這是我們文鰩團隊“精裝房糾紛專題”的第二篇。
在上一篇《精裝房糾紛專題①|(zhì)柳州中院：開發(fā)商用《精裝協(xié)議》免除《商品房買賣合同》的交付時間和逾期交付責任，無效！》中，我們詳細為大家分析了來自于柳州市中院的典型判例。
通過那個判例，我們知道了“開發(fā)商用《精裝協(xié)議》免除《商品房買賣合同》的交付時間和逾期交付責任的行為，在法律上無效”這一裁判要旨！
今天，我們?nèi)跃徒又v2018年發(fā)生在咱們廣西柳州的第二起關(guān)于“精裝房”的典型案例。
【案例索引】
柳州保利置業(yè)有限公司、趙某某房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，（2018）桂02民終619號，廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民法院。
【案情簡介】
2012年8月18日，趙某某與A公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定A公司將涉案房屋以1331722元的價格出售給趙某某，合同簽訂后，上述購房款趙某某已向A公司付清。
《商品房買賣合同》第八條約定“……出賣人應(yīng)當在2013年4月30日前將經(jīng)建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、勘察五方驗收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……”
《商品房買賣合同》第九條約定“……逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三（該比率應(yīng)不小于第⑴項中的比率）的違約金……”
《商品房買賣合同》附件四第六條第1點約定“……買受人須在收到書面交房通知后30日內(nèi)辦理交房手續(xù)并接收房屋；買受人在出賣人提供的《房屋交接單》上簽字接收房屋或者領(lǐng)取房屋鑰匙即視為房屋已經(jīng)驗收和交接……”
2012年12月31日，涉案樓宇及地下室經(jīng)建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、勘察五方驗收合格。
2013年1月12日，雙方簽訂《裝修、改造委托協(xié)議書》，約定A公司為趙某某裝修、改造涉案房屋，裝修、改造及完工時間為2013年4月30日之前。
2013年4月24日，A公司及某某物業(yè)服務(wù)有限公司柳州分公司（以下簡稱“某某物業(yè)柳州分公司”）向趙某某出具《入伙通知書》，要求趙某某于2013年4月30日至2013年5月30日期間到交房現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。
2013年5月18日，趙某某驗收房屋，在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)涉案房屋仍存在37項問題需要改造，并已在房屋移交驗收表上列明，某某物業(yè)柳州分公司的物業(yè)代表亦在該移交驗收表上簽字確認。
2013年8月11日，趙某某再次驗收房屋，發(fā)現(xiàn)涉案房屋仍有18項問題需要改造，趙某某及某某物業(yè)柳州分公司的物業(yè)代表均在移交驗收表上簽字。
2013年8月31日，趙某某辦理入伙手續(xù)并簽收涉案房屋的鑰匙。當日，趙某某與某某物業(yè)柳州分公司簽訂《鑰匙托管承諾書》，約定因涉案房屋仍需修繕，趙某某不能每日往返開啟大門給修繕人員進入施工，遂將鑰匙交予物業(yè)服務(wù)中心托管代趙某某開啟大門。2015年4月，涉案房屋整改完畢，趙某某入住。
2016年4月11日，某某物業(yè)柳州分公司作出《關(guān)于6-2703整改延遲交房的補償報告》（以下簡稱《補償報告》），該報告顯示2013年8月份涉案房屋的裝修才基本完成，確實因為整改影響了居住，涉案房屋約140平方米，周邊租金價格約為3000元，建議補償2013年4月份至8月份期間裝修約4個月的租金損失12000元。
2014年12月，涉案房屋整改完畢，之后又因衛(wèi)生間滲漏水，涉案房屋陸續(xù)整改4個月左右。該補償報告加蓋有某某物業(yè)柳州分公司得勝船收費專用章，涉案房屋的交房手續(xù)均由A公司及某某物業(yè)柳州分公司辦理。
