2021年3月17日，黃小鴨與王美麗簽訂《房屋租賃合同》，約定黃小鴨將其投資建設(shè)并經(jīng)營的一整棟樓出租給王美麗使用，用途僅限于辦公及配套用途。未經(jīng)黃小鴨事先書面同意，王美麗不得將租賃標的用作其他用途。租賃期限為2021年3月18日起至2023年3月17日止，租金為8000元/月，每半年支付一次。王美麗應(yīng)當(dāng)在簽訂合同時向黃小鴨支付半年的租金，并在每半年開始的前一個月內(nèi)支付該半年的租金。
后因王美麗未按時支付第二個半年度即2021年9月18日至2022年3月17日的租金。黃小鴨分別于2021年10月8日、10月17日向王美麗兩次發(fā)送《催款通知書》，要求王美麗支付租金。王美麗依舊未向黃小鴨支付租金。
2022年3月15日，黃小鴨遂起訴到法院，要求王美麗將案涉房屋返還給黃小鴨，并要求王美麗向黃小鴨支付房屋實際返還前的租金。王美麗以案涉房屋未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，雙方簽訂的《房屋租賃合同》是無效合同為由拒絕支付。
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《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020修正）》（下稱租賃合同司法解釋）第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。”第四條第一款規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。”
案涉房屋尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，黃小鴨與王美麗就案涉房屋訂立的《房屋租賃合同》為無效合同，但根據(jù)前引租賃合同司法解釋第二條的規(guī)定，租賃合同雖然無效，承租人仍應(yīng)按照合同約定的租金向出租人支付房屋占有使用費。因此，王美麗實際應(yīng)當(dāng)向黃小鴨支付的并不是租金，而是房屋占有使用費。
1.承租人在承租房屋時應(yīng)仔細核查出租人是否有權(quán)出租擬承租的房屋、擬承租房屋的建設(shè)手續(xù)是否齊全、是否已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等批準文件；
2.如承租人明確知道擬承租的房屋尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，那么不建議投入過多的資金對擬承租房屋進行裝飾裝修，避免房屋隨時可能被拆除或因租賃合同被確認無效而產(chǎn)生的裝修損失。
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《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020修正）》
第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。
第四條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照民法典第一百五十七條和本解釋第七條、第十一條、第十二條的規(guī)定處理。
【注：文中房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋，不包括鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。】
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