不宜盲目投資小產(chǎn)權(quán)房
近期，小產(chǎn)權(quán)房有點(diǎn)熱。北京周邊多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲，通州區(qū)太玉園近一個(gè)月更是上漲千元以上。深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)也暗流涌動(dòng)，推高價(jià)格。這一切，緣起一條小產(chǎn)權(quán)房有望轉(zhuǎn)正的消息。
前段時(shí)間，智囊機(jī)構(gòu)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心為十八屆三中全會(huì)提交的“383方案”公之于眾，其中提出：允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已形成的小產(chǎn)權(quán)房按不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。??
當(dāng)前低價(jià)購(gòu)入，未來(lái)轉(zhuǎn)正后可獲厚利，加之中介人員據(jù)此消息而蠱惑，投資者自然聞風(fēng)而動(dòng)。對(duì)此，筆者持謹(jǐn)慎態(tài)度。首先，“383方案”只是一個(gè)建議稿，官方能采納多少，尚未可知。從邏輯上推理，既然提前全文公開(kāi)，也就難以奢望會(huì)有多少內(nèi)容被采納。其次，即便小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正這一條被采納，未來(lái)之路依舊漫長(zhǎng)而艱辛，投資者能否從中獲利，能獲多少利潤(rùn)，仍是未知數(shù)。
全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)若想大規(guī)?；蛘w性轉(zhuǎn)正，必須具備一個(gè)前提：農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)入市。也即真正建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)同價(jià)。也即不必先經(jīng)過(guò)征地環(huán)節(jié)（將集體用地轉(zhuǎn)為國(guó)有用地），就能使農(nóng)村集體用地，與城鎮(zhèn)國(guó)有用地一樣，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的前提下，進(jìn)行各種建設(shè)與開(kāi)發(fā)，也包括住宅開(kāi)發(fā)。
而這一個(gè)前提，需要巨大的改革推進(jìn)力，方能實(shí)現(xiàn)。不妨略作回顧。早在1999年至2002年間，國(guó)土部就在蕪湖、蘇州、湖州、順德等地開(kāi)展了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。2008年十七屆三中全會(huì)首次明確提出，要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。2010年，國(guó)土部制定了《農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓和轉(zhuǎn)讓管理辦法》，其目的就是為了規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，但由于各種阻力，最終未獲通過(guò)。2011年開(kāi)始起草《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，文件胎死腹中。
今年6月下旬，河北、遼寧等18個(gè)省市收到了國(guó)土部下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的通知》、《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，將在邯鄲、昆山等28個(gè)市縣開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，試點(diǎn)結(jié)束的期限是2015年6月。但原則是不突破現(xiàn)有土地利用政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等法律法規(guī)的規(guī)定，流轉(zhuǎn)土地不得用于商品住宅建設(shè)。
農(nóng)村集體土地又分為農(nóng)用地和建設(shè)用地，宅基地屬于非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。綜合多方信息可以看出，本輪土地改革主要針對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。而另?yè)?jù)報(bào)道，國(guó)土部仍在制定相關(guān)宅基地制度改革的文件，但在改革試點(diǎn)方面難有較大突破，與住宅開(kāi)發(fā)相關(guān)的宅基地直接入市依然長(zhǎng)路漫漫。
為何這項(xiàng)改革這么難？土地制度是一項(xiàng)根本制度，涉及幾億民眾的切身利益，改革制度等于重新劃分利益。過(guò)去半個(gè)多世紀(jì)，我國(guó)實(shí)行的是二元制的土地所有制，農(nóng)村集體所有制與城鎮(zhèn)國(guó)有所有制。以前，是通過(guò)征地，使前者變成了后者。而建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，則會(huì)使土地利益分配格局，發(fā)生巨大變化，比如城市政府收入減少，而農(nóng)村集體與農(nóng)民收入增加。改革難度之大，可想而知。所以，十七屆三中會(huì)后確定的改革方向，五年后基本沒(méi)有推進(jìn)，仍在原地踏步。