A公司與趙某某簽訂的《商品房買賣合同》第十三條對涉案房屋裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任為：“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第2種方式處理：2.買受人應(yīng)在交房后十五日內(nèi)書面通知出賣人，經(jīng)雙方確認屬實后，出賣人應(yīng)進行維修或采取其他積極措施使該裝飾、裝修標準達到雙方約定（附件三）的標準。”
【一審法院觀點】
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》已約定交房時間為2013年4月30日前，且在附件四中第六條已經(jīng)約定買受人領(lǐng)取房屋鑰匙的即視為房屋已經(jīng)驗收和交接。趙某某于2013年8月31日辦理入伙手續(xù)并領(lǐng)取涉案房屋的鑰匙，故一審法院確認涉案房屋交房的時間是2013年8月31日，A公司存在逾期交房的情形。
A公司辯稱其已于2013年4月30日前已向趙某某履行交房的通知義務(wù)，涉案房屋不存在逾期交房的情形，但該日期前涉案房屋雖已取得五方驗收，因《商品房買賣合同》亦對裝修的條款進行了約定，涉案房屋是精裝修房屋，趙某某購買涉案房屋的目的是交房后即可入住，因此，A公司交付的房屋除應(yīng)當滿足經(jīng)過五方驗收的條件外，還應(yīng)當符合基本的入住條件。而《補償報告》中亦認可2013年4月至8月期間“確實因為部分裝修未完成，比較嚴重的影響了居住條件而未能入住”，故一審法院對A公司的上述觀點不予采信。
趙某某主張逾期交房的時間為2015年5月10日，但根據(jù)雙方關(guān)于房屋交接的約定，2013年8月31日趙某某領(lǐng)取鑰匙的即視為已經(jīng)驗房和交接，且趙某某領(lǐng)取鑰匙后僅是托管在某某物業(yè)柳州分公司，《鑰匙托管承諾書》中亦表明此時某某物業(yè)柳州分公司僅是代趙某某開啟大門，而并非因涉案房屋不符合交房條件趙某某拒絕簽收及領(lǐng)取鑰匙。
關(guān)于趙某某的損失問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
本案中，雙方在《商品房買賣合同》第九條對出賣人逾期交房違約責任及違約金的計算標準進行了約定。A公司實際交房的時間是2013年8月31日，故A公司逾期交房的期間為2013年5月1日至2013年8月31日，共計123天，故A公司應(yīng)當依約向趙某某支付逾期交房違約金49140.54元（1331722元×0.0003×123天）。
因涉案房屋在交接后仍需修繕，A公司繼續(xù)裝修、整改至2014年12月，后又因滲漏水等問題陸續(xù)整改4個月左右，故一審法院確認涉案房屋在2015年4月份完成整改。
因雙方未對交房后因裝修整改影響入住的損失進行約定，故2013年9月至2015年4月期間趙某某的損失應(yīng)當為租金損失，《補償報告》中確認涉案房屋周邊租金每月約為3000元，一審法院認為該租金標準亦屬合理價位，一審法院對此予以認可，故A公司應(yīng)當向趙某某賠償2013年9月至2015年4月期間的租金損失60000元（3000元×20個月）。
綜上，A公司應(yīng)當向趙某某支付逾期交房違約金及租金損失共計109140.54元（49140.54元+60000元）。
【二審法院觀點】
綜合當事人的訴辯意見，本案的爭議焦點為：一、如何認定涉案房屋的實際交房時間；二、應(yīng)如何確定涉案房屋逾期交房違約金。
關(guān)于焦點一，A公司與趙某某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。雙方當事人均應(yīng)按約履行。本案中，雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》已對交房條件做了約定即“買房人領(lǐng)取鎖匙即視為驗收和交接?！壁w某某于2013年8月31日辦理入伙手續(xù)并領(lǐng)取涉案房屋的鎖匙，且A公司在一審?fù)徠陂g亦主張2013年8月31日為涉案房屋的交付時間，故一審法院認定2013年8月31日為涉案房屋的交房時間并據(jù)此認定A公司應(yīng)承擔2013年5月1日至2013年8月31日期間的逾期交房違約金并無不當，本院對此予以維持。
