房地產(chǎn)有沒有泡沫？
我想任何一個(gè)房價(jià)飛漲的中高速經(jīng)濟(jì)體國家都會(huì)時(shí)不時(shí)有這樣的追問。
道理很簡單，今天中國核心城市在2015年、2016年的房價(jià)飆升，沒有最高，只有更高，不斷擊穿買房人的心理高位，以至于泡沫論與否，是房價(jià)高位每一次躍進(jìn)的“伴生話題”。當(dāng)然，結(jié)論也很重要，比如沒泡沫，就還可以買，有泡沫就得小心，甚至減持了。對國家經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)政策判斷也很重要……
但問題是，有沒有泡沫，這是一個(gè)超大的話題！當(dāng)然也不一定有點(diǎn)泡沫就擔(dān)心得不得了，一定程度的泡沫，局部的泡沫也算正常的，但反過來持續(xù)一點(diǎn)泡沫都沒有，也可能代表經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)的張力不足，所以很多問題就看怎么辯證的看了。目前來看，老潘發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對核心一二線房價(jià)都看好，而非地產(chǎn)人士對已經(jīng)上漲的房價(jià)，持高懷疑態(tài)度，所謂北京深圳上海房價(jià)再拉升，他們會(huì)本能回復(fù)4個(gè)字——怎么可能？
最近老潘看到米筐投資提出了一個(gè)角度，即《14億國人擁有300萬億的房子，到底是不是泡沫？》，很有點(diǎn)意思，老潘也來隨性聊聊。
一、中國房地產(chǎn)（住宅）總市值已全球第一，有泡沫乎？
米筐粗算，中國的房地產(chǎn)（住宅）總市值大約在300萬億元人民幣（43萬億美元，事實(shí)上2016年剛賣出去的市值是11.6萬億人民幣，相當(dāng)于27年積累）左右。然后美國當(dāng)下是37.5萬億美元，日本是19.8萬億美元，其他發(fā)達(dá)國家橫向?qū)Ρ?，如下圖：
不比不知道，一比嚇一跳。
中國的房地產(chǎn)（住宅）總市值已經(jīng)全球第一了，中國的房地產(chǎn)總市值相當(dāng)于6個(gè)英國，也差不多快接近美國與日本房地產(chǎn)市值的總和。
對于全球第一，很多財(cái)經(jīng)媒體經(jīng)常拿來抨擊中國房地產(chǎn)有泡沫的一個(gè)重要切入點(diǎn)。但是，但是，說市值第一就有泡沫，這就有點(diǎn)搞笑了。
比如美國GDP還全世界第一了，那么美國經(jīng)濟(jì)就有泡沫嗎？
比如，中國人口還世界第一了，那么中國人口就有泡沫嗎？事實(shí)上，房地產(chǎn)本質(zhì)是人口學(xué)，人口數(shù)量的多少整體決定了房地產(chǎn)每年的需求。
米筐也補(bǔ)充了一句，改革開放四十年來，GDP從1978年的3678億到2016年的74.4萬億，增長了202倍！中國積累了這么多的財(cái)富，而且中國和其他發(fā)達(dá)國家比，中國就像個(gè)年輕小伙子，精力旺盛，這個(gè)時(shí)候市值高一點(diǎn)，也未嘗不可。
二、中國房地產(chǎn)總市值是本國GDP的4倍，有泡沫乎？
當(dāng)然，上述的追問似乎有些主觀，因?yàn)槟愕闷查_人口多少差異，撇開GDP總量差異，撇開更多國與國的差異。然后人均GDP，人均房地產(chǎn)市值這兩個(gè)人均指標(biāo)出來，這樣一對比，似乎更客觀了一些。
看圖說話，幾個(gè)顯著結(jié)論就出來了，中國貌似以人均，什么都低了！
其一，中國人均擁有房屋資產(chǎn)值很低，僅是發(fā)達(dá)國家20%-36%，
其二，中國人均GDP也很低，只有發(fā)達(dá)國家的15%。 但是歐美發(fā)達(dá)國家人均GDP增長緩慢或是不增長了，而中國說好的十三五規(guī)劃說2020年的人均GDP比2010年再翻一番，其中，2020年全國人均GDP接近高收入國家。顯然，中國房地產(chǎn)預(yù)期處于上升浪，又或者房屋的估值在不斷被填充，打?qū)崳?div style="height:15px;">
其三，中國房地產(chǎn)總市值是本國GDP的4倍，這個(gè)放在全世界來看又被嚴(yán)重高估。