據(jù)此推理，本次三中全會(huì)，肯定還會(huì)涉及土地改革，農(nóng)村建設(shè)用地入市的方向與原則，但依然難以奢望會(huì)出臺(tái)可操作性的政策與措施。這項(xiàng)重大改革，仍需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，一步步推進(jìn)。從法律角度分析，當(dāng)前連《土地法》都還未修定，法律層面不支持集體建設(shè)用地入市，更不支持小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，只有試點(diǎn)的可能，而無(wú)全國(guó)性大規(guī)模鋪開(kāi)的可能性。
從實(shí)際的推進(jìn)步驟與進(jìn)度看，在農(nóng)村集體土地入市流轉(zhuǎn)前，首先要做好農(nóng)村土地確權(quán)工作，搞好確權(quán)，集體土地入市流轉(zhuǎn)才能有基礎(chǔ)、有依據(jù)、有序。按照2013年中央一號(hào)文件規(guī)定：用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查，盡快完成確權(quán)登記頒證工作。
在集體建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)入市，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)并軌之前，小產(chǎn)權(quán)不可能大規(guī)模轉(zhuǎn)正。況且，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)規(guī)模巨大、情況復(fù)雜。全國(guó)工商聯(lián)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過(guò)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%?！笆晃濉逼陂g小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模2.83億平方米，比“十五”時(shí)期增長(zhǎng)17.8%。其中，北京、太原、成都、深圳小產(chǎn)權(quán)房占當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)份額均超過(guò)兩成，房?jī)r(jià)僅為同地段商品房的25%-60%。
過(guò)去很多年，國(guó)土部一直在與小產(chǎn)權(quán)房做斗爭(zhēng)。尤其2007年以來(lái)曾進(jìn)行過(guò)幾次小產(chǎn)權(quán)房清理整頓。2010年北京對(duì)水岸江南的強(qiáng)制拆除，有一定社會(huì)影響。2012年9月、2013年6月北京先后公布的85處小產(chǎn)權(quán)房名單。2012年3月，國(guó)土部官網(wǎng)上曾發(fā)布關(guān)于現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的處理新思路，即先清理后治理，將“在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房”是主要的清理對(duì)象?？傮w而言，近些年小產(chǎn)權(quán)房整頓效果較差，真正拆除的樓盤(pán)很少，關(guān)鍵是無(wú)法有效阻止新增新建行為。
一方面，政府無(wú)法有效治理小產(chǎn)權(quán)；另一方面，北京、深圳等城市房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，部分民眾無(wú)奈而選擇價(jià)格較低的小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)前，在“383方案”相關(guān)消息的推波助瀾之下，出現(xiàn)一輪投資小產(chǎn)權(quán)的熱潮，似乎也不奇怪。
但正如上文所述，小產(chǎn)權(quán)房改革、轉(zhuǎn)正之路非常漫長(zhǎng)，投資收益與法律風(fēng)險(xiǎn)并存，投資要慎重。另外，近日北京昌平區(qū)拆除了陽(yáng)坊鎮(zhèn)共4萬(wàn)平方米小產(chǎn)權(quán)房，這是目前拆除的最大面積違法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。昭示著政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房態(tài)度并未緩和，打壓繼續(xù)進(jìn)行。
退一步講，如果部分人仍在為了將來(lái)可能存在的超額利潤(rùn)，而不憚?dòng)诿帮L(fēng)險(xiǎn)，則應(yīng)區(qū)分不同項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的大小。在耕地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，嚴(yán)重違法，風(fēng)險(xiǎn)最大。符合城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地利用規(guī)劃，在集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，風(fēng)險(xiǎn)最小。另外，在區(qū)域與地段、產(chǎn)品質(zhì)量與小區(qū)環(huán)境等方面，也應(yīng)擇優(yōu)不擇劣。
楊紅旭刊發(fā)于和訊專(zhuān)欄
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