A公司上訴主張趙某某系2013年9月6日繳納專項維修資金，一審認定2013年5月1日至2013年8月31日期間的逾期交房違約金不當之理由不成立，本院不予支持。
關(guān)于焦點二，盡管趙某某于2013年5月18日和2013年8月11日兩次對涉案房屋進行驗收提出了如“入戶門安裝右邊出墻離縫15mm;入戶花園墻體抹灰粗不平、弱電箱邊抹灰破邊;客廳入口開并面板安裝不平;客廳陽臺鋁門欠一扇;熱水四溢水管未裝;入戶花園墻漆不平、重刷;廚房門框上方有裂縫，很長很嚴重”等問題。但上述問題均為附件三（裝飾、設(shè)備標準）及附件四中所涉及的裝修瑕疵問題而非房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、影響居住安全的重大質(zhì)量缺陷，亦不會導致商品房的功能喪失、從而使趙某某購房目的不能實現(xiàn)。
況且，雙方當事人在《商品房買賣合同》中對裝飾、設(shè)備達不到約定標準亦作出約定即買受人有權(quán)要求出賣人在交房后十五日內(nèi)書面通知出賣人，經(jīng)雙方確認屬實后，出賣人應(yīng)進行維修或采取其他積極措施使該裝飾、裝修標準達到雙方約定的標準。
故，趙某某以涉案房屋存在上述問題為由主張A公司在其2013年8月31日辦理入伙并領(lǐng)取涉案房屋鎖匙后至2015年4月還存在逾期交房之理由不成立，本院對此亦不予支持。
A公司上訴主張涉案房屋在交付過程中發(fā)現(xiàn)的不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的瑕疵并不影響交接手續(xù)的辦理,趙某某可在房屋交接后根據(jù)合同的相關(guān)約定要求A公司承擔維修責任之理由成立，本院予以支持。
綜上，一審法院認定A公司在2013年8月31日之后對涉案房屋進行維修即影響趙某某入住并據(jù)此判令A(yù)公司承擔租金損失有誤，本院對此予以更正。由于趙某某系2013年8月31日辦理入伙并領(lǐng)取涉案房屋的鎖匙，故，A公司應(yīng)當依約向趙某某支付逾期交房違約金為49140.54元（1331722元×0.0003×123天）。
【文鰩地產(chǎn)律師評析】
這個案件中原被告在事實層面的爭議很大。
其中最核心最關(guān)鍵的問題，正是“開發(fā)商在修復(fù)房屋期間，如何認定買受人的租金損失的問題”？
換句話說，在對修復(fù)期間的租金損失沒有約定的情況下，買受人能否主張租金損失呢？
從本案來看，一審法院對于約定之外修復(fù)期間租金損失，是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條（即“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定”），并參考了買受人提交的《補償報告》中的租金標準。
但二審法院從證據(jù)的角度推翻了該份補償報告，且也沒有支持業(yè)主的租金損失。
關(guān)于買受人提交的《補償報告》，二審法院認為，《補償報告》雖加蓋有某某物業(yè)柳州分公司的收費專用章，但其為復(fù)印件，且存在多處修改及涂刪，不符合正常的書寫規(guī)范，故二審法院并沒有采信《補償報告》。
在二審法院看來，買受人要想主張租金損失，需要提供相關(guān)證據(jù)來證明業(yè)主在開發(fā)商維修期間確實產(chǎn)生了租金損失時。否則，就是有約定的從其約定，未有約定的情況下，不支持買受人的租金損失主張。
但如買受人能提供相關(guān)證據(jù)來證明自己確實存在租金損失的情況，法院會否支持呢？答案應(yīng)該是肯定。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款的規(guī)定，“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
開發(fā)商在修復(fù)期間造成的其他損失，由出賣人承擔。故只要買受人能夠舉證證明自己在開發(fā)商修復(fù)期間確實給自己造成了租金損失的，買受人是可以要求開發(fā)商承擔的。
如果想準確了解和避開“精裝房”的各種“坑”，歡迎繼續(xù)關(guān)注我們這個專題，我們將會在接下來的文章中深入為大家分析。
（未完待續(xù)）
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