伴隨深圳市高房價，回遷安置房的交易存在市場需求，并成為現(xiàn)在深圳房地產買賣中一個獨特的現(xiàn)象。相較于成品市場商品房，回遷安置房的價格比商品房便宜很多，但由于回遷安置房的特殊性，政府無法直接對其交易過程進行有效監(jiān)管，買受人與此同時承擔著巨大的交易風險，實踐中存在不少回遷安置房買賣糾紛案件。那么，回遷房能買嗎？人民法院對于回遷房買賣合同持有怎樣的裁判觀點？安云律師基于處理大量類似案件的實操經驗，以及查閱法院相關判決案例，將法院的裁判觀點分享給大家。

      交易標的物系城市更新改造項目補償被拆遷業(yè)主的回遷安置房，該回遷房可由房地產開發(fā)商辦理市場商品房不動產登記證明，是合法產權房屋?！斗课蒉D讓合同》是雙方真實意思表示，其交易標的沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，各方應予全面履行。

      買受人在深圳市住房限購區(qū)域內擁有住房套數(shù)超過規(guī)定套數(shù)，不具備本市住房限購區(qū)域內住房購買資格的，涉案房屋不能過戶至買受人名下。

二、相關案例

      案例一：吳建新、鐘文華房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

      審理法院：廣東省深圳市中級人民法院

      案號：(2021)粵03民終7994號

      審理日期：2021.05.13

      二審法院認為，《房屋產權轉讓協(xié)議書》及補充協(xié)議約定鐘文華（買受人）購買的標的均為“拆遷房”或“返遷房”，且吳建新（出賣人）作為權利人的房產確實存在納入城市更新范圍的情況，因此，雙方就返遷房性質的房屋簽訂的房屋買賣合同，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為合法有效。涉案返遷房因開發(fā)失敗，出賣人既未能轉讓返遷房，又未向買受人返還購房款，構成根本違約。買受人訴請解除轉讓協(xié)議書及補充協(xié)議，法院予以支持。

      案例二：溫廣漢、丁梅芳房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

      審理法院：廣東省深圳市中級人民法院

      案號：(2019)粵03民終8583號

      審理日期：2020.04.20

      二審法院認為，雙方《房屋轉讓合同》是雙方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，各方應予全面履行。買受人已向出賣人支付購房訂金，不構成合同嚴重違約。另查明：1、買受人具備深圳市住房購買資格，可購一套。2、出賣人主張案涉合同系在欺詐、脅迫的情況下簽訂的，但未提供任何實質證據(jù)予以證明。綜上，出賣人訴請解除《房屋轉讓合同》的上訴理由不能成立，二審法院依法予以駁回。

      案例三：黃玉珍、劉堅民房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

      審理法院：廣東省深圳市中級人民法院

      案號：(2020)粵03民終11918號

      審理日期：2021.03.29

     二審法院認為，黃玉珍（出賣人）與劉堅民、劉佳峰（買受人）簽訂《產權轉讓協(xié)議書》以及《補充協(xié)議》均是雙方當事人的真實意思表示，內容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應全面履行合同義務。對于涉案交易房產，出賣人已經抽簽確定為XX房屋，紅荷股份公司、紅荷緹居公司未明確表示不同意變更涉案房產的權利人。除涉案房產不能過戶給無購房資格的劉堅民外，《產權轉讓協(xié)議書》不存在法律上或事實上不能履行的情形，其合同標的亦不存在不適于強制履行的情形，二審法院支持合同繼續(xù)履行。

      二審法院判決，出賣人配合買受人收取深圳市龍崗區(qū)XX房屋，紅荷股份公司協(xié)助辦理；在買受人收房之日起五日內，紅荷股份公司、紅荷緹居公司將該房產登記至出賣人名下，雙方依法承擔相關稅費；在上述房產登記至出賣人名下之日起五日內，出賣人將該房產登記至買受人名下，雙方依法承擔相關稅費。

三、安云律師觀點

      1、回遷房買賣合同合法有效，合同雙方應履行合同義務

      回遷房買賣合同涉案房屋事實上為市場商品房（應區(qū)別政府保障性住房），可由房地產開發(fā)商辦理商品房不動產登記證明，具備市場交易條件，買賣雙方就回遷房簽訂的房屋買賣合同，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為合法有效。

      2、回遷房屋為市場商品房，合同履行需買受人具備當?shù)刭彿抠Y格

      在上述案例二和案例三，深圳市中院均對房屋買受人的購房資格進行查明——買受人不具備購房資格的，涉案房屋不得過戶至其名下；買受人具備購房資格的，法院判決涉案房屋過戶至具備購房資格的買受人名下。

      3、回遷房買賣合同實質上包含兩個（或以上）連環(huán)房屋交易關系，辦理涉案房屋的產權轉移登記應依次進行

      回遷房買賣合同的房屋交易過程實質上是先由房地產開發(fā)商向出賣人補償涉案房產，再由出賣人向買受人出售，包含兩個（或以上）連環(huán)房屋交易關系，基于保證國家稅收的需要，辦理涉案房產的產權轉移登記應依次進行，各方當事人依法承擔辦理產權轉移登記產生的相關稅費。依據(jù)案例三法院判決，買受人有權依據(jù)房屋買賣合同直接從房地產開發(fā)商處接收、占有涉案房屋，并且房地產開發(fā)商、出賣人和買受人三方同步進行房屋產權登記、轉讓手續(xù)，確保合同履行。

四、回遷房買賣風險防控建議

       1、出賣人出售回遷房的前提條件出賣人有權從房地產開發(fā)商獲得回遷房。故買受人購買出賣人將來可能獲得的回遷房，應核實出賣人持有的被拆遷房屋權屬確認文件（屬于舊村改造的需有村股份公司的確權）以及與房地產開發(fā)商簽訂的《搬遷補償安置協(xié)議》，以確?；剡w房標的的真實性。

       2、由于回遷房具有城市更新搬遷補償?shù)奶匦?，回遷房首先是由房地產開發(fā)商登記至出賣人名下，出賣人再向買受人交易，即買受人無法直接從房地產開發(fā)商獲取回遷房，可能存在出賣人“一房多賣”、買受人無法控制回遷房的風險。因此，買受人與出賣人簽訂《回遷房買賣合同》時，應盡可能的將房地產開發(fā)商納入《回遷房買賣合同》第三方，約定由房地產開發(fā)商在出賣人入伙回遷房時向買受人履行通知義務，或約定由房地產開發(fā)商直接向買受人履行回遷房入伙義務，以最大限度保障買受人的合法權益。

       3、目前許多購買回遷房的人為節(jié)省稅費，都希望直接從地產開發(fā)商處取得回遷房，但由于存在實操困難，此類買賣易產生糾紛。其關鍵在于買受人屬于非集體成員，原被拆遷房屋得不到村股份公司和社區(qū)的產權確認，買受人不享有搬遷補償?shù)臋嗬?，進而無法實際控制回遷房；據(jù)此特殊性，出賣人或一房多賣，或事后反悔，由此引發(fā)糾紛。如有類似購房需求，可以咨詢安云更新律師，就相關交易把控風險。