對此，國際上對于一個(gè)國家的房地產(chǎn)泡沫有一個(gè)通用的指標(biāo)：即本國房地產(chǎn)總市值與本國GDP的比值，如果房地產(chǎn)的總市值遠(yuǎn)超GDP，那么這個(gè)國家的房地產(chǎn)就有了泡沫。然后米筐舉了個(gè)例子，案例一、2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)，這個(gè)比值一度上升至172%，隨后觸發(fā)了席卷全球的金融危機(jī)。案例二，而日本當(dāng)年樓市大崩盤的時(shí)候，國內(nèi)的房地產(chǎn)市值曾是GDP的2倍！
貌似這樣一比較，從面上看，中國4.03倍，暈死，又嚴(yán)重超標(biāo)，所以都說有泡沫。事實(shí)上，這個(gè)泡沫結(jié)論老潘看也未必正確。原因有幾點(diǎn)：
其一，比值4.0是否有足夠借鑒意義，我看未必。比如只要單方面，比如分子中國房產(chǎn)市值高，或者分母GDP過低，它是除法，不是減法，單方稍微過高或者過低，一下就把這個(gè)比值拉開巨大差距，可能過度夸張了泡沫論，老潘且把這個(gè)系數(shù)成為超級敏感系數(shù)。
其二，系數(shù)超級敏感不說，恰恰當(dāng)下中國分子和分母都存在兩個(gè)獨(dú)居中國特征，中國特色的。這里有三個(gè)大不同。
第一，全世界最多的人口國家，他意味著對房地產(chǎn)的需求就需要更多，這個(gè)是正相關(guān)關(guān)系，
第二，中國不僅人口數(shù)量多，需要房子就多，更要命的是人口數(shù)量多，每個(gè)人對房子的居者有其屋的購房執(zhí)著，丈母娘推高房價(jià)，這些中國人的房產(chǎn)理念是老外怎么也不及的。
第三，人口最多，不一定與GDP總值就高了，這里有個(gè)發(fā)展中國和發(fā)達(dá)國家的差異哦。
三、北上廣深一線城市高房價(jià)，有泡沫乎？
上面的評論是否還不夠客觀，或者單純談中國房地產(chǎn)沒有多大意義，事實(shí)上，老潘以前也經(jīng)常說，中國作為一個(gè)整體發(fā)展中國家，實(shí)際上因?yàn)闁|中西部經(jīng)濟(jì)不平衡西，第一二三產(chǎn)不平衡性，導(dǎo)致不同城市能級的差異化很大，從某種程度上來講，中國是一個(gè)擁有發(fā)展中國國家經(jīng)濟(jì)體到發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體的綜合性經(jīng)濟(jì)體國家。說的通俗點(diǎn)，中國大部分三四線城市還處于發(fā)展中國國家，而中國北京、上海、深圳這幾個(gè)城市的人均GDP，收入也好，產(chǎn)業(yè)實(shí)力也好等等都進(jìn)入發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體的水準(zhǔn)……同樣房價(jià)也是，北京上海深圳10萬\平米，二線城市3萬\平米，三四線城市大致7000\平米，房價(jià)在不同城市簡直差距十萬八千里。在深圳的老潘要給湖北荊門老家說深圳10萬\平米的房價(jià)，老家人唯有說，幾乎是天價(jià)。
啰嗦上面一段，意思很簡單，單獨(dú)談中國房價(jià)沒意義，分化太大，城市落差太大。幾億農(nóng)民和絕大多數(shù)的內(nèi)陸縣城百姓被平均了。
對此，米筐投資又把中國的房地產(chǎn)市場分為三個(gè)層級。在中國300萬億的住宅估值中，北上廣深大約占了110萬億，二線和強(qiáng)三線城市大約占了100萬億，其他三四五六線和兩千多個(gè)縣城占了90萬億。如下圖：
數(shù)據(jù)最能說話，一看表，估計(jì)又郁悶了。
第一，中國一線城市的總市值占了全國的三成半，35%，
第二，一線城市人均占有22.75萬美元的房產(chǎn)市值，橫向?qū)Ρ绕渌l(fā)達(dá)國家的確處于高位。
然后，就有人說，北京、上海、深圳房價(jià)高了，有泡沫了！
老實(shí)說，老潘的意見仍然是反對，不能就這樣說北京、上海、深圳房價(jià)有泡沫。正好這一兩個(gè)月老潘待在美國，也談?wù)劚鄙仙罘績r(jià)的泡沫問題。
