quán)，而不能是土地承包權(quán)或土地承包經(jīng)營權(quán)；（2）通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，其土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式是出租、入股或者其他方式，而不是轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式；（3）通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，其土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式包括出租、入股、抵押或者其他方式，而不再包括轉(zhuǎn)讓方式。
《民法典》
第339條 土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。
第340條 土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地,自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益。
第341條 流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán),自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。
第342條 通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。
《物權(quán)法》
第128條 土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。
第129條 土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
第133條 通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。
5.增加了建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)則：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
《民法典》
第359條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
《物權(quán)法》
無。
6.增加了居住權(quán)制度：作為物權(quán)編的一大亮點(diǎn)，物權(quán)編在用益物權(quán)部分專章規(guī)定居住權(quán)，改變了目前房屋要么買要么租的現(xiàn)狀，提供了另外一種使用房屋的方式，有利于更高效更合理的利用房產(chǎn)。居住權(quán)采用登記生效主義，原則上無償設(shè)立、不得出租、轉(zhuǎn)讓、繼承等。
《民法典》
第366條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第367條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權(quán)期限；
（五）解決爭議的方法。
第368條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
第369條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第370條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
《物權(quán)法》
無。
7.動(dòng)產(chǎn)抵押人的正常經(jīng)營權(quán)范圍擴(kuò)大：現(xiàn)行物權(quán)法僅規(guī)定浮動(dòng)抵押人享有對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的正常經(jīng)營權(quán)，民法典草案第404條將該權(quán)利賦予所有的動(dòng)產(chǎn)抵押人。
《民法典》
第404條 以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。
《物權(quán)法》
第181條 經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。
第189條第2款 依照本法第181條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。
8.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)無需同意：轉(zhuǎn)讓合同的效力不受抵押權(quán)人同意與否的影響，即使未經(jīng)抵押權(quán)人同意，物權(quán)也能發(fā)生變動(dòng)，但是抵押權(quán)不受影響。
《民法典》
第406條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
《物權(quán)法》
第191條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
9.修改了動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)順序：對(duì)于同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的情形，按照時(shí)間先后順序，動(dòng)產(chǎn)登記與交付具有同等效力，過去認(rèn)為登記的效力優(yōu)先于交付（占有轉(zhuǎn)移）。
《民法典》
第415條 同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的,拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序。
《物權(quán)法》
無。
10.新增動(dòng)產(chǎn)抵押中間價(jià)款超級(jí)優(yōu)先權(quán)：第416條是整個(gè)《民法典》1260個(gè)條款中最晦澀難懂的一條。該條主要針對(duì)的是浮動(dòng)抵押，浮動(dòng)抵押中，被抵押的財(cái)產(chǎn)處于變動(dòng)狀態(tài)，如原材料、半成品有流入、有流出，流入的原材料、半成品也會(huì)進(jìn)入浮動(dòng)抵押范疇，但是如果浮動(dòng)抵押人還沒有支付流入財(cái)產(chǎn)的對(duì)價(jià)，流入財(cái)產(chǎn)原權(quán)利人在10日內(nèi)就該流入財(cái)產(chǎn)設(shè)定了抵押權(quán)以保證對(duì)價(jià)的支付，則流入財(cái)產(chǎn)的原權(quán)利人對(duì)該流入財(cái)產(chǎn)享有的抵押權(quán)優(yōu)先于浮動(dòng)抵押權(quán)人的抵押權(quán)。
《民法典》
第416條 動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價(jià)款，標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外。
《物權(quán)法》
無。
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服務(wù)客戶：能源、教育、金融、科技等領(lǐng)域的大型國企、民營企業(yè)
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