1，任何商品的價(jià)格，其實(shí)是由價(jià)值和稀缺性決定了。北上深的價(jià)值和稀缺性是有目共睹的。其一，全世界只有一個(gè)中國（人多，地少，錢多），其二，中國只有一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心即上海，只有一個(gè)創(chuàng)新中心即深圳，只有一個(gè)權(quán)力中心即北京。它是稀缺的。稀缺決定價(jià)值，間接決定價(jià)格。
2，價(jià)值決定價(jià)格，北上深不僅僅是人口多，與歐美一個(gè)巨大差別是，中國國內(nèi)教育、醫(yī)療、金融，也就是中國最牛逼的大學(xué)，最好的醫(yī)療醫(yī)院，最牛的世界500強(qiáng)企業(yè)等等大多都集中在北上廣深，而在美國，很多州、甚至小鎮(zhèn)上都擁有優(yōu)秀的大學(xué)，世界500強(qiáng)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)，配套同一標(biāo)準(zhǔn)，資源是均勻化分布。今天國人買房子，買得核心是生活方式，是房子，醫(yī)療，學(xué)校，配套，就業(yè)機(jī)會(huì)，城市氛圍。從這個(gè)角度來講，北上深的資源的高聚焦，高集中特征，讓中國北上深的房地產(chǎn)更具價(jià)值。
3，歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體GDP每年漲個(gè)3%，4%點(diǎn)就很不錯(cuò)了，但北上深城市GDP可是中高速增長，我記得前幾年深圳GDP還超越10%，去年好像是8.9%，而且北上深的經(jīng)濟(jì)增長依舊強(qiáng)勢增長，其次，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)很強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)占比在一線城市很高，金融，科技，文化等等，意味著這各城市能級越來越高。
4，中國大城市的資源虹吸效應(yīng)可能更強(qiáng)于紐約、東京、巴黎等，核心有幾點(diǎn)：
其一，與當(dāng)下歐美東京等不一樣的，中國M2的貨幣超發(fā)是他們所不能比擬的，這導(dǎo)致中國中產(chǎn)乃至上產(chǎn)階級財(cái)富在縮水貶值，中國人對于買房子的目的已經(jīng)不是遮風(fēng)避雨的功能，而是資產(chǎn)配置，資產(chǎn)保值增值的巨大訴求。
其二，中國哪怕是北上深，靠譜的投資渠道非常單一，這些年過去了，也就房地產(chǎn)投資是最靠譜，最有增長的、最主流成功的渠道，歐美的金融平臺(tái)，投資渠道比中國當(dāng)下相對更多元；
其三，中國人大學(xué)畢業(yè)生也好，社會(huì)就業(yè)者也罷，都去北上深，對大城市的國際視野，就業(yè)機(jī)會(huì)，收入水平，社交資源等更為重視，甚至有犀利觀點(diǎn)認(rèn)為，在北上深的公民權(quán)利會(huì)相對二三四線更公平，更有機(jī)會(huì)。不少人認(rèn)為在內(nèi)陸三四線城市工作生活，大多靠關(guān)系、靠人脈網(wǎng)絡(luò)。某種程度上，中國人對超級大城市的渴望和認(rèn)同感更強(qiáng)。
所以當(dāng)吳曉波說未來上海房價(jià)5年內(nèi)再翻一番，旭輝林中說深圳房價(jià)未來會(huì)直逼香港房價(jià)，以及很多業(yè)內(nèi)都看好北上深房價(jià)未來空間時(shí)，老潘也是高度的認(rèn)同。房地產(chǎn)與房價(jià)預(yù)期，本質(zhì)來講，是對國家信心，對城市信心、對未來的一種預(yù)期。
因?yàn)槿澜缰挥幸粋€(gè)中國，中國只有一個(gè)上海，一個(gè)深圳，一個(gè)北京，人多，錢多，發(fā)展還中高速的時(shí)候，一定更多的錢會(huì)流向最稀缺的城市，最稀缺的資產(chǎn)。未來北上深的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就是一場“人多、錢多、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目少”的資源爭奪戰(zhàn)！所以只要經(jīng)濟(jì)沒有動(dòng)蕩，沒有其他黑天鵝意外，未來北上深房價(jià)再翻一倍，可能只是個(gè)時(shí)間問題。
